1956年，美國紐約州貝特維亞地區(qū)最大的工廠Massey-Ferguson倒閉了，留下一棟約7.9萬平方米的空置大樓。之后，曼庫索家族購置工廠后，在難以將大樓整體出租給單個(gè)企業(yè)的情況下，將大樓內(nèi)部拆分成無數(shù)的小單元格，分別出租給不同的公司，入住的企業(yè)可以共享辦公設(shè)施，還能得到曼庫索家族提供的融資、咨詢等服務(wù)。這便是世界上第一個(gè)商業(yè)孵化器——貝特維亞工業(yè)中心。

在貝特維亞工業(yè)中心60周年慶?；顒?dòng)中，CEO湯姆.曼庫索表示，“作為世界上第一個(gè)孵化器，真正重要的故事來源于那些入住的企業(yè)，這里發(fā)生的故事已經(jīng)多到難以講述或回憶，但我們每一年都在竭盡全力嘗試。”

同樣在行業(yè)內(nèi)不斷嘗試的，還有毛大慶的優(yōu)客工場國際有限公司(簡稱“優(yōu)客工場”，UK)。

“共享辦公現(xiàn)在依舊處在一個(gè)新興行業(yè)試錯(cuò)的階段，所有企業(yè)都在摸索、尋找方向。”優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶此前曾表示。

對(duì)于優(yōu)客工場的嘗試，公司于4月15日交出的2020年成績單中，有哪些看點(diǎn)值得投資者關(guān)注?

從“虧習(xí)慣了”到四季度盈利有玄妙

根據(jù)公司業(yè)績報(bào)告，2020年?duì)I收為8.77億元(人民幣，下同)，較2019年同期的11.67億元減少24.85%;歸母凈虧損4.83億元，與上年同期相比少虧損了約38.94個(gè)百分點(diǎn)。

從營收來源分析，優(yōu)客工場主要盈利模式是收取會(huì)員費(fèi)及市場營銷及品牌服務(wù)費(fèi)，二者于2020年?duì)I收占比分別達(dá)到48%及36%。相較于上年同期，兩項(xiàng)主要收入來源均有不同程度的下滑，分別同比下降約24.19%及40.75%。

值得注意的是，伴隨主營業(yè)務(wù)收入下降，公司的營業(yè)成本也相應(yīng)的減少：期內(nèi)兩項(xiàng)收入來源的營業(yè)成本分別同比下降31.57%及38.56%;與上年同期相比，整體節(jié)約成本近三成，這或許是優(yōu)客工場期內(nèi)營收收縮，虧損卻得以減緩的原因之一。

在共享辦公行業(yè)不斷試錯(cuò)的優(yōu)客工場雖然在2020年依舊沒有賺到錢，但公司2020年第四季度的表現(xiàn)卻成為虧損“減速”的重要力量之一，為公司打了一針“強(qiáng)心劑”——財(cái)報(bào)披露，優(yōu)客工場于2020年第四季度凈收入為2.79億元，環(huán)比出現(xiàn)近四成的增幅，較2019年四季度同比略降4.8個(gè)百分點(diǎn);期內(nèi)凈虧損1.49億元，比第三季度及2019年四季度分別縮窄11.9%及36.8%。

值得注意的是，當(dāng)使用非公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(Non-GAAP)時(shí)，優(yōu)客工場終于在四季度實(shí)現(xiàn)了6280萬元的凈利潤;若使用同等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，公司第三季度及上年同期分別凈虧損1.23億元及1.95億元。

在公司財(cái)報(bào)中，針對(duì)兩種會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下凈利潤的出入進(jìn)行對(duì)比可見，其中約2.02億元的股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用及近千萬元的資產(chǎn)、長期投資減值損失，為調(diào)整后的四季度凈利潤提供了有力支持。

主動(dòng)為資產(chǎn)負(fù)債表“瘦身”

相較期內(nèi)經(jīng)營數(shù)據(jù)的變化幅度，優(yōu)客工場在資產(chǎn)負(fù)債表也“大動(dòng)手術(shù)”。根據(jù)公司財(cái)報(bào)，期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)分別為7.67億元及31.7億元，同比分別減少13.43%及25.57%。相比2019年，總資產(chǎn)完成了超過23%的“瘦身”，尤其在非流動(dòng)資產(chǎn)中，長期投資、房產(chǎn)及設(shè)備、使用權(quán)資產(chǎn)等均出現(xiàn)大幅下降。

在總資產(chǎn)完成“瘦身”的同時(shí)，優(yōu)客工場也在嘗試維持穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債率。據(jù)公司財(cái)報(bào)，期內(nèi)流動(dòng)負(fù)債及非流動(dòng)負(fù)債分別完成近30%及56.6%的降幅。在流動(dòng)負(fù)債中，應(yīng)付賬款及預(yù)收會(huì)員費(fèi)下降明顯;而在非流動(dòng)負(fù)債中，租賃負(fù)債規(guī)模出現(xiàn)顯著收縮。

