一直宣稱(chēng)要向省外拓展的正商實(shí)業(yè)(00185.HK)逐步重回河南大本營(yíng)。

據統計，去年一年正商實(shí)業(yè)在河南省內拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬(wàn)平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實(shí)業(yè)又密集拿地，共新增18幅土地，總代價(jià)約33.15億元，這些地塊基本集中在河南。

與此同時(shí)，日益漸長(cháng)的債務(wù)也讓正商實(shí)業(yè)承壓，截至2020年6月底，正商實(shí)業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現金短債比僅0.64倍，三道紅線(xiàn)全踩中，位列“紅檔”，屬于“紅色房企”。

3月8日，正商實(shí)業(yè)有限公司發(fā)布盈利預警公告，正商實(shí)業(yè)公布，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預期集團于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得介乎約35%至45%的跌幅。

業(yè)績(jì)預警毛利率大幅下滑

正商實(shí)業(yè)的前身是恒輝企業(yè)，2015年，在正商集團上市失敗之后，便通過(guò)收購恒輝企業(yè)的方式完成了曲線(xiàn)上市，依賴(lài)于母公司正商集團，正商實(shí)業(yè)近年來(lái)開(kāi)啟了快速擴張之路。

2019年7月，正恒國際正式更名為正商實(shí)業(yè)，也是在這一年，正商實(shí)業(yè)績(jì)顯著(zhù)增長(cháng)。2019年，公司全年確認收益約為88.9億元，同比增長(cháng)1378%;毛利約為22.9億元，同比增長(cháng)731%;股東應占凈利潤達11.5億元，同比大幅增長(cháng)37倍。

不過(guò)，在業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)的同時(shí)，正商實(shí)業(yè)的毛利率大幅下滑。數據顯示，2019年全年，正商實(shí)業(yè)錄得年度毛利為22.87億元，較2018年增長(cháng)約731%，年度毛利率為25.73%，較2018年同期的45.74%，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，早在前幾年，正商實(shí)業(yè)的毛利率就已呈現出下滑的態(tài)勢。2020上半年，正商實(shí)業(yè)的毛利率約27.2%，較2019年同期的45.4%下降18.2個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度達四成。

3月8日，正商實(shí)業(yè)發(fā)布盈利預警公告，相對于截至2019年12月31日止年度的綜合純利約人民幣11.515億元，預期集團于截至2020年12月31日止年度的綜合純利將錄得約35%至45%跌幅。

公告中稱(chēng)，集團綜合凈利潤的下降主要歸因于兩個(gè)原因。第一，受到新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)的影響，導致集團部分物業(yè)項目發(fā)展進(jìn)度受阻和延遲住宅物業(yè)的交付進(jìn)度及受到國家于房地產(chǎn)市場(chǎng)所施加的調控政策(包括住房限購及限價(jià)等政策)，導致該年度部分物業(yè)交付收益下降和毛利受壓。第二，受到國家調控措施影響導致物業(yè)項目的售價(jià)低于預期，并作出對發(fā)展中物業(yè)進(jìn)行減值撥備。

腳踩“三道紅線(xiàn)”

2017年，正商實(shí)業(yè)在北京豪擲41億拿地，開(kāi)啟全國化擴張。不過(guò)，相比于其他區域型房企全國化擴張成果，正商明顯落后，截至目前也僅拓展了海南、青島、北京及武漢市場(chǎng)，且土儲寥寥。

去年2月，穆迪在將正商實(shí)業(yè)及其母公司正商集團展望評級調至“負面”時(shí)表示，正商集團的土地儲備從2018年底的674萬(wàn)平方米降至2019年底的540萬(wàn)-570萬(wàn)平方米，這樣的土地儲備規模，只能支撐正商集團房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售不到兩年。

正商實(shí)業(yè)的全國化擴張道路走得并不順暢，去年開(kāi)始改變策略，投資重點(diǎn)回歸河南大本營(yíng)。

據統計，公司去年一年在河南省內拿下超40宗地。上半年總計新增31幅地塊，共129.6萬(wàn)平方米，相對去年同期增加25幅地塊，面積增加3.5倍。7-8月，正商實(shí)業(yè)又密集拿地，共新增18幅土地，總價(jià)約33.15億元。

加速擴儲讓其債務(wù)壓力步步抬升，2020年中報顯示，正商實(shí)業(yè)的杠桿倍數已經(jīng)達到15.4倍，資產(chǎn)周轉天數為623.35天，流動(dòng)負債占比達78.96%。

值得注意的是，截至2020年6月底，正商實(shí)業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為89.91%，凈負債率高達343%，現金短債比僅0.64倍，三道紅線(xiàn)全踩中，位列“紅檔”，可稱(chēng)得上是“紅色房企”。

與此同時(shí)，該公司融資成本居高不下，從2019年下半年起，正商實(shí)業(yè)開(kāi)始發(fā)行高息美元債。2019年10月和12月分別發(fā)行了2.2億美元和1.2億美元的優(yōu)先票據，年利率均為12.8%。去年3月又新增一筆票面利率為12.5%的美元票據，金額為2億美元。截至6月30日，境外債占有息負債的比例為21%。(記者 趙潔)