10月18日，國家統計局披露今年前9個(gè)月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況。盡管前三季度累計保持了正增長(cháng)，但從9月單月的數據看，多個(gè)指標悉數出現下滑——商品房銷(xiāo)售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%;銷(xiāo)售面積16139萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.17%，此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋新開(kāi)工面積、開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金額等數據也均呈現負增長(cháng)，如果沒(méi)有意外調整，房地產(chǎn)行業(yè)將正式“入冬”。

市場(chǎng)拐點(diǎn)出現了

國家統計局數據顯示，今年前9個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.3%;比2019年1-9月增長(cháng)9.4%，兩年平均增長(cháng)4.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)11.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.7%。

北京商報記者經(jīng)過(guò)拆分發(fā)現，9月單月商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積雙雙出現下調。今年9月，全國商品房銷(xiāo)售額為15748億元，低于2020年及2019年同期，同比下降約15.8%;銷(xiāo)售面積16139萬(wàn)平方米，較去年同期下降約13.17%。

“2021年樓市調控影響全面出現，市場(chǎng)連續3個(gè)月開(kāi)始同比下調，代表了市場(chǎng)拐點(diǎn)出現。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2021年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額超過(guò)18萬(wàn)億元創(chuàng )造歷史紀錄雖然基本已成定局，但房地產(chǎn)調控抑制市場(chǎng)的影響開(kāi)始逐漸出現，樓市在四季度繼續下調成為市場(chǎng)趨勢。

正在為項目的去化焦頭爛額的華東某民企北京公司總經(jīng)理直言，原本8、9月是有客戶(hù)、沒(méi)貸款，跟相熟的銀行排排隊、溝通一下，能夠緩慢解決一部分，但現在銀行的態(tài)度還是一如既往，可客戶(hù)的心理已經(jīng)出現變化——再等等，可能會(huì )降價(jià)。“現在市場(chǎng)觀(guān)望的情緒非常嚴重，加上企業(yè)爆雷，有錢(qián)有資格的也在觀(guān)望。”

投資增速滑落至個(gè)位

銷(xiāo)售不佳的情緒也影響到開(kāi)發(fā)投資的積極性。1-9月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(cháng)8.8%;比2019年1-9月增長(cháng)14.9%，兩年平均增長(cháng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長(cháng)10.9%。

自今年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速迎來(lái)小高峰后，開(kāi)發(fā)投資增速持續放緩，已連續7個(gè)月收窄。8.8%的投資增速，也是年內首次進(jìn)入個(gè)位數。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，受竣工交付的投入對開(kāi)發(fā)投資的支撐影響，三季度開(kāi)發(fā)投資額與去年同期基本持平，但年內增速持續收窄。其中，新開(kāi)工面積增速下行對開(kāi)發(fā)投資額增速起到向下拉動(dòng)作用。

從9月單月數據來(lái)看，房屋新開(kāi)工面積為17442萬(wàn)平方米，較去年同期的20173萬(wàn)平方米下降約13.54%。

新開(kāi)工面積下滑，眾房企主觀(guān)“保守”意愿更加強烈。張大偉稱(chēng)，新開(kāi)工等數據全面下調，背后原因核心是“三道紅線(xiàn)”等嚴重抑制了房企融資，特別是私企開(kāi)發(fā)商基本全面暫停，房地產(chǎn)三季度市場(chǎng)全面“速凍”。

海外融資依然艱難

房貸利率持續上行拉動(dòng)銷(xiāo)售回款增速下行，到位資金增速再度收窄。

1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(cháng)11.1%;比2019年1-9月增長(cháng)16%，兩年平均增長(cháng)7.7%。其中，國內貸款18770億元，同比下降8.4%;利用外資59億元，同比下降36.9%;自籌資金47212億元，同比增長(cháng)6.1%;定金及預收款56689億元，同比增長(cháng)25.6%;個(gè)人按揭貸款24124億元，同比增長(cháng)10.7%。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，受今年累計成交規模不及去年同期影響，1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速再度收窄，其中定金及預收款增速收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款增速收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。9月利用外資降速為36.9%，雖較1-8月降幅縮小10.6個(gè)百分點(diǎn)，但房企在海外融資依然艱難。

就在不久前，貝殼研究院剛剛發(fā)布今年前三季度房企融資報告。2021年前三季度，房企境外發(fā)債折合人民幣約2370億元，同比下降35%，降幅約為境內債的3倍，規模占比整體規模約31%。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了疫情后的高峰，因為信貸收緊和需求透支，市場(chǎng)開(kāi)始全面‘退燒’，部分城市甚至出現了斷崖式下調。”在張大偉看來(lái)，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有望刷新歷史紀錄，但三季度開(kāi)始的“速凍”也導致市場(chǎng)拐點(diǎn)開(kāi)始出現，四季度很可能出現大范圍的價(jià)格戰。(記者 盧揚 王寅浩)