要規模還是要穩定?對于華遠地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)"華遠地產(chǎn)",600743.SH)而言，這是必須權衡和解決的問(wèn)題。

作為最早的第一梯隊的房企，業(yè)內曾流傳著(zhù)"南萬(wàn)科、北華遠"之說(shuō)。隨著(zhù)華遠地產(chǎn)發(fā)展滯后，"規模"與"效益"也成為公司近幾年對外發(fā)聲的關(guān)鍵詞。

華遠地產(chǎn)規?；瘧鹇缘某尚绾?還有待時(shí)間檢驗?？硕饠祿@示，2020年，華遠地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額231.1億元，權益銷(xiāo)售額170.9億元，排名第112位左右。

值得一提的是，"三條紅線(xiàn)"全踩的華遠地產(chǎn)目前受制于資金壓力。3月9日公司公告稱(chēng)，大股東華遠集團為公司提供不超過(guò)70億元的融資擔保以及將不超過(guò)50億元的資金周轉額度;3月30日，華遠地產(chǎn)完成公開(kāi)發(fā)行15億元的公司債券。

值得肯定的是，對于公司面臨的一些問(wèn)題，華遠地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)較為坦誠地回答了《投資者網(wǎng)》的提問(wèn)。

營(yíng)收波動(dòng)較大

華遠地產(chǎn)是國內房地產(chǎn)業(yè)最早創(chuàng )立的品牌之一。企查查資料顯示，該品牌初創(chuàng )于1983年，至今已有30余載品牌發(fā)展歷史;控股股東為華遠集團，持股比例為46.4%。

公司曾以"小而美"的發(fā)展路徑開(kāi)辟市場(chǎng)，這一戰略也令其錯過(guò)了"黃金時(shí)代"規模增長(cháng)的最佳時(shí)機。曾與之齊名的萬(wàn)科，2020年前三季度營(yíng)收達到2415億元，而華遠地產(chǎn)規模僅相當于萬(wàn)科的1%。

數據顯示，2020年前三季度，華遠地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入27.55億元，同比下降12.77%;歸母凈利潤2.9億元，同比下降2.98%;銷(xiāo)售簽約額110.35億元，同比增長(cháng)19.09%。

華遠地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》回應稱(chēng)："目前大部分項目處于前期開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，主力銷(xiāo)售周期集中在今明兩年，項目確認銷(xiāo)售收入年度基本在2022年前后。已經(jīng)在售的項目結合當地市場(chǎng)情況逐步進(jìn)行銷(xiāo)售，進(jìn)度較快的項目去化超過(guò)50%。"

但近幾年來(lái)，華遠地產(chǎn)一改往日"慢"姿態(tài)，投身到規模的競速當中，采取逆勢快速發(fā)展的戰略。陸續實(shí)現京津冀、西部、華中、華南4大區域、11座城市的全國布局。

2017年至2019年三季度末，公司存貨從212.18億元增加到465.37億元。華遠地產(chǎn)落子城市不少屬于二三線(xiàn)，且不少城市房地產(chǎn)熱度回落。

"2020年公司壓縮了投資額度，實(shí)際完成投資額約15億元。"華遠地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》，"2021年，公司拿地將進(jìn)一步深耕現有進(jìn)入城市，同時(shí)擇機進(jìn)入華東市場(chǎng)。通過(guò)政企合作、產(chǎn)業(yè)協(xié)同等方式擴充土地儲備。我們也將進(jìn)一步加大與標桿房企合作，合理分攤經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。"

2020年半年報顯示，華遠地產(chǎn)的土地儲備貨值超過(guò)600億元，主要布局在北京及周邊、廣州、重慶、長(cháng)沙、西安等一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市。

"這些城市后續成長(cháng)性很高，但當前也容易引起政策管控和收緊的可能。華遠地產(chǎn)后續項目投資和銷(xiāo)售，需要防范政策收緊等帶來(lái)的影響。"知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)稱(chēng)。

2015年至2019年，華遠地產(chǎn)的營(yíng)收分別為74.5億元、76.08億元、99億元、68.3億元、74.22億元，走勢忽高忽低;凈利潤則相對平穩，分別為7.3億元、7.4億元、8.2億元、7.5億元、7.57億元。

對此，華遠地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》："公司一直秉承均衡、穩健發(fā)展的經(jīng)營(yíng)策略，在土地儲備、項目類(lèi)型和產(chǎn)品配置方面均考慮各年度均衡發(fā)展，各年凈利潤的變動(dòng)水平與營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)水平保持相同的趨勢。"

