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2022年，上海樓市在整體大環(huán)境低迷、救市政策頻出的背景下，依然表現出色，成為少有堅挺的市場(chǎng)之一，新房成交金額創(chuàng )近五年新高，個(gè)盤(pán)中也出現五個(gè)百億級紅盤(pán)。

近五年成交新高

2022年，上海新房市場(chǎng)銷(xiāo)售成績(jì)上佳。諸葛找房數據顯示，1-11月上海新房成交金額大幅領(lǐng)先其他城市，拉開(kāi)第二名北京超2600億元?？蓪?shí)際全年的熱賣(mài)期并不長(cháng)，春節假期、疫情以及供盤(pán)結構等都在一定程度上影響著(zhù)樓市的銷(xiāo)售節奏。

這一年，上海樓市“魔幻”開(kāi)局，高供應的助力下，1月的單月成交面積已逼近130萬(wàn)平方米，創(chuàng )下了全年峰值。此后勢頭急轉，2月春節假期、3月疫情影響初現，“小陽(yáng)春”失約，成交量開(kāi)始不斷下行。4、5月份的“靜態(tài)”管理更是讓樓市熱度降至冰點(diǎn)，連續兩個(gè)月新房市場(chǎng)零供應，新房市場(chǎng)單月成交面積均不足10萬(wàn)平方米，不及此前一周的量。

隨著(zhù)6月全面復工復產(chǎn)復市，市場(chǎng)重啟，積壓的購房需求逐漸得到釋放，復工首周以及第二周，上海新房成交面積分別環(huán)比增加141.8%、83.6%。

6月以來(lái)市場(chǎng)加大馬力供應，形成了為期4個(gè)月的熱銷(xiāo)期。中原地產(chǎn)數據表明，上海新房市場(chǎng)在6-9月連續4個(gè)月成交面積維持在百萬(wàn)平方米以上，個(gè)別月甚至逼近130萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，全國多數城市新房市場(chǎng)蕭條，成交量下滑，差異之下，上海樓市一度被認為走出了獨立行情，然而受經(jīng)濟影響以及大批量供應后需求端后繼無(wú)力，“銀十”變成了“鐵十”，成交量大幅跳水。

去年最后兩個(gè)月雖受供盤(pán)結構調整、企業(yè)融資端“三箭齊發(fā)”利好刺激，市場(chǎng)回暖，成交面積重回百萬(wàn)平方米，但熱度難再現，認購率下降、日光盤(pán)減少、棄號率上漲等現象出現，市區和郊區分化顯著(zhù)。

總體而言，2022年上海新房市場(chǎng)依然顯示出十足的韌性。據CRIC數據監測，2022年上海商品住宅成交金額為6519.82億元，同比上漲11.76%，穩居近五年成交額之首。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認為這一表現主要源于三方面，一是長(cháng)時(shí)間封控引發(fā)對改善需求的釋放，居家辦公、上網(wǎng)課等讓居民對住宅面積、功能性、小區品質(zhì)、物業(yè)管理有了更高的需求；二是上海人才引進(jìn)舉措多，這類(lèi)人才雖不代表會(huì )馬上轉化成購買(mǎi)力，但也會(huì )為樓市進(jìn)行消費“儲備”；三是新房尤其是豪宅價(jià)格倒掛沒(méi)有徹底消滅，相比二手房仍有一定優(yōu)勢。

至于2023年新房市場(chǎng)的表現，盧文曦預判，從2022年土拍來(lái)看，今年預計仍會(huì )保持1千萬(wàn)平方米左右的住宅供應量，充足的供應下，成交量仍有機會(huì )維持當前水平，甚至可能增加一成。

5個(gè)百億紅盤(pán)

2022年，上海新房市場(chǎng)延續集中供房制度與積分制度，一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)便是推盤(pán)節奏的加快。

經(jīng)《國際金融報》記者統計，2022年全年，上海集中公示8批新盤(pán)，合計304個(gè)項目（含重復供應），累計房源數93403套，供應面積達1041.8萬(wàn)平方米。而2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盤(pán)，合計281個(gè)項目（含重復供應）、81830套房源、905.6萬(wàn)平方米。

高頻供應下，有不少項目一年內多次加推，譬如顓橋紫薇花園，其曾于年內四度開(kāi)盤(pán)，合計供應房源數達2076套；再如青浦徐涇板塊的虹橋璀璨公館，曾于2022年8-10月密集開(kāi)盤(pán)三次，合計推房1778套，二者均超過(guò)了2021年的供應大戶(hù)融創(chuàng )未來(lái)金融城（1477套）。

大批量的供應加上不錯的去化讓它們實(shí)現了高額的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。據克而瑞統計，顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館2022年成交套數分別為2044套、1769套，位列上海樓盤(pán)前兩位，成交金額均突破百億元，分別為152.48億元、103.36億元。

與前兩年不同的是，加上顓橋紫薇花園和虹橋璀璨公館，2022年上海共有5個(gè)紅盤(pán)累計成交金額超過(guò)了百億元，甚至有個(gè)盤(pán)突破200億元大關(guān)，市場(chǎng)表現遠超2021年以及2020年瑞虹新城的一枝獨秀。