雖然部分關(guān)鍵變動(dòng)或與公司營收規(guī)模下滑有關(guān)，但總體來看，優(yōu)客工場資產(chǎn)負(fù)債表的“瘦身”是其有意為之。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶稱：“核心城市都市化進(jìn)程明顯減緩，高質(zhì)量土地越發(fā)稀缺、來自于企業(yè)對(duì)辦公空間的需求保持強(qiáng)力。于2019年末，在市場進(jìn)化和監(jiān)管對(duì)于商業(yè)用地管控趨嚴(yán)的背景下，優(yōu)客工場將從自營模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。在輕資產(chǎn)模式下，公司于2020年末將管理面積提升至總管理面積的54.3%”

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中向《投資者網(wǎng)》表示，作為商務(wù)辦公領(lǐng)域的創(chuàng)新者之一，共享辦公近年來一直處于快速擴(kuò)張的狀態(tài)。重資產(chǎn)類的共享辦公模式實(shí)質(zhì)就是賺取租金差，因此入住率需要一直保證在較高的水平(80%左右)才能實(shí)現(xiàn)收支平衡。然而，當(dāng)前全國寫字樓租賃市場都在持續(xù)承壓，起初以“二房東”為絕對(duì)主力的重資產(chǎn)共享辦公行業(yè)出現(xiàn)大面積虧損，部分公司由于入住率過低，直接導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂而倒閉。

鄭中認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式將成為行業(yè)未來發(fā)展方向之一，“和傳統(tǒng)房企不同，目前共享辦公類企業(yè)大多為互聯(lián)網(wǎng)公司，融資為其主要資金來源，自身現(xiàn)金流儲(chǔ)備較為有限，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。通過輕資產(chǎn)模式提供運(yùn)營管理服務(wù)可以有效減少成本投入并且降低風(fēng)險(xiǎn)，較為適合具備互聯(lián)網(wǎng)基因的共享辦公企業(yè)。不少頭部房企近年來也開始重視輕資產(chǎn)輸出業(yè)務(wù)，其中包括共享辦公。我們認(rèn)為，在自身現(xiàn)金儲(chǔ)備可以支持的前提下自營適當(dāng)面積能夠打造品牌形象，形成自身特色;但以輕資產(chǎn)輸出提供專業(yè)管理服務(wù)的共享辦公模式之后將成為主流。”

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式開拓新盈利點(diǎn)成關(guān)鍵

共享辦公行業(yè)的輕資產(chǎn)模式，與世界上第一個(gè)孵化器貝特維亞工業(yè)中心模式截然不同：貝特維亞工業(yè)中心購入房產(chǎn)，改裝為辦公空間后出租;輕資產(chǎn)模式則減少了公司對(duì)于房產(chǎn)購置、租賃的成本，但同時(shí)也從一定程度上壓縮了盈利空間。

對(duì)于共享辦公行業(yè)的盈利模式，紐約Lubin商學(xué)院教授尼爾克茨向《投資者網(wǎng)》表示，在孵化器(共享辦公)行業(yè)，輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型符合趨勢，但公司整體的盈利點(diǎn)需要加以調(diào)整，

“以紐約市為例，高企的運(yùn)營成本如房價(jià)或房租讓共享辦公服務(wù)商承受壓力較大，輕資產(chǎn)模式更像是從自營到中介服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)移部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，多數(shù)服務(wù)商的盈利也會(huì)有所下降。”

談及此類企業(yè)可能涉及的轉(zhuǎn)型嘗試時(shí)，尼爾教授舉例：“有部分服務(wù)商能在現(xiàn)有業(yè)務(wù)之外找到新的盈利點(diǎn)，比如：為入住企業(yè)提供股權(quán)或債務(wù)融資，以類似天使投資人的身份，完成與現(xiàn)有客戶從服務(wù)關(guān)系到股權(quán)關(guān)系的場景轉(zhuǎn)換等。當(dāng)然這會(huì)改變共享辦公行業(yè)服務(wù)商的運(yùn)營性質(zhì)，也會(huì)提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口。”

單從優(yōu)客工場2020年財(cái)務(wù)報(bào)表來看，公司蓄勢謀變的已露端倪。在公司總資產(chǎn)下滑超過23%的情況下，同期公司貨幣資金達(dá)到3.48億元，較上年增長近一倍。另外，公司短期應(yīng)收賬款也同樣出現(xiàn)了超過45%的增幅。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的順利及公司充足的現(xiàn)金，讓優(yōu)客工場喊出了2021年“一平臺(tái)、一計(jì)劃”的口號(hào)，即：上線分銷平臺(tái)“樓宇速讀”，及在2021年覆蓋所有34個(gè)省級(jí)行政區(qū)。

就公司經(jīng)營及轉(zhuǎn)型中戰(zhàn)略規(guī)劃等相關(guān)問題，《投資者網(wǎng)》向優(yōu)客工場發(fā)函問詢，并未得到回復(fù)。

縱觀啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型一年有余的優(yōu)客工場，其財(cái)務(wù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)波動(dòng)明顯，在第四季度實(shí)現(xiàn)一定程度上盈利后，能否維持業(yè)績還需看轉(zhuǎn)型的成效及“樓宇速讀”項(xiàng)目落實(shí)的情況。優(yōu)客工場的“試錯(cuò)之路”還將產(chǎn)生哪些變化，《投資者網(wǎng)》將會(huì)持續(xù)關(guān)注。(喬銳)