而在分析師嚴躍進(jìn)看來(lái)："經(jīng)營(yíng)不太穩定與其規模大小有關(guān)。這兩年華遠持續在做規模，但是還有待突破。包括營(yíng)收等數據波動(dòng)性大，說(shuō)明在售的房屋等規模比較小，容易影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)。建議后續強化住宅等業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，尤其是在京外市場(chǎng)做好布局。"

股價(jià)長(cháng)期"破凈"

華遠地產(chǎn)股價(jià)一直處于比較低迷狀態(tài)。進(jìn)入2021年，華遠地產(chǎn)的投資者互動(dòng)平臺上，關(guān)于股價(jià)低迷的問(wèn)題比以往更多一些。有股民稱(chēng)："我從2015年持貴司的股票(10多元持有)，好像貴司的股票一直在1.8到2.1元左右，請問(wèn)貴司是經(jīng)營(yíng)狀況不行，還是負債太高，還是一直打壓中小股東?"

今年2月股價(jià)降至1.88元/股，創(chuàng )階段性新低。截至3月31日，該股報收2.08元/股，市值48.8億元，滾動(dòng)市盈率僅6.5倍。

2020年三季報顯示，公司每股凈資產(chǎn)為3.55元，這一數字已是該指標歷年三季報的最高數值;而近三年以來(lái)，其股價(jià)最高值為3.08元/股(前復權)，也就是說(shuō)，公司股價(jià)長(cháng)期破凈。

對此，華遠地產(chǎn)向《投資者網(wǎng)》解釋稱(chēng)："股價(jià)會(huì )受多種因素影響，如國內外宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展情況、投資者風(fēng)險偏好等。華遠地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指標穩健向好，公司積極優(yōu)化債務(wù)結構，還通過(guò)穩步經(jīng)營(yíng)、緊抓回款等舉措，增強企業(yè)內生增長(cháng)能力。公司管理層將一如既往的做好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)以及可持續發(fā)展的能力，回報廣大投資者。"

此外，2020年9月，華遠地產(chǎn)曾在互動(dòng)平臺表示："全年165億元銷(xiāo)售目標及150億元回款目標基本上是可以完成的，公司內部正在向更大的銷(xiāo)售規模發(fā)起挑戰。"

據克而瑞監測，2020年，華遠地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額231.1億元，排名第114位，權益銷(xiāo)售額170.9億元，排名第112位。相比2020年上半年的140位左右有所提升。

更大的銷(xiāo)售規模往往意味著(zhù)相應的管理壓力。

高速擴張下，華遠地產(chǎn)銷(xiāo)售費用較快增長(cháng)。2020年前三季度，公司銷(xiāo)售費用在營(yíng)收中占比達到8.14%，在地產(chǎn)行業(yè)138家上市公司中排名第13位，財報解釋稱(chēng)"銷(xiāo)售費用增加系本期執行新準則所致"。

與此同時(shí)，公司凈資產(chǎn)收益率(加權)近五年來(lái)持續走低。2019年僅為9.38%，2020年前三季度為3.5%，而在2011年至2013年該指標均超過(guò)20%。

同時(shí)，在毛利率這一關(guān)鍵數據上，華遠地產(chǎn)則以27.94%的毛利率低于行業(yè)中位數(30%)。

華遠地產(chǎn)對此向《投資者網(wǎng)》解釋稱(chēng)："近幾年政府通過(guò)多輪宏觀(guān)政策調控，限購限價(jià)等政策頻出，導致房地產(chǎn)行業(yè)普遍由高利潤趨向平穩發(fā)展，行業(yè)普遍利潤率下降，凈資產(chǎn)收益率下降。"

"三道紅線(xiàn)"全踩

大規模的土地投入，讓華遠地產(chǎn)現金流較為吃緊。財報顯示，華遠地產(chǎn)已經(jīng)連續兩年經(jīng)營(yíng)性現金流為負。2018年與2019年，公司經(jīng)營(yíng)性現金流為-31億元、-42.55億元。2020年前三季度為19.5億元。

截至2020年三季度末，公司剔除預收款項的資產(chǎn)負債率約為81.05%，凈負債率約為229.8%，現金短債比約為0.48倍，有息負債則為298.87億元。三道紅線(xiàn)全踩。

