由“萬(wàn)通六君子”之一易小迪創(chuàng )建的陽(yáng)光100，由于錯失多個(gè)發(fā)展紅利期，銷(xiāo)售規模始終徘徊在百億元，從曾經(jīng)的準一線(xiàn)房企逐漸淪為中小開(kāi)發(fā)商。

陽(yáng)光100中國控股有限公司(下稱(chēng)“陽(yáng)光100”，02608.HK)日前公布的年度業(yè)績(jì)報告顯示，2020年全年，陽(yáng)光100營(yíng)業(yè)收入人民幣57.59億元，同比減少30.5%，毛利潤人民幣15.29億元，同比下降27.2%。

在融資新規愈加趨嚴的情況下，陽(yáng)光100“三條紅線(xiàn)”全部踩中。數據顯示，陽(yáng)光100扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為76.19%，凈負債率高達187%，而現金短債比僅為0.24。

陽(yáng)光100發(fā)展掉隊，一大原因在于踩空市場(chǎng)紅利周期，公司上市后轉型非住宅業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)商業(yè)項目又接連失利，又遭遇非住宅項目去化難。

截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車(chē)庫的合約銷(xiāo)售金額為28.95億元，遠沒(méi)有完成占比50%的銷(xiāo)售任務(wù)。而且，其非住宅產(chǎn)品庫存或達95億元，按照2020年銷(xiāo)售情況，去化時(shí)間或達3年。

錯失發(fā)展機遇規模增速緩慢

企業(yè)的發(fā)展往往受到創(chuàng )始人性格的影響。

“萬(wàn)通六君子”中最謹慎老實(shí)的易小迪創(chuàng )建的陽(yáng)光100，在2004年-2008年，連續五年登上“百強房企TOP10”，風(fēng)光無(wú)限，是絕對的一線(xiàn)房企種子選手。

然而，由于近年來(lái)發(fā)展錯失招拍掛、城鎮化、棚改貨幣化等多個(gè)市場(chǎng)紅利期，尤其是2014年向商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商轉型失敗，陽(yáng)光100已從曾經(jīng)一線(xiàn)房企“種子選手”逐漸淪為中小開(kāi)發(fā)商。

耗時(shí)7年，陽(yáng)光100在2014年登陸港交所，2013年的招股書(shū)顯示，彼時(shí)其全年銷(xiāo)售額為53.53億元。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，陽(yáng)光100的規模始終徘徊在百億元。2017年至2020年，其合約銷(xiāo)售金額(含輕資產(chǎn)運營(yíng)項目)分別為106.08億元、120.96億元、103.38億元、105.30億元。

盈利下滑明顯，業(yè)績(jì)顯示，2020年，陽(yáng)光100的收入與毛利潤分別為57.60億元、15.30億元，同比減少30.5%和27.2%;年度溢利為12.84億元，同比減少60.1%。

此前，該公司就已經(jīng)公告稱(chēng)，由于出售收益確認減少以及疫情影響，投資物業(yè)的估值收益減少以及交房滯后導致確認收入減少，故年度溢利將減少超過(guò)50%。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)認為，陽(yáng)光100營(yíng)收利潤等財務(wù)指標出現下降，說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)存在壓力，這兩年轉型商業(yè)地產(chǎn)理念很好，但盈利空間有限，也遇到一些沖擊，要反思整個(gè)企業(yè)的戰略路線(xiàn)。

轉型商業(yè)地產(chǎn)遇阻

踩空市場(chǎng)紅利周期掉隊行業(yè)，上市后轉型非住宅業(yè)務(wù)，陽(yáng)光100的開(kāi)發(fā)商業(yè)項目又接連失利。

上市后，陽(yáng)光100在街區商業(yè)項目上發(fā)力，形成街區商業(yè)綜合體、喜馬拉雅、阿爾勒小鎮三個(gè)產(chǎn)品系列。

2017年，該公司曾表示，非住宅產(chǎn)品有著(zhù)較大的市場(chǎng)容量，此領(lǐng)域尚無(wú)壟斷性企業(yè)品牌，故欲發(fā)展非住宅產(chǎn)品項目。不過(guò)，從合約銷(xiāo)售金額來(lái)看，2017年至2019年，其非住宅類(lèi)產(chǎn)品實(shí)現合約銷(xiāo)售分別為26.70億元、36.04億元、51.34億元，直到2019年，其非住宅類(lèi)產(chǎn)品的合約銷(xiāo)售占比才提升至50%左右。

