繼2020年底“三道紅線(xiàn)”達標“綠檔”后，“閩系”房企寶龍地產(chǎn)交出了“三道紅線(xiàn)”落地以來(lái)的首份中報：2021年上半年，營(yíng)收、利潤均實(shí)現一定增長(cháng)，“三道紅線(xiàn)”皆綠。不過(guò)，近三年毛利率下行、權益占比過(guò)低等問(wèn)題，也同樣在這家“目標千億”房企財報中凸顯。按照該公司管理層的計劃，今年寶龍地產(chǎn)要“守住紅線(xiàn)、沖刺千億”。 押注長(cháng)三角的寶龍地產(chǎn)，在千億計劃已經(jīng)延期一年的情況下，如何在“不拿貴地，不借貴錢(qián)”的前提下，實(shí)現規?；赂叨?

重倉長(cháng)三角獲利

遭遇精準調控

財報數據顯示，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現收入207.3億元，同比增長(cháng)20.7%;期內毛利約為72.92億元，較2020年同期增長(cháng)約14.6%，主要是由于物業(yè)銷(xiāo)售收入增加所致;利潤50.77億元，同比增長(cháng)45.3%;歸屬股東凈利潤39.08億元，同比增長(cháng)76.1%。從收入構成來(lái)看，物業(yè)開(kāi)發(fā)仍為該公司的主要收入來(lái)源，占比達88.86%。

2021年，寶龍地產(chǎn)將合約銷(xiāo)售目標定在了1050億元。從中期業(yè)績(jì)完成進(jìn)展來(lái)看，今年前6個(gè)月，寶龍地產(chǎn)實(shí)現銷(xiāo)售額530.39億元，同比增長(cháng)68.2%，已完成全年1050億元銷(xiāo)售目標的50.51%。

在寶龍地產(chǎn)總裁許華芳看來(lái)，1050億元是一個(gè)相對保守和求穩的數字，其對全年業(yè)績(jì)目標的達成持有信心。“上半年推貨的去化率約62%-63%，回款率約73%。下半年計劃推出約1184億元貨值，去化超44%便可完成全年目標。”

實(shí)際上，對于現階段“一條腿邁進(jìn)千億陣營(yíng)”的寶龍而言，計劃中的千億已晚了一年。早在2018年，寶龍地產(chǎn)便提出了“2020年沖擊1000億”的業(yè)績(jì)目標，不過(guò)在上一年度未能如愿。

“一般來(lái)說(shuō)，房企的下半年銷(xiāo)售額會(huì )比上半年要高。從寶龍地產(chǎn)當前業(yè)績(jì)完成情況來(lái)看，全年業(yè)績(jì)達標應該沒(méi)有太大壓力。除非主要‘糧倉’所在地發(fā)生大的政策變化。” 同策研究院資深分析師肖云祥如是分析稱(chēng)。

長(cháng)三角區域是寶龍地產(chǎn)的重點(diǎn)“糧倉”也是該公司收入的主要貢獻來(lái)源。截至今年6月30日，寶龍地產(chǎn)土儲近70%分布于長(cháng)三角地區，其中僅在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)新增的19宗地塊里就有84.9%位于長(cháng)三角及大灣區。

“過(guò)去五年，寶龍最大的成功在于聚焦長(cháng)三角，我們踩準了長(cháng)三角的市場(chǎng)紅利。”許華芳在2020年的公開(kāi)表態(tài)中不掩對長(cháng)三角區域的看好。數據顯示，在2020年寶龍地產(chǎn)取得的815.5億元合約銷(xiāo)售額中，長(cháng)三角區域的銷(xiāo)售占比達到了85.8%，這一趨勢延續到今年上半年，中報顯示，長(cháng)三角區域物業(yè)收入占寶龍整體物業(yè)銷(xiāo)售收入的約73.48%。

這樣的業(yè)績(jì)，讓寶龍對長(cháng)三角及大灣區的布局方面更加偏愛(ài)：2021年上半年，寶龍地產(chǎn)在長(cháng)三角區域的版圖，進(jìn)一步擴展至安徽;大灣區則新進(jìn)中山、佛山兩座城市，并與廣州市政府簽訂了500億元戰略投資協(xié)議，將其作為重要的目標市場(chǎng)和重點(diǎn)投資區域。

然而在寶龍重金押寶的同時(shí)，長(cháng)三角的降溫卻已經(jīng)先一步開(kāi)始。今年以來(lái)，住建部連續約談包括杭州、金華等在內的多個(gè)長(cháng)三角區域內房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市。

