（原標題：龍湖集團2022年核心凈利達225.4億元，穩中有增 運營(yíng)及服務(wù)收入增25%至236億元，再創(chuàng )新高）

【資料圖】

2023年3月17日，龍湖集團控股有限公司（「龍湖集團」或「集團」，港交所股份代號：960）公布其截至2022年12月31日止全年業(yè)績(jì)。

主要財務(wù)表現：

—合同銷(xiāo)售額為人民幣2015.9億元，對應銷(xiāo)售總建筑面積為1304.7萬(wàn)平方米。

—營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)12.2%至人民幣2505.7億元。

—股東應占溢利為人民幣243.6億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之股東應占核心溢利同比增長(cháng)0.5%至人民幣225.4億元。毛利額為530.4億元，毛利率為21.2%。核心稅后利潤率為12.3%，核心權益后利潤率為9.0%。

—綜合借貸總額為人民幣2080.1億元，平均借貸成本為年利率4.10%；平均貸款年限為6.67年。

—每股基本盈利人民幣4.084元，剔除公平值變動(dòng)等影響后之每股核心基本盈利為人民幣3.779元。董事會(huì )建議派發(fā)末期股息每股人民幣0.80元，計入中期股息每股人民幣0.33元，全年合計派發(fā)股息每股人民幣1.13元。

2022年，面對多重且嚴峻的內外部挑戰，行業(yè)經(jīng)歷了深度調整。去年第四季度以來(lái)，房地產(chǎn)支持政策相繼出臺，以穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)行業(yè)回歸良性健康發(fā)展。

挑戰與機遇并存，龍湖集團凝心聚力，交付業(yè)績(jì)，實(shí)現營(yíng)業(yè)額2505.7億元，同比增長(cháng)12.2%，實(shí)現歸屬于股東的凈利潤243.6億元；剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應占核心溢利同比增長(cháng)0.5%達225.4億元；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。在確保財務(wù)安全、戰略聚焦、組織高效運營(yíng)的前提下，龍湖集團在應對未知挑戰、穿越周期的歷練中持續成長(cháng)。

聚焦核心城市，提升產(chǎn)品品質(zhì)

33城地產(chǎn)銷(xiāo)售排名前十，如期交付超11萬(wàn)套品質(zhì)住宅

行業(yè)雖仍處于波動(dòng)中，但拐點(diǎn)已現。龍湖集團緊跟政策步伐，把握行業(yè)機會(huì )，期內實(shí)現開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額2270.2億元，同比增長(cháng)11.0%，交付物業(yè)總建筑面積1551.5萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結算毛利率為17.9%。

秉承一貫的戰略篤定，龍湖集團聚焦核心城市，全年實(shí)現地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷(xiāo)售2015.9億元，銷(xiāo)售總建筑面積為1304.7萬(wàn)平方米，權益銷(xiāo)售金額達1273億元，銷(xiāo)售回款率約100 %，高能級城市銷(xiāo)售占比達97%。分區域看，長(cháng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區合同銷(xiāo)售額在集團占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市銷(xiāo)售金額榜桂冠，并在33個(gè)城市入圍當地市場(chǎng)前十，在其中22個(gè)城市位居前五。

截至2022年12月31日，集團已售出但未結算的合同銷(xiāo)售額為人民幣2270億元，面積約為1480萬(wàn)平方米，為集團未來(lái)利潤的持續穩定增長(cháng)奠定堅實(shí)基礎。

相較于規模，龍湖更加注重產(chǎn)品品質(zhì)。集團全年如期交付超11萬(wàn)套品質(zhì)住宅，100%實(shí)現如期交付，41%提前交付。同時(shí)，龍湖不斷升級用戶(hù)體驗，上線(xiàn)“云交付”，“交房即交證”等服務(wù)，交付滿(mǎn)意度90%。

去年以來(lái)，土地市場(chǎng)機會(huì )頻現，龍湖集團秉持“量入為出”的原則，堅持在高能級城市儲備土地。2022年，集團共計新增34幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為448萬(wàn)平方米，權益面積291萬(wàn)平方米，平均權益收購成本每平方米10461元。

截至2022年底，龍湖集團的土地儲備合計5795萬(wàn)平方米，權益面積為3975萬(wàn)平方米。土地儲備的平均成本為每平方米5221元，約88%的銷(xiāo)售貨值集中在高能級城市，且成本合理，為盈利的持續增長(cháng)奠定基礎。

報告期后，龍湖集團新增土地儲備總建筑面積為12萬(wàn)平方米，權益面積7萬(wàn)平方米。

運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入創(chuàng )新高

“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應進(jìn)一步深化

多年來(lái)，憑借“空間即服務(wù)”戰略的堅定鋪排，龍湖已形成開(kāi)發(fā)（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）、運營(yíng)（商業(yè)投資、長(cháng)租公寓）、服務(wù)（物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）三大業(yè)務(wù)板塊、多航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展局面，在把握商機的同時(shí)，深度參與城市空間、服務(wù)重構，“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系持續受益。

2022年，由運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現236億（不含稅），同比增長(cháng)25%，經(jīng)營(yíng)性利潤占比達27%，利潤結構更加優(yōu)化。

