觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 以市值計算亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展，以令人意外的方式履行了擴大海外資產(chǎn)比例的承諾。

最新消息，領(lǐng)展在針對NTUC（新加坡職工總會(huì )平價(jià)合作社）旗下商場(chǎng)物業(yè)資產(chǎn)的競購中勝出，并由此達成了一筆金額高達125億港元的交易。

(資料圖片僅供參考)

此前7月中旬，就有資本市場(chǎng)傳聞流出，領(lǐng)展正參與爭奪NTUC名下涉及總值30億美元的新加坡商場(chǎng)物業(yè)組合。其他競投者包括凱德集團旗下凱德綜合商業(yè)信托(CICT)，以及跨國房地產(chǎn)發(fā)展商星獅地產(chǎn)。

但據稱(chēng)領(lǐng)展一度在角逐中落于下風(fēng)，當時(shí)有報道引述消息人士表示，在領(lǐng)展剛與顧問(wèn)研究提出標書(shū)時(shí)，凱德CICT已進(jìn)入籌組資金階段。

另有聲音則指出，投資者對領(lǐng)展杠桿率的擔憂(yōu)，或將對該基金此次出海形成阻礙。

如今，領(lǐng)展以實(shí)際行動(dòng)宣告，它并未退出新加坡收并購行動(dòng)。

為加強外界認知，12月28日晚間，領(lǐng)展行政總裁王國龍、首席財務(wù)總裁黃國祥及首席企業(yè)發(fā)展總裁譚承蔭等集團高管召開(kāi)電話(huà)會(huì )議，就這宗最新并購案作出官方回應。

資產(chǎn)底色

根據公告顯示，領(lǐng)展是以21.6億新加坡元，約合125億港元的價(jià)格，向NTUC購入裕廊坊（Jurong Point）及湯申大廈約占一半樓面的分層地契（Swing By @ Thomson Plaza）兩個(gè)零售商場(chǎng)。

裕廊坊（Jurong Point）位于新加坡地鐵捷運東西線(xiàn)文禮地鐵站旁，是新加坡西部郊區最大型的購物中心，凈出租面積達72萬(wàn)平方英呎。該商場(chǎng)主打大眾消費，設計理念是用各國美食吸引消費者，其中項目在多個(gè)主要樓層設置有日本、港式、馬來(lái)西亞、中餐等特色餐飲街。

湯申大廈是位于新加坡中北部郊區湯申的購物中心，早于1979年開(kāi)業(yè)，但同樣勝在交通優(yōu)勢明顯，毗鄰地鐵東海岸線(xiàn)湯申站。這個(gè)商場(chǎng)屬于中小型的社區購物中心，主要服務(wù)于附近的組屋人口。

據了解，湯申大廈是新加坡首批采用無(wú)障礙設計的公共建筑之一，從設計之初就加入大量對殘疾人友好的設施，凸顯了該項目對周邊社區的服務(wù)屬性。Swing By @ Thomson Plaza位于湯申大廈的1樓及3樓，總出租面積約11萬(wàn)平方英呎。

收購交易之外，領(lǐng)展還將與NTUC就另一個(gè)郊區零售物業(yè)宏茂橋城（AMK Hub），訂立一份為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

值得注意的是，這意味著(zhù)領(lǐng)展將首次開(kāi)拓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

宏茂橋城（AMK Hub）位于新加坡東北部的宏茂橋區，靠近宏茂橋地鐵站，零售面積約為35萬(wàn)平方英呎。據網(wǎng)絡(luò )公開(kāi)評論，宏茂橋城被形容為一個(gè)主打性?xún)r(jià)比、別具煙火氣的社區購物中心，項目?jì)扔袎鬯镜?、烘焙店、水果攤、兒童?lè )園、超市、電影院的商店。

最大宗收購

“兩項（收購）物業(yè)的出租率均接近100%，大部分租戶(hù)是必需品及服務(wù)行業(yè)?！鳖I(lǐng)展行政總裁王國龍在會(huì )議上強調，這正是領(lǐng)展的核心經(jīng)營(yíng)強項。

同樣受制于地少人多的限制，新加坡與香港在城市規劃中存在不少相似之處，包括均為應付人口增長(cháng)，在郊區以TOD模式開(kāi)發(fā)有大量新市鎮。

2005年上市的領(lǐng)展，最初功用是香港房委會(huì )將旗下民生商業(yè)，由政府公營(yíng)打包成私營(yíng)基金上市的嘗試。推動(dòng)領(lǐng)展完成上市的首批底層資產(chǎn)，正是位于香港市郊的多個(gè)社區購物中心、菜場(chǎng)和街市、停車(chē)場(chǎng)等物業(yè)。

