中駿集團旗下物業(yè)板塊——中駿商管于7月2日在港交所敲鑼上市。作為港股房企少有的具有“商管”標簽的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中駿商管的規模及業(yè)績(jì)成色，也在上市以來(lái)多個(gè)交易日交投活躍的股價(jià)表現之下，得以被持續聚焦。

主打“商管” “住管”收入仍占大頭

中駿商管對外給出的企業(yè)定位是“綜合物業(yè)管理服務(wù)提供商”。截至2020年末，該公司布局國內55個(gè)城市。從業(yè)務(wù)構成來(lái)看，中駿商管的主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理服務(wù)。

截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積為約99萬(wàn)平方米，住宅物業(yè)在管總建筑面積約為1525.5萬(wàn)平方米，超過(guò)商業(yè)物業(yè)在管面積15倍。

2018-2020年三個(gè)年度，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元。盡管中駿商管強調企業(yè)“商管”屬性，但住宅物業(yè)管理服務(wù)在公司收入中仍然占主要地位。2018年至2020年，源自住宅物業(yè)管理服務(wù)的收益分別為2.44億元、3.33億元、4.32億元，分別占中駿商管同期總收益的61.6%、58%、53.7%;商業(yè)物業(yè)部分的服務(wù)主要包括基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)、其他增值服務(wù)。2018-2020年三個(gè)年度，該部分業(yè)務(wù)實(shí)現的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管同期總收益的38.4%、42%、46.3%。

從利潤相關(guān)指標來(lái)看，2018-2020年三個(gè)年度，中駿商管分別實(shí)現毛利潤1.37億元、2.12億元和3.57億元，得益于商業(yè)物業(yè)管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平在近三年也實(shí)現了一定的增長(cháng)：從2018年的34.6%增長(cháng)至2020年的44.3%。

“由于公司將戰略重點(diǎn)放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)分部上，預計未來(lái)商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)收益所占百分比將會(huì )繼續上升。”中駿商管在招股書(shū)中，如是描述對商管業(yè)務(wù)發(fā)展的預期。

第三方業(yè)務(wù)“微乎其微”

與大多數物業(yè)公司一樣，“母公司依賴(lài)癥”也顯現在中駿商管這家港股物企新秀身上。

分業(yè)務(wù)類(lèi)型來(lái)看，2018-2019年間，中駿商管商業(yè)物業(yè)板塊的在管面積及收益，基本上都來(lái)自于中駿集團及其合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司所開(kāi)發(fā)項目;截至2020年末，該板塊獲得了來(lái)自第三方的收益為235.8萬(wàn)元，占比僅為0.6%。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，母公司項目供給也會(huì )面臨著(zhù)諸多挑戰，如母公司的項目輸出數量、周期能否滿(mǎn)足公司規模發(fā)展需求等，因此公司未來(lái)項目增長(cháng)更多還需要從外部獲取。

就后續拓展第三方業(yè)務(wù)話(huà)題，中駿商管方面回應北京商報記者稱(chēng)，“在業(yè)務(wù)拓展上，中駿商管保持和母公司一致的步調，不可避免帶有母公司的烙印。但中駿商管也正在努力成為更獨立的物業(yè)平臺。未來(lái)來(lái)自第三方物業(yè)管理面積也有望逐步增加。2020年，公司已逐步向第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供商業(yè)項目服務(wù)，公司提供商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)的毛利率高于同業(yè)。

世界城落地難

中駿商管的規模擴張，與中駿集團商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)擴張相伴而行。招股書(shū)顯示，中駿商管于2019年開(kāi)始提供購物商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)，作為中駿集團擴大其購物商場(chǎng)組合整體戰略的一部分。

發(fā)展中的中駿世界城項目，則被中駿商管內部視為公司規模擴張及業(yè)績(jì)提升的“助推器”。此前，中駿集團曾提出“百城計劃”，計劃到2025年在全國布局100個(gè)中駿世界城項目，運營(yíng)面積超1000萬(wàn)平方米。對此，中駿商管也在招股書(shū)中提及，“中駿世界城的高速發(fā)展，將對該公司業(yè)績(jì)的發(fā)展形成強有力的支持”。

公開(kāi)資料顯示，當前中駿集團對外“官宣”的在營(yíng)及籌建的中駿世界城已達37座。不過(guò)據梳理，截至目前，中駿商管在管的已開(kāi)業(yè)中駿世界城僅有5座。

在肖云祥看來(lái)，母公司中駿世界城項目的落地，對中駿商管提高管理面積提供助力是肯定的，但需要時(shí)間和戰略計劃，未來(lái)也會(huì )面對很多不確定性。

中駿商管方面表示，截至2021年1月底，中駿集團共有21個(gè)開(kāi)發(fā)中或規劃開(kāi)發(fā)購物商場(chǎng)。商業(yè)項目數量增加，讓開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的需求也有所增加。過(guò)去一年，中駿集團新進(jìn)入14個(gè)城市，新增38幅土地，新增貨值1200億元。隨著(zhù)中駿集團開(kāi)發(fā)中或規劃中的商業(yè)項目數量增加，開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)的需求亦會(huì )增加，帶動(dòng)該業(yè)務(wù)近年快速增長(cháng)。(盧揚 榮蕾)