集團全年如期新增運營(yíng)商業(yè)項目15座，其中12座為重資產(chǎn)項目，3座為輕資產(chǎn)項目，輕重并舉，持續深化龍湖商業(yè)在重點(diǎn)城市的網(wǎng)格化布局。南昌、青島、沈陽(yáng)、寧波等地迎來(lái)首座天街開(kāi)業(yè)運營(yíng)。

截至2022年12月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，在手商業(yè)項目139個(gè)，累計開(kāi)業(yè)運營(yíng)商場(chǎng)達76座，已開(kāi)業(yè)運營(yíng)商場(chǎng)建筑面積為722萬(wàn)平方米（含車(chē)位總建筑面積為927萬(wàn)平方米）。過(guò)去一年，因各地防疫管控要求，集團在運營(yíng)商場(chǎng)遭遇不小挑戰，但得益于穩定的出租率及租金結構，租金收入同比增16%至94.3億元。

在國家“租購并舉”政策支持下，集團長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)穩步發(fā)展，租金收入同比增長(cháng)9%至24.4億元，龍湖長(cháng)租公寓品牌“冠寓”累計開(kāi)業(yè)房間數已達11.6萬(wàn)間，已成為集團經(jīng)營(yíng)性收入的穩定貢獻源。在規模擴張的同時(shí)不斷精細化產(chǎn)品和服務(wù)，冠寓持續提升運營(yíng)效率，開(kāi)業(yè)六個(gè)月及以上的房源出租率為91.1%。

誕生6年來(lái)，龍湖冠寓累計服務(wù)近50萬(wàn)租戶(hù)，客戶(hù)滿(mǎn)意度達95% 。其專(zhuān)為企業(yè)員工提供專(zhuān)屬一站式解決方案的冠寓“冠企薈”已累計服務(wù)企業(yè)近3萬(wàn)家。發(fā)展同時(shí)，龍湖冠寓積極參與10余城保障性租賃住房建設，開(kāi)業(yè)房源超2萬(wàn)間，助力新市民、青年人安居。

龍湖智創(chuàng )生活憑借強大的智能科技創(chuàng )新能力，全面賦能物業(yè)管理及商業(yè)運營(yíng)服務(wù)，不斷突破物理空間界限，為廣闊城市管理中的復合業(yè)態(tài)提供高品質(zhì)的多元服務(wù)。報告期內，龍湖智創(chuàng )生活實(shí)現收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達34.3%，物業(yè)在管面積達3.2億平方米，業(yè)主滿(mǎn)意度連續14年超過(guò)90%。商業(yè)運營(yíng)在管面積達722萬(wàn)平方米，購物中心商業(yè)運營(yíng)項目數量達76座，簽約項目達139座。

2022年，龍湖智創(chuàng )生活在物業(yè)管理外部拓展方面，新簽約金額同比翻番，合約管理面積增幅再創(chuàng )新高。業(yè)態(tài)方面，重點(diǎn)發(fā)力城市服務(wù)和辦公業(yè)態(tài)，相繼與多地國資企業(yè)達成合作，并與多個(gè)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現企業(yè)總部服務(wù)合作，在商業(yè)辦公及城市服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)一步向縱深發(fā)展。

同樣值得一提的是，2022年8月，龍湖集團正式發(fā)布全新智慧營(yíng)造品牌—龍湖龍智造。集成龍湖全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗及行業(yè)領(lǐng)先的數字科技能力，龍湖龍智造以“龍湖智造未來(lái)城市”為理念，聚合六大業(yè)務(wù)“飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁，以完整的戰略生態(tài)，為客戶(hù)提供定位策劃、開(kāi)發(fā)管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊，形成一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)能力。

截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近40個(gè)，總建筑面積超700萬(wàn)平方米，與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學(xué)等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠(chǎng)高校等行業(yè)機構建立了良好合作關(guān)系。

財務(wù)盤(pán)面穩健，債務(wù)結構安全

平均借貸成本4.10%持續保持低位

健康的資產(chǎn)負債表和低融資成本，是房企下半場(chǎng)的核心競爭力。龍湖集團嚴控負債額的同時(shí)持續優(yōu)化負債結構，堅持控制短債比及外債占比，并于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務(wù)，外幣債務(wù)掉期比例至98%，基本完全規避匯率風(fēng)險。

與此同時(shí)，龍湖集團平均借貸成本進(jìn)一步下降至4.10%，持續保持低位；負債結構亦保持合理，平均賬期為6.67年，一年以?xún)鹊狡诘亩虃急燃s9.9%；現金短債比3.52，連續七年滿(mǎn)足“三道紅線(xiàn)”要求，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

報告期內，集團在境內成功發(fā)行50億元公司債券，35億元中期票據，票息介乎3.00%至4.10%之間，期限介乎于3年至8年。其中，集團于5月成功發(fā)行首單創(chuàng )設CDS公司債5億元，票息4.00%，期限6年；8月，集團發(fā)行首單“中債擔?！敝衅谄睋?5億元，票息3.30%，期限3年；11月，集團發(fā)行規模20億元的中債增全額擔保債券，票面利率僅3.00%，成就央行“第二支箭”首單。12月，集團發(fā)行首單“內保外貸”境外銀行貸款7億元，期限5年。

憑借穩健的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與自律的財務(wù)管理，集團持續獲得評級機構的認可，成為國內惟一一家獲得境內外全投資級評級的民營(yíng)房企。截至2022年12月31日，標普、穆迪、惠譽(yù)分別給予龍湖BBB-、Baa2、BBB的投資級評級；中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

歷經(jīng)了周期考驗后的穩健財務(wù)盤(pán)面及全投資級評級，猶顯珍貴，亦令龍湖持續獲得認可。去年8月，龍湖集團蟬聯(lián)《財富》世界500強榜單，排名躍升至第412位。與此同時(shí)，龍湖再度榮登《福布斯》全球企業(yè)2000強，連續12年上榜。

深度踐行時(shí)代使命

向上向善，共生共贏(yíng)

穩步發(fā)展的進(jìn)程中，集團恪守企業(yè)社會(huì )責任，致力于構建與客戶(hù)、員工、環(huán)境、行業(yè)和社會(huì )共贏(yíng)的和諧生態(tài)，在戰略層面踐行可持續發(fā)展理念，不斷拓寬善待的邊界。

截至2022年底，龍湖累計滿(mǎn)足綠建標準的項目超1.3億平方米，新建建筑100%滿(mǎn)足綠色設計標準；2022年，龍湖商業(yè)與租戶(hù)簽署綠色租賃合同超1.5萬(wàn)份，約占租戶(hù)的96%，持續踐行低碳、綠色的可持續發(fā)展理念。

恪盡社會(huì )責任，發(fā)揚公益、創(chuàng )新的時(shí)代精神是龍湖當下深度踐行的時(shí)代使命。龍湖公益基金會(huì )在一老一小、鄉村振興、助學(xué)興教等領(lǐng)域陸續開(kāi)展了“欣芽計劃”、“湖光計劃”、“展翅計劃”、“溪流計劃”、“萬(wàn)年青計劃”等公益項目，累計幫扶超164萬(wàn)人。龍湖集團及創(chuàng )始人、龍湖公益基金會(huì )累計捐贈超18億元。

因在企業(yè)社會(huì )責任層面的突出表現，龍湖獲明晟MSCI ESG評級BBB級，保持業(yè)內優(yōu)質(zhì)評級；獲全球房地產(chǎn)可持續性標準GRESB綠色三星級認可；獲 Sustainalytics“低風(fēng)險”評級，風(fēng)險分數 15.8 分，為境內房企最低；入選首屆《福布斯》中國ESG50。

報告期外，2023年龍湖Sustainalytics 風(fēng)險分數自15.8分進(jìn)一步降低至15.2分，保持境內房企最優(yōu)。

秉承“空間即服務(wù)”戰略

聚而向前，行且堅毅

作別曾經(jīng)的“高杠桿”模式，增長(cháng)方式的改變已迫在眉睫，促進(jìn)行業(yè)平穩健康發(fā)展，推動(dòng)企業(yè)向新發(fā)展模式轉型，成為今后一個(gè)時(shí)期的重要任務(wù)之一。龍湖將繼續堅持長(cháng)期主義視角，在“空間即服務(wù)”戰略之下，推動(dòng)開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同發(fā)展。

目前龍湖土儲充裕，重點(diǎn)布局一二線(xiàn)核心城市，2023年將結合市場(chǎng)情況靈活調整推盤(pán)節奏。產(chǎn)品涵蓋剛需、改善、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等細分需求，并踐行差異化產(chǎn)品策略，根據不同區域不同客戶(hù)的需求精準規劃產(chǎn)品和業(yè)態(tài)配置，力求在波動(dòng)市場(chǎng)中把握機會(huì )。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)將始終以強大及穩定的現金流支撐龍湖的底盤(pán)。

2023年，約10座商業(yè)項目將于北京、杭州、蘇州等城市開(kāi)業(yè)，穩步推進(jìn)在高能級城市的網(wǎng)格化布局。長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)龍湖冠寓未來(lái)也將隨著(zhù)市場(chǎng)的需求增長(cháng)，穩步推進(jìn)。運營(yíng)業(yè)務(wù)將持續提升經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)回報，持續提升利潤貢獻。

服務(wù)業(yè)務(wù)層面，擁有超20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗的龍湖智創(chuàng )生活，未來(lái)也將在這個(gè)萬(wàn)億規模的市場(chǎng)中不斷積累長(cháng)期客戶(hù)，增強服務(wù)能力，提升市占率；以數字科技為基石的智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造，將持續整合多航道經(jīng)驗與資源，形成有競爭力的全域建造及運營(yíng)能力，致力于成為“智慧營(yíng)造領(lǐng)航者”。

善行致遠，今年是龍湖集團成立的30周年。一路走來(lái)，龍湖始終秉承“善待”的初心，堅守長(cháng)期主義，用執行結果兌現承諾，增厚公司的信用與底盤(pán)，回饋我們的同路人，聚而向前、行且堅毅！

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