這些擁有高租用率及能創(chuàng )造穩定租金收入，面向剛性需求的大型市郊零售資產(chǎn)，是過(guò)去疫情三年幫助領(lǐng)展抵御疫情沖擊，維持核心凈利潤增長(cháng)的基本盤(pán)。

領(lǐng)展此次收并購，是過(guò)去多年實(shí)踐形成的投資邏輯的一次延伸，也成就了新加坡今年最大資產(chǎn)交易之一。

以樓面計算，NTUC是新加坡最大的商場(chǎng)業(yè)主之一。而裕廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza和宏茂橋城（AMK Hub）是NTUC的核心資產(chǎn)。

因此僅通過(guò)這一單買(mǎi)賣(mài)，領(lǐng)展已成為當地第六大購物中心經(jīng)營(yíng)者（計入宏茂橋城）。

“這是領(lǐng)展歷來(lái)最大宗的收購，亦是我們首次在新加坡投資?！蓖鯂埥榻B，此番進(jìn)入新加坡市場(chǎng)，除收獲三個(gè)物業(yè)項目外，更重要的是打包引進(jìn)140人本地員工團隊。

“這是一個(gè)罕有的機會(huì )，讓我們可以馬上在新加坡建立有力的業(yè)務(wù)據點(diǎn)?！蓖鯂埛Q(chēng)。

自2019年首次出海購入澳大利亞資產(chǎn)后，領(lǐng)展在疫情期間借助資金優(yōu)勢加大逆市收購力度，著(zhù)力拓寬集團物業(yè)組合的深度和寬度，買(mǎi)入不少收益可觀(guān)且抗風(fēng)險能力強的資產(chǎn)。

截至2022年9月30日，按資產(chǎn)總估值2340億港元計算，領(lǐng)展有78.3%的物業(yè)位于香港，15.3%位于中國內地，6.4%位于海外。從物業(yè)資產(chǎn)類(lèi)型上看，領(lǐng)展資產(chǎn)總價(jià)值68.3%貢獻自零售物業(yè)、19.4%為停車(chē)場(chǎng)、11.1%來(lái)自寫(xiě)字樓、1.2%來(lái)自物流地產(chǎn)。

待最新交易完成后，據透露兩項物業(yè)最快將在2023年3月完成交割，領(lǐng)展在海外的資產(chǎn)比例將進(jìn)一步提升至11%。

為適應增加的物業(yè)數量和類(lèi)型，加強在香港大本營(yíng)以外的管理效率和成效，近幾年領(lǐng)展在推動(dòng)團隊本土化上花費大量精力。

其中，就首次進(jìn)行海外收購的目的地澳大利亞，領(lǐng)展首先聘請了一位在REITs行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗的營(yíng)運總監常駐該國，后于2022年4月正式在悉尼設立區域辦事處。

一次新的嘗試

領(lǐng)展在過(guò)去三年四處出擊，物業(yè)組合已遍布香港、中國內地、新加坡、澳大利亞以及英國。

有人樂(lè )于看見(jiàn)這只房地產(chǎn)信托基金在如此短時(shí)間內急速擴張名下的資產(chǎn)規模，但亦有聲音驚訝于領(lǐng)展收并購是否太過(guò)積極，以至于忽視了財務(wù)上的穩定。

據不完全統計，領(lǐng)展自疫情爆發(fā)至今已花去超過(guò)320億港元資金購置全球資產(chǎn)（不計算最新交易），致使借貸總額從2019/2020年度的345.98億港元擴大到2022/2023年度半年度的551億港元，同期負債比率從16.7%上升至22.07%。

更有趣的細節在于，早前7月領(lǐng)展有意競購新加坡商業(yè)物業(yè)的消息剛傳出時(shí)，就引發(fā)部分投資者擔心其中標后將進(jìn)一步抬升杠桿水平。當時(shí)領(lǐng)展管理層為消除市場(chǎng)憂(yōu)慮，曾指出公司不準備推動(dòng)任何大規模并購。

花旗銀行在11月份發(fā)布的一份報告中，也提到領(lǐng)展管理層作出的這項承諾，并評論“認為領(lǐng)展不會(huì )買(mