（原標題：深圳甲級寫(xiě)字樓租戶(hù)正在發(fā)生變化 特大型租戶(hù)數量顯著(zhù)上升）

過(guò)去五年，適逢深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應密集期，作為產(chǎn)業(yè)需求的高質(zhì)量空間載體，深圳樓宇經(jīng)濟發(fā)展在有力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級的同時(shí)，也映射了深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。

對比近5年的租戶(hù)普查結果，世邦魏理仕研究部發(fā)現，深圳甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)前兩大需求行業(yè)來(lái)源保持不變 ，其中TMT需求在過(guò)去五年擴張最為明顯，同比上升超14個(gè)百分點(diǎn)，呈翻倍增長(cháng)。排名前五的行業(yè)面積占比提升2個(gè)百分點(diǎn)，除科技和金融以外，制造業(yè)提升2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)減少2個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖片僅供參考)

金融+科技齊增長(cháng)

具體來(lái)看，TMT和金融穩居深圳主要商務(wù)片區需求榜的前兩席，其中TMT板塊需求增長(cháng)迅猛，替代5年前部分片區位居第二位的專(zhuān)業(yè)服務(wù)及房地產(chǎn)建筑板塊的需求。

TMT在各大商務(wù)片區中的需求比例均有顯著(zhù)提升，且呈現出對于南山區明顯的市場(chǎng)偏好，主要原因在于高新園區、后海片區作為頭部科技總部所在地，吸引了眾多上下游企業(yè)，從而形成了較為完整的科技生態(tài)圈，不斷帶動(dòng)科技企業(yè)的聚集。

而金融行業(yè)需求則橫跨多個(gè)商務(wù)片區，福田和南山區均納入選址考慮范圍，從前海、后海和高新園區來(lái)看，金融業(yè)板塊均為第二大需求來(lái)源。

此外，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建筑作為第三位需求來(lái)源，則因片區分布而有差異。專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求主要分布在原本占比較高的福田CBD和蔡屋圍兩大片區，以及相應產(chǎn)業(yè)政策引導下的前海片區，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求，三大商務(wù)片區中均監測到3個(gè)百分點(diǎn)以上的需求提升。

而房地產(chǎn)建筑需求則主要分布在近年來(lái)房地產(chǎn)項目新增供應較多的高新園和后海片區，近項目擇址偏好明顯。但受房地產(chǎn)行業(yè)政策調控的影響，在兩大商務(wù)片區的需求比例對比5年前均有約10個(gè)百分點(diǎn)的減少。

特大型租戶(hù)數量5年同比上漲4倍

對比2022年和2017年不同面積段租戶(hù)數量占比，可以發(fā)現，中小型租戶(hù)比例下降較為明顯，500平方米以下的小型租戶(hù)占比相較5年前下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。而2,000平方米以上的中大型租戶(hù)和5,000平米以上的特大型租戶(hù)占比5年間則分別上升2.7和1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中5,000平方米以上的特大型租戶(hù)數量從2017年僅有15家躍升到2020年的75家，同比增長(cháng)高達4倍。

聚焦5,000平方米以上的特大型租戶(hù)，對比2017年以銀行、保險和證券為主的金融板塊為主的需求結構，受近年來(lái)頭部科技企業(yè)的快速擴張帶動(dòng)，2022年科技板塊需求位列榜首，占比為31%，高于金融板塊4個(gè)百分點(diǎn)。

CBRE深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部負責人吳洋分析，近兩年，科技行業(yè)的政策監管將改變該行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，從而對未來(lái)寫(xiě)字樓租戶(hù)結構產(chǎn)生一定的影響，但來(lái)自半導體、軟硬件、新能源汽車(chē)和數據服務(wù)的科技新賽道的需求增長(cháng)將令科技企業(yè)需求依然在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)中占據重要的一席。

值得注意的是，2022年6月，深圳市政府發(fā)布了“20+8”的產(chǎn)業(yè)體系政策，著(zhù)力發(fā)展壯大戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群、培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)，“20+8”產(chǎn)業(yè)體系幾乎覆蓋了世界上最有潛力的新興產(chǎn)業(yè)，將為深圳優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更為豐富多元的科技產(chǎn)業(yè)需求。

與此同時(shí)，深圳作為深港合作的重要節點(diǎn)城市及先行示范區，未來(lái)在金融創(chuàng )新方面將不斷進(jìn)行突破，疊加已有的依托深交所已經(jīng)形成的金融業(yè)生態(tài)基礎，未來(lái)金融產(chǎn)業(yè)將呈現長(cháng)足發(fā)展，帶動(dòng)金融產(chǎn)業(yè)需求不斷提升。另一方面，憑借全國領(lǐng)先的商事登記主體數量?jì)?yōu)勢，以及良好的發(fā)展和創(chuàng )新平臺，也將令專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)板塊需求不斷增長(cháng)，特別是科技生態(tài)優(yōu)勢帶來(lái)的知識產(chǎn)權類(lèi)法律類(lèi)企業(yè)需求的增長(cháng)將保持良好態(tài)勢。金融、科技和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)三大主力需求板塊的發(fā)展向好，將共同推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的穩定發(fā)展。

嗅覺(jué)靈敏的甲級寫(xiě)字樓商戶(hù)們顯然早已察覺(jué)到租戶(hù)的變化。日前，位于深圳前海的HFCC華海金融創(chuàng )新中心發(fā)布全球招商，與此同時(shí)，世紀證券、民生電商、浦發(fā)銀行作為首批入駐企業(yè)完成簽約儀式，金融、證券、跨境電商是其主要租戶(hù)需求，仲量聯(lián)行、高力國際、戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕、中原地產(chǎn)、商辦網(wǎng)等均為其地產(chǎn)服務(wù)商。

據悉，華海金融創(chuàng )新中心將為頭部企業(yè)定制花園總部形象資產(chǎn)，以約25萬(wàn)㎡超甲辦公商務(wù)綜合體，涵蓋3棟超甲商務(wù)塔樓和近2萬(wàn)㎡藝術(shù)商業(yè)，打造具有深港特色的金融創(chuàng )新+數字經(jīng)濟示范基地。中心將依托強大產(chǎn)業(yè)資源及開(kāi)放共享的融合創(chuàng )新理念，打造大灣區產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新聯(lián)盟，提供“金融、人才、供應鏈、技術(shù)轉化、載體”等全維度商務(wù)生態(tài)服務(wù)，充分利用企業(yè)云服務(wù)數字平臺，構建滿(mǎn)足企業(yè)可持續發(fā)展需求的增值服務(wù)體系。

關(guān)鍵詞： 顯著(zhù)上升 發(fā)生變化