昔日以“野生”營(yíng)銷(xiāo)著(zhù)稱(chēng)的石榴置業(yè)，搭上母公司IPO的大船。據港交所5月31日深夜披露信息，石榴投資集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“石榴投資”， 石榴置業(yè)為石榴投資間接全資附屬公司)在港交所提交招股書(shū)。公開(kāi)披露的企業(yè)財報之下，石榴投資2020年物業(yè)銷(xiāo)售成本激增、融資成本最高達11.5%等經(jīng)營(yíng)及財務(wù)情況，也被外界所關(guān)注。

去年物業(yè)銷(xiāo)售成本激增

據招股書(shū)，石榴投資總部位于北京，擁有逾12年住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，目前布局范圍包括京津冀城市群、長(cháng)江三角洲地區、大灣區及成渝經(jīng)濟圈。

招股書(shū)還顯示，石榴投資的收益主要來(lái)自于物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，2018年、2019年及2020年，該公司收入分別為99.37億元、80.31億元及122.65億元。

從收入構成來(lái)看，石榴投資和大部分房企類(lèi)似，物業(yè)銷(xiāo)售收益仍是該公司整體收入的主要貢獻來(lái)源，過(guò)往三年占比均超過(guò)九成。

在利潤相關(guān)指標方面，2018年、2019年及2020年，石榴投資分別取得毛利33.19億元、26.88億元及28.1億元，整體毛利率分別為34.1%、34.1%及22.9%;同期，歸屬股東凈利潤15.88億元、6.96億元及11.31億元，對應凈利潤率分別為15.98%、8.66%及9.26%。

近年來(lái)，土地收購成本走高、物業(yè)銷(xiāo)售整體成本上漲，成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識。在業(yè)內觀(guān)點(diǎn)看來(lái)，石榴投資毛利率及凈利率的下滑，也很大程度上于此相關(guān)。據招股書(shū)，2020年石榴投資的物業(yè)銷(xiāo)售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收購成本占比47.1%。

融資成本最高達11.5%

據克而瑞發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP 200排行榜》，石榴置業(yè)以450.3億元的操盤(pán)金額，位列行業(yè)第69位;2020年，石榴置業(yè)的操盤(pán)面積為272.2萬(wàn)平方米，排名行業(yè)第67位。

“近年來(lái)，石榴投資銷(xiāo)售規模保持著(zhù)快速發(fā)展的趨勢，其銷(xiāo)售規模增長(cháng)速度超過(guò)了部分房企。” 但同策研究院資深分析師肖云祥也指出，對于石榴投資這樣規模量級的房企而言，高增長(cháng)往往伴隨著(zhù)較高的資產(chǎn)負債率，特別是在當前行業(yè)“去杠桿”的調控背景下，“三道紅線(xiàn)”“土拍兩集中”等政策或將對公司規模增長(cháng)速度形成抑制。

在調控趨嚴、行業(yè)集中度提升的復雜形勢下，近年來(lái)，中小房企的生存及發(fā)展空間被不斷壓縮。邁出上市第一步的石榴投資，自身的負債及及現金流情況也隨之被外界聚焦。

從負債角度來(lái)看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投資的總借款分別為294.56億元、272.7億元、248.32億元及229.41億元?，F金流方面，截至2020年底，石榴投資的現金及現金等價(jià)物為49.86億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流凈額約為20.7億元。

在房企“融資難”背景下，信托融資是石榴投資在常規銀行借款及公司債券融資外，助力企業(yè)規模擴張的一大重要融資手段。招股書(shū)顯示，截至3月底，石榴投資未償還信托融資總額為人民幣91.96億元。

不過(guò)從企業(yè)最新披露信息來(lái)看，石榴投資的融資成本在業(yè)內處于較高水平，最高達11.5%。招股書(shū)顯示，石榴投資在2021年3月31日后簽訂了一份總金額為8000萬(wàn)元及利率為9%的銀行貸款作為借款，同時(shí)也簽訂了3份13.3億元的融資協(xié)議，年利率在7.1%-11.5%之間。

IPO前夜：更名及系列資本騰挪

石榴置業(yè)謀求上市的動(dòng)作最早可以追溯到2016年，彼時(shí)其完成了股份制改造的工商變更登記手續。不過(guò)近年來(lái)，坊間一度流傳著(zhù)石榴置業(yè)“不上市”的傳聞。

但實(shí)際上，進(jìn)入2021年，石榴置業(yè)謀求上市的動(dòng)作已經(jīng)開(kāi)始顯露征兆。

一方面，石榴置業(yè)在今年2月對公司名稱(chēng)進(jìn)行變更，將原“石榴置業(yè)集團股份有限公司”公司名稱(chēng)變更為“石榴置業(yè)集團有限公司”;公司類(lèi)型也由“其他股份有限公司(非上市)”變更為“有限責任公司(法人獨資)”。

另一方面，2021年上半年頻繁的資本騰挪，似乎也暗示了石榴置業(yè)意欲赴港上市。

知情人士也透露，自去年起，石榴方面大舉挖角營(yíng)銷(xiāo)、土拓等團隊，獵頭挖角的理由都是“要上市”。

就現階段上市準備及投資者關(guān)心的融資成本等問(wèn)題，石榴置業(yè)方面回應北京商報記者稱(chēng)，“謝謝關(guān)注，一切以港交所披露信息為準”。

對于石榴投資的赴港IPO動(dòng)作，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)直言，對于這類(lèi)中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后續能否被資本市場(chǎng)接受和青睞，還有待時(shí)間去驗證。

記者 盧揚 榮蕾