（原標題：2只創(chuàng )新型REITs下周二發(fā)售，紅土深圳安居REIT網(wǎng)下133倍認購創(chuàng )紀錄，還有1只本周五詢(xún)價(jià)，為何這么火？）

財聯(lián)社8月9日訊（記者 周曉雅）繼3只保障性租賃住房REITs相繼獲批后，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT詢(xún)價(jià)結果隨之浮出水面。2只產(chǎn)品昨晚相繼發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》，均將在8月16日至8月17日發(fā)售。此外，華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下詢(xún)價(jià)也定檔在8月12日。

(資料圖片僅供參考)

從網(wǎng)下詢(xún)價(jià)情況來(lái)看，保障性租賃住房REITs的投資熱度高漲。紅土創(chuàng )新基金表示，本次詢(xún)價(jià)共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對象的詢(xún)價(jià)報價(jià)信息。全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數量的133.03倍，這一倍數也刷新了國內已發(fā)行公募REITs紀錄。

中金廈門(mén)安居REIT共收到69家網(wǎng)下投資者管理的220個(gè)配售對象的詢(xún)價(jià)報價(jià)信息，擬認購份額數量總和為1431190萬(wàn)份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數量的108.96倍。

最終，紅土深圳安居REIT的發(fā)售價(jià)格被確定為2.484元/份，而中金廈門(mén)安居REIT的最終認購價(jià)格被確定為2.600元/份。

即將進(jìn)行詢(xún)價(jià)的華夏北京保障房REIT，詢(xún)價(jià)區間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過(guò)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)最終確定基金份額的認購價(jià)格。

2只保障性租賃住房REIT下周二發(fā)售

紅土創(chuàng )新基金表示，此次詢(xún)價(jià)中，所有網(wǎng)下投資者報價(jià)的中位數2.610元/份，加權平均數為2.600元/份，基金管理人、財務(wù)顧問(wèn)根據上述中位數和加權平均數，并結合市場(chǎng)情況及發(fā)售風(fēng)險等因素，審慎合理確定本次基金的發(fā)售價(jià)格為2.484元/份。

該基金募集期被為2022年8月16日起至2022年8月17日止，即下周二開(kāi)始發(fā)售。按照認購價(jià)格2.484元/份和5億份的發(fā)售份額數量計算，若本次發(fā)售成功，預計募集資金總額12.42億元。

此前，證監會(huì )準予紅土深圳安居REIT募集總份額5億份。隨后，紅土創(chuàng )新基金表示，本次發(fā)售由戰略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。初始戰略配售基金份額數量為3億份，占發(fā)售份額總數的比例為60%。其中，原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數量為2.55億份，占發(fā)售份額總數的比例為51%。而基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方以外的專(zhuān)業(yè)機構投資者參與戰略配售的，擬認購數量為0.45億份，占發(fā)售份額總數的比例為9%。

網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數量為1.4億份，占發(fā)售份額總數的比例為28%，占扣除向戰略投資者配售部分后發(fā)售數量的比例為70%。公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份，占發(fā)售份額總數的比例為12%，占扣除向戰略投資者配售部分后發(fā)售數量的比例為30%。

從限售情況來(lái)看，網(wǎng)下發(fā)售和公眾投資者發(fā)售的基金份額均無(wú)流通限制及限售期安排，自本基金在深交所上市之日起即可流通。而戰略配售的基金份額至少持有期限為自上市之日起不少于12個(gè)月，最多要求不少于60個(gè)月。

中金廈門(mén)安居REIT剔除不符合條件的報價(jià)后，所有網(wǎng)下投資者剩余報價(jià)的中位數為 2.6950 元/ 份，報價(jià)加權平均數為 2.6856 元/份。根據上述中位數和加權平均數，并結合配售對象的報價(jià)情況，中金基金確定最終認購價(jià)格為2.600元/份。

同樣的，該基金募集期為2022年8月16日至2022年8月17日。按認購價(jià)格2.600元/份和5億份的發(fā)售份額數量計算，若本次發(fā)售成功，預計募集資金總額為13億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。