其中，仁恒海上源以200.47億元成交金額位列2022年上海樓盤(pán)銷(xiāo)售榜榜首，其于去年三度開(kāi)盤(pán)，累計供房863套。再加上2021年11月底開(kāi)盤(pán)的一期房源多數在2022年進(jìn)行網(wǎng)簽，克而瑞數據顯示，仁恒海上源2022年共成交1104套房源，成交面積17.25萬(wàn)平方米。

瑞虹新城以182.13億元的銷(xiāo)售額緊隨其后，其于2022年6月開(kāi)盤(pán)推出十期項目臻庭的609套房源，獲超1900組客戶(hù)認購。這也是瑞虹新城項目連續三年銷(xiāo)售額上百億，2021年上海唯一一個(gè)百億級紅盤(pán)便是瑞虹新城九期項目——中糧瑞虹海景壹號（111.16億元），2020年唯一一個(gè)百億級紅盤(pán)為瑞虹新城八期項目——天悅郡庭（105.5億元）。

最后一個(gè)百億級項目為融創(chuàng )未來(lái)金融城，其以123.14億元的成交額位列上海樓盤(pán)第四位。該項目曾于2022年初樓市熱度較高時(shí)三次推盤(pán)，合計1297套房源，彼時(shí)第一季度該項目成交金額便已超84億元，但由于項目停工、開(kāi)發(fā)商陷入流動(dòng)性危機等消息影響，隨后樓盤(pán)的兩次取證均未能成功開(kāi)啟認購，最終年度銷(xiāo)量也止步于123.14億元。

入圍分在降低

高頻的推盤(pán)雖能創(chuàng )下不菲的業(yè)績(jì)，但受市場(chǎng)熱度影響，不同時(shí)段也會(huì )呈現出不同的認購結果。

以靜安大寧板塊的靜安天悅為例，其臨近上海地鐵馬戲城站，區位較好，是市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的全新盤(pán)之一。靜安天悅趁2022年8月市場(chǎng)熱度高漲時(shí)入市338套房源，獲得1062組認購，入圍分數線(xiàn)達83.2分，但此后11月、12月兩次開(kāi)盤(pán)的認購結果就不斷下滑，入圍分數線(xiàn)分別降至80.74分、77.03分。部分如蘇河望、金地虹橋峯匯、奧園金地格林云尚、大華錦繡四季等多次入市的新盤(pán)認購結果也從此前的觸發(fā)積分制轉為不觸發(fā)。

據《國際金融報》記者統計，2022年八批次新房中，年初第一批次33個(gè)項目中13個(gè)觸發(fā)積分制，占比39%；年中第三批次已認購的39個(gè)項目中19個(gè)觸發(fā)積分制，占比49%；第四季度陸續入市的第五批已認購項目觸發(fā)積分制占比34%，第七批已認購項目觸發(fā)積分制占比35%，年底市場(chǎng)熱情不足，高分盤(pán)減少，入圍分數線(xiàn)也從此前普遍的60分、70分向40分、50分滑落。

克而瑞一則報告指出，2022年初和疫情后三季度置業(yè)熱情高漲，平均去化在七至八成，而隨著(zhù)供應愈加集中以及各批次總價(jià)段的變化，項目更易分流，去化下沉至五至六成。

聚焦到個(gè)盤(pán)，2022年上海集中入市新盤(pán)的10個(gè)“高分”選手依次為前灘東方悅瀾（96.9分）、百匯園（94.96分）、御江廷（92.75分）、綠寶園（92.1分）、上海蟠龍天地（91.22分）、森蘭名苑（88.86分）、招商虹璽（86.8分）、森蘭壹公館（85.92分）、仁恒海上源（84.5分）、靜安天悅第三批次（83.2分），同時(shí)2021年第六批新房中于2022年1月開(kāi)盤(pán)的中糧瑞虹·海景壹號分數亦不低，達96.08分。這之中，購買(mǎi)難度最大的是上海蟠龍天地，需基礎分60分滿(mǎn)分+223個(gè)月社保；其次為森蘭名苑，需基礎分60分滿(mǎn)分+222個(gè)月社保。

相比于2021年10個(gè)“高分”選手中9個(gè)是單價(jià)10萬(wàn)以上的高端項目，2022年10萬(wàn)以上的項目只有6個(gè)，不少外環(huán)臨地鐵的區域熱盤(pán)殺出。

有售樓處變著(zhù)花樣勸退客戶(hù)，也有項目無(wú)人問(wèn)津去化艱難。

2022年上海出現了兩個(gè)零認購新盤(pán)，一是年初推出的浦東恒大小區，因是此前老小區的商鋪改住宅出售，且均為一層底層，未能獲得市場(chǎng)認可；二是第五批次推出的金山新城的光明藝樹(shù)家，4天半的認購期內獲得零客戶(hù)出資認購，最終取消搖號開(kāi)盤(pán)。

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