8月5日，杭州進(jìn)一步升級限購，落戶(hù)未滿(mǎn)五年的戶(hù)籍家庭連續繳納社保滿(mǎn)兩年，非戶(hù)籍家庭連續繳納社保滿(mǎn)四年，方可在限購范圍內限購1套住房。

聯(lián)系到此前，衢州、紹興也相繼加碼調控，衢州將實(shí)行區域限售，紹興則建立二手房成交參考價(jià)格。隨即，關(guān)于政策加碼后“一枝獨秀”的長(cháng)三角市場(chǎng)全面熄火的預期開(kāi)始傳導。

現實(shí)情況也顯示，來(lái)自調控端的壓力已經(jīng)顯現。寶龍地產(chǎn)管理層在2021年中期業(yè)績(jì)會(huì )上也坦言，“三道紅線(xiàn)”和“兩個(gè)集中”政策的實(shí)施，已讓公司明顯感覺(jué)到回款的放緩。“主要是按揭銀行額度非常緊張，有些銀行目前已經(jīng)沒(méi)額度。今年的回款速度較去年要慢40天至2個(gè)月左右的時(shí)間。”

針對“大本營(yíng)”區域熱點(diǎn)城市調控加劇的態(tài)勢，寶龍地產(chǎn)方面則再次強調稱(chēng)，“公司近幾年拿地都將遵循‘1+1+N(兩個(gè)1分別代表長(cháng)三角和大灣區，N代表其他機會(huì )型城市)’的方針戰略，在長(cháng)三角以外的地方也同步拓展布局。同時(shí)，公司堅持綜合體優(yōu)勢低溢價(jià)拿地，堅持不拿貴地，土地成本管控合理”。

毛利提升

毛利率卻下行

調控風(fēng)險之外，近三年寶龍地產(chǎn)也陷入了“毛利提升、毛利率下行”的怪圈。

具體來(lái)看，2018-2020年，寶龍地產(chǎn)的毛利潤一路走高，2020年度升至128.16億元;三個(gè)年度對應的毛利率分別為38.5%、36.41%、36.11%，逐年下滑。值得一提的是，寶龍地產(chǎn)2021年中期的毛利率較去年同期也有所下行：2021年上半年，寶龍地產(chǎn)毛利率為35.2%，較去年同期的37.1%下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

“土地成本上升令毛利率有所下降，但公司目前毛利率與同業(yè)相比仍然維持在非常優(yōu)秀的水平。”就公司毛利率近年來(lái)持續下行的問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面回應北京商報記者稱(chēng)，接下來(lái)該公司將通過(guò)綜合體優(yōu)勢低溢價(jià)拿地，堅持不拿貴地不借貴錢(qián)，提升費用使用效率，維持優(yōu)于同行的利潤率水平。

從寶龍地產(chǎn)公司管理層的最新表態(tài)來(lái)看，該公司內部對于保障高毛利也有著(zhù)明確的要求，并設置了拿地的利潤“紅線(xiàn)”：每一宗地塊的毛利回報都盡量達到30%。許華芳還在業(yè)績(jì)會(huì )上表示，寶龍地產(chǎn)的核心是長(cháng)三角、大灣區，為保障高毛利，寶龍會(huì )避開(kāi)風(fēng)頭，不拿貴地，不借貴錢(qián)。與此同時(shí)，也會(huì )避開(kāi)風(fēng)頭較盛的城市。并表示，接下來(lái)針對大灣區城市的拿地，“只勾地，不拍地”。

非控制性權益增長(cháng)

非控制性權益利潤卻下降

在“三道紅線(xiàn)”指標方面，2020年上半年，寶龍地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為73.24%，凈負債率為80%，現金短債比為1.16，踩線(xiàn)一條。而最新披露的中報，截至2021年6月底，寶龍地產(chǎn)的凈負債率為77.8%，較2020年底的73.9%增長(cháng)了3.9個(gè)百分點(diǎn);剔除預收款后的總資產(chǎn)負債率為69.98%，現金比短債為109.29%，“三道紅線(xiàn)”保持“綠檔”。

在借貸方面，截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為714億元，較2020年12月底的665.67億元增加約7.3%。其中，一年內到期的借款為206.01億元，占借款總額的比重約為30.95%。

面對“三道紅線(xiàn)”和增長(cháng)的問(wèn)題，許華芳表示，行業(yè)增長(cháng)速度正在調整階段，公司有信心控制“三道紅線(xiàn)”和拿地銷(xiāo)售比40%的限額。