2020年是陽(yáng)光100業(yè)務(wù)大力轉型的一年。這一年喜馬拉雅公寓及商業(yè)街項目有新項目面市，但卻遭遇疫情沖擊，產(chǎn)品銷(xiāo)售受到很大的挑戰與困難。截至2020年年底，產(chǎn)品庫存達190億元，其中超過(guò)50%為非住宅產(chǎn)品。

截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車(chē)庫的合約銷(xiāo)售金額為28.95億元，遠沒(méi)有完成占比50%的銷(xiāo)售任務(wù)。而且，其非住宅產(chǎn)品庫存或達95億元，按照2020年銷(xiāo)售情況，去化時(shí)間或達3年。

為應對去庫存難題，陽(yáng)光100董事會(huì )主席易小迪在年報中提到，公司將加大促銷(xiāo)力度，將現有庫存產(chǎn)品更快變現，同時(shí)加大一級土地出讓?zhuān)⒃谶m當時(shí)候轉讓成熟項目，減輕負擔。

公告披露，截至2020年末陽(yáng)光100土地儲備總建筑面積約為10.5百萬(wàn)平方米。隨著(zhù)長(cháng)三角土地升溫，陽(yáng)光100在溫州儲備的一級開(kāi)發(fā)項目趨于成熟，價(jià)值會(huì )逐步釋放。同時(shí)京沈高鐵通車(chē)后，陽(yáng)光100在興隆縣儲備的萬(wàn)畝土地以及在承德、桂林、麗江等地儲備的大量文旅用地也將在疫情放緩后逐漸進(jìn)入市場(chǎng)。報告稱(chēng)，“這些都將是陽(yáng)光100在2021年走出低谷，打一個(gè)翻身仗的基礎。”

凈負債率高達187%

非住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期遠長(cháng)于住宅產(chǎn)品，沒(méi)有高周轉加碼和融資能力，很容易陷入流動(dòng)性危機，導致公司負債高企。2015年至2018年，公司資產(chǎn)負債率均在80%以上。

截至2020年12月31日，陽(yáng)光100的合同負債為98.41億元，總資產(chǎn)、總負債分別約為511.17億元、389.47億元。

在融資新規愈加趨嚴的情況下，陽(yáng)光100“三條紅線(xiàn)”全部踩中。數據顯示，陽(yáng)光100扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為76.19%，凈負債率高達187%，而現金短債比僅為0.24。

嚴躍進(jìn)認為，這兩年的三道紅線(xiàn)政策，使得企業(yè)的財務(wù)數據更謹慎，凈負債率等指標過(guò)高，對企業(yè)后續融資和發(fā)展還是會(huì )產(chǎn)生很大影響。

2020年4月，國際評級機構惠譽(yù)將陽(yáng)光100的長(cháng)期外幣發(fā)行人違約評級，從“CCC+”下調至“CCC-”。在惠譽(yù)評級的定義中，CCC意味著(zhù)為較大的信用風(fēng)險。

為應對債務(wù)壓力，陽(yáng)光100稱(chēng)，一方面加大促銷(xiāo)力度，確保全年合約銷(xiāo)售過(guò)百億，另一方面迅速調整，加大原有住宅項目的開(kāi)發(fā)力度，尤其是溫州、興隆、武漢、西安等地住宅項目開(kāi)發(fā)力度。同時(shí)公司進(jìn)行多方面合作融資，順利度過(guò)2020年還款高峰。

雪上加霜的是，陽(yáng)光100的融資成本逐步走高。相關(guān)公告顯示，其于2021年1月29日發(fā)行的于2023年到期的1.2億美元優(yōu)先票據，年利率為12.0%。相對其2020年、2021年到期的優(yōu)先票據，年利率已有走高趨勢。

此外，2020年，陽(yáng)光100應收賬款及應收票據為8.78億元，同比減少5.58%。按照賬齡，6個(gè)月內的約為0.37億元，6個(gè)月至1年約為0.13億元，1年以上為8.29億元。

為緩解流動(dòng)性壓力，陽(yáng)光100出售資產(chǎn)股權回籠資金。2020年，陽(yáng)光100曾與融創(chuàng )、佳兆業(yè)等就數個(gè)住宅項目的轉讓達成協(xié)議，并因此獲得大量出售收益。