環(huán)球頭條:二八分化,房地產(chǎn)投資端“優(yōu)質(zhì)杠桿”發(fā)力
(原標題:二八分化,房地產(chǎn)投資端“優(yōu)質(zhì)杠桿”發(fā)力)
2023年年初,自頂層設計重新定調房地產(chǎn)改革,明確“房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)”,從學(xué)術(shù)到輿論,對于房地產(chǎn)到底走向何方的討論就不曾停止。
中指研究院數據,2023年第25周,全國300城宅地成交建面696萬(wàn)㎡,單周環(huán)比26%,單周同比-25%,平均溢價(jià)率11%。年初至今,全國300城累計宅地成交建面15104萬(wàn)㎡,累計同比-20%;此外,華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)的權益拿地金額位居行業(yè)前五,分別為419、256、230、200、189億元。整體看,房地產(chǎn)投資端所呈現的,與炒房客和某些唱衰地產(chǎn)的短視頻不同,并沒(méi)有外界預想中的冷清。
(相關(guān)資料圖)
這一現象恰好說(shuō)明,無(wú)論輿論層面的討論如何演繹,當前不可否認的是,在經(jīng)濟轉型時(shí)期內的房地產(chǎn)依舊是中國經(jīng)濟支柱行業(yè);不置褒貶地看,在政策指導下的“穩主體”機制會(huì )促使房地產(chǎn)行業(yè)繼續激濁揚清;同樣,不言而喻,資源向現存的頭部企業(yè)靠攏的“二八定律”分化路徑會(huì )更加明顯。
拿地前20強房企(截至2023年6月16)
數據來(lái)源:中指研究院,IESC政策及產(chǎn)業(yè)研究部收集整理
糾偏和路徑轉換
2001年全國商品房平均售價(jià)2170元/㎡,2020年售價(jià)9860元/㎡,20年累計上漲454%,秒殺市場(chǎng)所有投資理財產(chǎn)品,通過(guò)“購入-持有-轉售”的模式,居民能夠低門(mén)檻、放心、穩定地實(shí)現財富保值增值。
經(jīng)濟問(wèn)題從來(lái)都不能割裂地看待,房地產(chǎn)是嚴重依靠資金推動(dòng)的行業(yè),前20年中國快速發(fā)展過(guò)程中的貨幣發(fā)行量十分客觀(guān),之所以沒(méi)有引發(fā)大規模通脹,房地產(chǎn)這個(gè)資金蓄水池功不可沒(méi)。相應地,如果沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)投資,普通人無(wú)法更直接享受到經(jīng)濟快速騰飛帶來(lái)的財富增值。否定過(guò)去20年的模式,并不能更好地找到未來(lái)的出路。進(jìn)一步來(lái)看,2020年“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒”的這個(gè)新定位,本質(zhì)上并沒(méi)有推翻過(guò)往,而是對過(guò)度炒作和過(guò)度金融化進(jìn)行了糾偏。
以此看,房地產(chǎn)并不需要被“拯救”,也并不需要讓其“重回C位”,在不同周期內所承擔的具體職能不同,并不會(huì )當然改變其國民經(jīng)濟支柱地位,當下更多的是需要投資者正視周期、降低預期,尊重市場(chǎng)規律,要意識到房?jì)r(jià)不會(huì )永遠飆漲,房地產(chǎn)投資不是簡(jiǎn)單的“買(mǎi)”就能賺,跟所有的投資一樣,稀缺優(yōu)質(zhì)的標的,才是硬通貨。
資料來(lái)源:中信證券研究部
通過(guò)對比歷年政府工作報告可以發(fā)現,新時(shí)期房地產(chǎn)的增量空間和存量改善在一定維度上將在“改善需求”重疊,讓新市民和年輕人安居樂(lè )業(yè),是中國式現代化實(shí)現過(guò)程的重要一環(huán)。
優(yōu)質(zhì)杠桿與儲備
發(fā)展路徑的轉換,讓處于調整周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化。這種分化,既表現在銷(xiāo)售端,人口凈流入的核心城市不愁賣(mài),而曾經(jīng)被高周轉裹挾的城市和地塊已近賣(mài)不動(dòng);也表現在房企投資端,核心城市的土拍市場(chǎng)競爭分外激烈。根據目前的行業(yè)數據,國有房企的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升,原因在于國有企業(yè)“讓利與民”的天然屬性,在房地產(chǎn)行業(yè)利潤日漸微薄的情形下,國有企業(yè)強大的股東背景和優(yōu)質(zhì)杠桿優(yōu)勢將愈發(fā)明顯。
房企杠桿分為三類(lèi),經(jīng)營(yíng)杠桿、財務(wù)杠桿與合作杠桿。其中,主要通過(guò)預售、供應商墊資形式存在的低成本經(jīng)營(yíng)杠桿一度是房企眼中的優(yōu)質(zhì)杠桿。但在限售制度和金融監管介入,財務(wù)杠桿也無(wú)法實(shí)現盈利目標的前提下,經(jīng)營(yíng)杠桿失去能效,迫于債務(wù)壓力的一部分房企鋌而走險,陷入非吸非集泥潭。對這種房企而言,時(shí)代是其最大的α,也讓其在經(jīng)濟換擋時(shí)原形畢露。
未來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)投資的邏輯將圍繞以核心城市復蘇為中心,在這些核心城市擁有優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的企業(yè),或將繼續發(fā)揮領(lǐng)先優(yōu)勢;此外,圍繞“中特估”,以國央企估值修復為中心,國央企享有天然優(yōu)勢,銷(xiāo)售、拿地、融資端均有顯現,而股權融資的放開(kāi),也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢。在此過(guò)程中,被信用誤殺的民營(yíng)企業(yè),也將獲得退出更換賽道或重整旗鼓的機會(huì )。(CIS)
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