從具體數據來(lái)看，寶龍地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”的壓力主要體現在資產(chǎn)負債率上：2020年債務(wù)三大指標雖然整體控制在了“綠檔”內，但資產(chǎn)負債率達到69.9%，距離紅線(xiàn)要求僅差0.1%;2021年上半年雖維持“三道紅線(xiàn)”“綠檔”，但剔除預收款后的總資產(chǎn)負債率為69.98%，距離紅線(xiàn)要求僅差0.02%，“僥幸”過(guò)關(guān)。

事實(shí)上，從2020年上半年“踩線(xiàn)一條”到當年底“紅線(xiàn)翻綠”，業(yè)內對寶龍地產(chǎn)降檔一直伴有質(zhì)疑聲音，認為其“聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)以及激增的少數股東權益為其降低表內負債貢獻良多”。

在2020年下半年這段降檔的關(guān)鍵區間，寶龍地產(chǎn)的非控制性權益一反常態(tài)出現了暴增：2020年中期，寶龍地產(chǎn)的非控制性權益約為77億元，同比增長(cháng)23%;而僅僅半年時(shí)間過(guò)去，到了2020年底，該公司的非控制性權益大增至150.6億元，增幅高達141%。

到了今年上半年，寶龍地產(chǎn)的非控制性權益增幅雖明顯回落，但也保持了近兩成的增長(cháng)。期內，該公司的非控制性權益為179.95億元，較2020年底的150.6億元增長(cháng)了19.48%。

“還有在2021年上半年，寶龍地產(chǎn)的非控制性權益增長(cháng)了近兩成，但非控制性權益利潤卻下降了7.58%，兩者比例依然懸殊太多。”肖云祥指出，導致這一情況產(chǎn)生的原因，可能寶龍地產(chǎn)在融資過(guò)程中承諾了特殊條件。

就“非控制性權益與非控制性權益利潤比例分化”這一問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面回應北京商報記者稱(chēng)，“今年上半年結轉個(gè)別項目歸母比例比較高，同時(shí)公司去年的聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)投資繼續增加擴大，在今年中期節點(diǎn)造成暫時(shí)的差異，長(cháng)遠來(lái)看兩者仍然會(huì )趨一致”。

合作拿地權益占比低

2021年求穩千億

亮眼的核心業(yè)績(jì)指標背后，寶龍地產(chǎn)的權益“硬傷”仍然明顯。

數據顯示，在寶龍地產(chǎn)2020年新增的39宗地塊中，有16宗地塊的權益占比在50%及以下，僅有4宗地塊權益占比達到100%。北京商報記者梳理最新中報數據發(fā)現，在寶龍地產(chǎn)2021年上半年新增的19宗地塊中，應占權益在50%以上的地塊僅有8宗，其中，權益占比達到100%的地塊僅3宗。

另?yè)汖埖禺a(chǎn)公司管理層于業(yè)績(jì)會(huì )上透露，2021年上半年，寶龍地產(chǎn)權益銷(xiāo)售約52%，其中可以并表的約占50%。

肖云祥向北京商報記者表示，在拿地成本高漲、拿地門(mén)檻提高的背景下，為了降低投資風(fēng)險、減輕資金壓力，很多房企傾向于通過(guò)合作的方式拿地。“理論上企業(yè)合作達到51%后才可并表，因此權益占比較低會(huì )對公司達成銷(xiāo)售目標形成障礙，且對利潤增長(cháng)很不利。”

肖云祥進(jìn)一步指出，一般情況下，房企合作權益占比在70%左右較為適宜。但在實(shí)操中權益占多少，還需要根據公司資金、投資標的以及合作方等實(shí)際情況而定。

“公司會(huì )將改善權益占比作為一個(gè)重要方向，今年及去年上半年均較以往有所增加，占比近七成。”就近年來(lái)公司權益占比較低的問(wèn)題，寶龍地產(chǎn)方面如是回應道。

另有業(yè)內人士指出，寶龍地產(chǎn)的壓力也有一部分來(lái)自于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來(lái)，由于寶龍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快，疊加行業(yè)競爭較激烈，對寶龍的運營(yíng)能力提出了更高的要求;其次，寶龍的商業(yè)起步較晚，該公司通過(guò)采用“以售養租”的模式作為商業(yè)項目開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源，但在調控持續加碼的大環(huán)境下，利潤空間收窄，企業(yè)銷(xiāo)售回款承壓。“同時(shí)，發(fā)展商業(yè)需要一定的項目資金，而當前房企融資受限，企業(yè)或存在資金壓力加劇的可能。”(記者 盧揚 榮蕾)