曾經(jīng)的“招保萬金”的金地，如今卻陷入“增收不增利”的怪圈。在8月31日召開的業(yè)績會上，對于2021年中報中，一邊是營收72.45%的增幅，另一邊卻是凈利潤38.79%的下降，金地集團(tuán)管理層給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的解釋，但依然無法平息外界關(guān)于規(guī)模擴(kuò)張后遺癥的質(zhì)疑。曾經(jīng)的“招保萬金”，如今十強(qiáng)難進(jìn)，金地也是急在心里。為了沖刺規(guī)模，金地選擇“杠桿”和“合作開發(fā)”雙輪驅(qū)動，然而在規(guī)模量級上了新一臺階后，快速成長的“代價”也隨之而來。

毛利率大幅下降19.61個百分點(diǎn)

營業(yè)收入大幅增長，凈利潤卻出現(xiàn)明顯下滑，“增收不增利”金地不是唯一一家，但如此大的前后差也引發(fā)市場關(guān)注。8月31日，金地集團(tuán)于線上召開2021年中期業(yè)績說明會，其管理層也不得不直面關(guān)于“增收不增利”的追問。

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年金地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比增長72.45%;歸母凈利潤18.25億元，同比下滑38.79%;銷售毛利率僅為17.36%。

對于上述業(yè)績表現(xiàn)，金地集團(tuán)董事長凌克給出了“結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡”的回應(yīng)。“低毛利項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，造成凈利潤大幅下降。”凌克稱，上半年公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。由于本期毛利率下降較多，同時受到年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏不均衡的影響，報告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

金地集團(tuán)董事、高級副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍補(bǔ)充稱，位于杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的7個項目在本期集中結(jié)轉(zhuǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的比例超過50%，這些個項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率僅為8.7%，因此影響到了當(dāng)期毛利率。

自2016年開始，金地的銷售毛利率一直維持在30%的水平，如今17.36%的毛利率不但較去年同期下降了19.61個百分點(diǎn)，且遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

同樣是利潤表現(xiàn)不佳，相較于萬科的直接“檢討”，金地仍不忘對外輸出“預(yù)期”信號。凌克在回應(yīng)時也表示，“預(yù)計下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計較上年有一定增長。”

據(jù)記者了解，上半年金地7個大區(qū)的毛利率表現(xiàn)全線“崩盤”。華南區(qū)毛利率同比降低9.68個百分點(diǎn)、華北區(qū)降低44.14個百分點(diǎn)、華中區(qū)降低34.66個百分點(diǎn)，上半年營業(yè)收入貢獻(xiàn)最大的東南區(qū)，毛利率僅為7.3%，同比降低了28.25個百分點(diǎn)。

此外，金地雖然取得營業(yè)收入72.45%增長的表現(xiàn)，其成本支出的表現(xiàn)則更為“優(yōu)異”。2021年上半年，金地集團(tuán)的營業(yè)成本為281.94億元，較去年同期大幅增長126.76%，遠(yuǎn)超于營業(yè)收入的增幅。

近四成利潤被少數(shù)股東“分走”

房企年中交卷，各家都在亮成績單，記者注意到，毛利率低已成為共性問題。如此情況下，金地的權(quán)益占較低，也是其“增收不增利”的主要原因之一。

2021年上半年，金地集團(tuán)利用多元化投資方式獲取土地81宗，新增了約1247萬平方米的總土地儲備，其中權(quán)益儲備約531萬平方米，新增土儲權(quán)益比例為42.58%;總投資額約924億元，權(quán)益投資額約411億元。截至2021上半年末，金地總土地儲備約6729萬平方米，權(quán)益土地儲備約3515萬平方米。以此來計算，金地總土儲權(quán)益占比為52.24%。

在今年中期的業(yè)績會上，有不少房企對合作開發(fā)表示了肯定。凌克也在業(yè)績會上直言，“合作開發(fā)為目前行業(yè)發(fā)展的趨勢，合作方之間可以優(yōu)勢互補(bǔ)，公司將合理選擇合作方，努力發(fā)揮協(xié)同優(yōu)勢。”

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于整合期，各房企都以安全為第一要義，合作開發(fā)固然可以分擔(dān)風(fēng)險，但過低的權(quán)益占比也極大影響房企“創(chuàng)收”能力，通過合作開發(fā)來擴(kuò)大規(guī)模也只是“虛胖”。

記者注意到，由于偏愛“合作開發(fā)”模式，金地的少數(shù)股東總要出來分一杯羹。2021年上半年，金地少數(shù)股東損益為10.75億元，近四成利潤被少數(shù)股東“分走”，整體比重也較去年同期有所上升。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，合作開發(fā)雖是當(dāng)前房地產(chǎn)市場所認(rèn)可的開發(fā)模式，但這其中也會牽連到“明股實(shí)債”。目前大多數(shù)房企通過“明股實(shí)債”的方式來優(yōu)化財務(wù)報表，這樣可以降低企業(yè)整體負(fù)債率，獲得融資也更為方便。但“明股實(shí)債”的風(fēng)險也不容忽視，“隱形”負(fù)債無法查有所據(jù)，會導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真和誤判。

經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額連續(xù)告負(fù)

規(guī)模擴(kuò)張，土儲先行。金地雖然通過“合作開發(fā)”來擴(kuò)大規(guī)模，但其經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額卻連續(xù)告負(fù)。2021年上半年，金地集團(tuán)的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-100.26億元，較去年同期凈流出擴(kuò)大了67.49億元。

值得一提的是，經(jīng)營活動現(xiàn)金流的大幅縮減與籌集活動現(xiàn)金流的大幅增加形成鮮明對比。在經(jīng)營活動現(xiàn)金流的縮減以及投資活動現(xiàn)金流凈流出的雙重影響下，金地上半年的籌集活動現(xiàn)金流則大幅增長。

2021年上半年，金地籌集活動現(xiàn)金流凈額140.3億元同比增長28.25%。其中，為了償還債務(wù)，金地集團(tuán)合計支付現(xiàn)金217.71億元，同比增加了52.83%。

從2017年中報開始，金地集團(tuán)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額負(fù)多正少，整體償債能力偏弱。今年上半年，金地繼續(xù)采用多種形式發(fā)債“借新還舊”，其中包括五期共計80億元的中期票據(jù)，一期8億元的超短期融資券，以及三筆49.95億元的公司債。

對于“三道紅線”指標(biāo)，金地一直保持自信。2021年上半年，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19，各項財務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

記者注意到，雖然金地的“三道紅線”仍處于綠檔之內(nèi)，但上半年其三項指標(biāo)“兩升一降”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率皆較年初有一定幅度上漲，現(xiàn)金短債比則較年初有所下降。利潤總額減少，負(fù)債總額增加，在數(shù)據(jù)層面并不會說謊。

截至2021年6月末，金地集團(tuán)總負(fù)債規(guī)模3454.53億元，較去年同期增長約18.25%;有息負(fù)債合計1270.94億元，同比增長17.18%。其中長期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為69.05%，較去年同期的58.44%有所提升，這在一定程度上緩解了短期償債壓力。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)