嚴躍進(jìn)表示："三道紅線(xiàn)觸碰的現象，有的地產(chǎn)商暫時(shí)也難免，后續可以積極去調整以及改善。償債壓力解決的情況下，如果企業(yè)后續精準拿地和投資，依然可以做大規模。"

實(shí)際上，自2020年以來(lái)，華遠地產(chǎn)頻頻發(fā)債，試圖解決資金問(wèn)題。

今年1月28日，華遠地產(chǎn)完成發(fā)行15億元公司債，債券期限3年，票面利率4.5%;債券扣除發(fā)行費用后的部分用于償還到期和回售的公司債本金。

對于華遠地產(chǎn)相關(guān)債券的評級，穆迪高級分析師Cedric Lai2020年12月發(fā)表研報稱(chēng)："華遠地產(chǎn)的B1企業(yè)家族評級(CFR)反映了其長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)歷史和在北京廣受認可的品牌，以及公司良好的融資渠道;B1評級受到其經(jīng)營(yíng)規模相對較小、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)不穩定和信用指標疲軟所制約。"

而標普此前給華遠地產(chǎn)的評級為"B"，并給出了與穆迪相似的理由："華遠地產(chǎn)的銷(xiāo)售、結算進(jìn)度不及預期以及主要布局城市調控政策超預期收緊。"

穆迪、標普均為全球債券評級機構，評級級別由最高的A級到最低的C級，B級一般指相關(guān)債券具有投機性質(zhì)的因素，還本付息的保證有限。

"公司通過(guò)加強現金流精細化管理，將經(jīng)營(yíng)計劃、融資計劃與現金流的精確匹配，減少資金閑置，實(shí)現資金高周轉;積極探索與研究創(chuàng )新的融資模式，優(yōu)化資產(chǎn)負債結構;公司管理上，形成對城市公司和項目的一整套考核評價(jià)體系，保證高周轉戰略的落地執行;項目管理上，加大銷(xiāo)售回款力度，充實(shí)自有資金，減少外部負債。"華遠地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》。

雖然做了諸多努力，華遠地產(chǎn)依然未能阻止債券投資者回售。2020年9月15日，公司旗下債券"17華遠地產(chǎn)MTN001"迎來(lái)全額回售?；厥劢痤~為15億元，而這期債券的發(fā)行規模就是15億元。

值得一提的是，在此前兩周內，華遠地產(chǎn)公告擬將該債券票面利率從5.5%調整至6.2%，卻依然未能阻止投資者全額回售。

在此背景下，大股東伸出了援手。2021年3月9日，華遠地產(chǎn)公告，控股股東華遠集團2021年度將為該公司提供融資擔?？傤~不超過(guò)70億元，同時(shí)提供不超過(guò)50億元的資金周轉額度。

也就是說(shuō)，2021年伊始，華遠集團就為華遠地產(chǎn)開(kāi)出了120億元的融資"支票"，而往年這一數值約為100億元。

Wind數據顯示，華遠集團于今年1月13日質(zhì)押了華遠地產(chǎn)2.2億股，用于固定資產(chǎn)貸款;其最新股權質(zhì)押率達到48.23%，約占總股本的22.38%。

"華遠集團下屬還有其他板塊業(yè)務(wù)，有滿(mǎn)足自身發(fā)展資金使用的需要，且質(zhì)押資金并沒(méi)有用于華遠地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，與我司負債情況無(wú)關(guān)。在目前狀態(tài)下，華遠集團持有的華遠地產(chǎn)股票暫無(wú)被平倉的風(fēng)險。"華遠地產(chǎn)告訴《投資者網(wǎng)》。"因公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，華遠集團作為公司的控股股東會(huì )給予相應的資金支持，屬正常經(jīng)營(yíng)范疇。"

有市場(chǎng)人士認為，華遠地產(chǎn)此舉或在為公司擴張做準備。也有觀(guān)點(diǎn)指出，基于公司目前資金面及杠桿水平，如果后期公司業(yè)績(jì)持續保持低迷狀態(tài)，則潛在償債風(fēng)險或變大，必須未雨綢繆。

不過(guò)，直到最近，華遠地產(chǎn)仍未披露年度業(yè)績(jì)預報或業(yè)績(jì)快報，也未透露公司銷(xiāo)售目標是否完成的信息?！锻顿Y者網(wǎng)》將持續關(guān)注。(謝瑩潔)