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3月21日，在招商蛇口2022年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰表示，今年的土地市場(chǎng)競爭會(huì )比去年稍微激烈點(diǎn)，利潤會(huì )有所收窄?，F在地價(jià)也下來(lái)了點(diǎn)，目前的房?jì)r(jià)也比較合理，利潤空間還存在，現在凈利潤的空間基本在10多個(gè)點(diǎn)左右。2023年招商蛇口將銷(xiāo)售目標定為3300億元，對于全年銷(xiāo)售目標達成的確定性，蔣鐵峰在會(huì )上回應稱(chēng)，三年疫情過(guò)去之后，在今年1-2月份，項目銷(xiāo)售增長(cháng)很快，增長(cháng)率較去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相當多的樓盤(pán)是紅盤(pán)或準紅盤(pán)，基本可以實(shí)現開(kāi)盤(pán)“清空”，因為項目存在著(zhù)價(jià)格倒掛。“后續我們也會(huì )在核心城市獲取一些土地，保證去化的流速。除了這些新獲取土地外，今年上市會(huì )有6000億的存貨，按平均55%的去化率，我們就能實(shí)現3300億的銷(xiāo)售額，這個(gè)目標是很有機會(huì )達成的。”

首創(chuàng )證券研報指出，2023W11其重點(diǎn)監測的39城商品房成交面積為408.2萬(wàn)平米，環(huán)比-3.7%，同比20.6%；全年累計成交面積3835萬(wàn)平米，同比-6.7%。跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6234萬(wàn)平米，較上周環(huán)比0.45%；庫存去化周期為11.4個(gè)月，環(huán)比-0.7個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為4.8和2.8個(gè)月；弱二線(xiàn)城市福州，三線(xiàn)城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個(gè)月以上。重點(diǎn)城市推盤(pán)套數為4138套，環(huán)比-18.4%，年度累計總推盤(pán)數同比-26.6%；周度新開(kāi)盤(pán)去化率61.9%，環(huán)比變動(dòng)6.5%，仍維持在較高水平。整體銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度持續，房企開(kāi)始積極推盤(pán)，我們預計商品房銷(xiāo)售回暖勢頭仍將持續。

投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)化帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB回升。當前國央企的銷(xiāo)售超預期復蘇，預期差將帶動(dòng)國央企估值小幅回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)化。在區域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉模式前的水平。持續推薦：1)高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2)行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3)融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類(lèi)房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團。4)永續現金流類(lèi)房企：龍湖集團、華潤置地。

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