具體來(lái)看，證監會(huì )準予該基金募集的基金份額總額為5億份。而中金廈門(mén)安居REIT最終被確定戰略配售初始發(fā)售份額為3.12億份，為本次基金份額發(fā)售總量的62.47%。網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.31億份，占扣除戰略配售初始發(fā)售份額數量后發(fā)售份額的70.00%；公眾初始發(fā)售份額為5629.5萬(wàn)份，占扣除戰略配售初始發(fā)售份額數量后發(fā)售份額的30.00%。最終網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售合計份額為本次發(fā)售總份額扣除戰略配售最終發(fā)售份額，最終網(wǎng)下發(fā)售份額、公眾發(fā)售份額將根據回撥情況（如有）確定。

華夏北京保障房REIT本周五詢(xún)價(jià)

此外，備受市場(chǎng)關(guān)注的華夏北京保障房REIT也出現新動(dòng)態(tài)。今日，華夏基金公告稱(chēng)，華夏北京保障房REIT將于2022年8月12日9:00-15:00進(jìn)行詢(xún)價(jià)，詢(xún)價(jià)區間為2.279元/份-2.643元/份，并將通過(guò)網(wǎng)下詢(xún)價(jià)最終確定基金份額的認購價(jià)格。

公開(kāi)資料顯示，證監會(huì )準予華夏北京保障房REIT發(fā)售的基金份額總額為5億份。初始戰略配售基金份額數量為3億份，其中原始權益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬認購數量為1.75億份，占發(fā)售份額總數的比例為35%。網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數量為1.4億份，公眾投資者認購的初始基金份額數量為0.6億份。

根據公告，華夏北京保障房REIT網(wǎng)下投資者擬認購價(jià)格的最小變動(dòng)單位為0.001元；單個(gè)配售對象最低擬認購份額數量為100萬(wàn)份，擬認購份額數量最小變動(dòng)單位為10萬(wàn)份，即網(wǎng)下投資者指定的配售對象的擬認購份額數量超過(guò)10萬(wàn)份的部分必須是10萬(wàn)份的整數倍，每個(gè)配售對象的擬認購份額數量不得超過(guò)1.4億份。

底層資產(chǎn)分布深圳、廈門(mén)、北京

不同于其他公募基金，公募REITs的投資收益主要來(lái)源于基礎設施項目收入形成可供分配金額的年度分紅的年度派息率，以及公募REITs上市后兼具權益屬性的資本利得，因此，產(chǎn)品的底層資產(chǎn)無(wú)疑是市場(chǎng)的聚焦點(diǎn)。

公開(kāi)資料顯示，紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房REIT初始投資的基礎設施資產(chǎn)為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目4個(gè)保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。

上述項目的建筑面積合計13.47萬(wàn)平方米，共1830套保障性租賃住房及其配套。（含配套商業(yè)建筑面積合計414平方米），停車(chē)位510個(gè)。從出租率和租約期限來(lái)看，截至今年3月底，四個(gè)項目整體出租率達99%左右，且項目3年期租約的占比達98.03%。

就產(chǎn)品投資回報，紅土創(chuàng )新基金表示，2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金額分別為2453.3萬(wàn)元和4918.35萬(wàn)元。以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規模測算，投資人凈現金流分派率分別為4.24%和4.25%。

中金廈門(mén)安居REIT的目標基礎設施資產(chǎn)為位于福建省廈門(mén)市集美區的園博公寓和珩琦公寓，兩個(gè)項目的建筑面積為19.86萬(wàn)平方米，截至今年3月底，項目的整體出租率達到99.29%。

這一基礎設施資產(chǎn)估值合計為12.14億元，以此進(jìn)行估算，且按照可供分配金額的100%向投資者分配，預計2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3960.89萬(wàn)元，現金分派率約4.33%；2023年度的全年可供分配金額為人民幣約5263.32萬(wàn)元，現金分派率約4.34%。

而華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區文龍家園和北京市朝陽(yáng)區熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目?？偨ㄖ娣e約11.28萬(wàn)平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

華夏基金表示，綜合考慮多方面因素，以 11.52 億元為募集資金，2022 年 9 月 1 日-2022 年 12 月 31 日期間 和 2023 年度本基金的現金分派率7分別約為 4.30%（年化）和 4.31%。

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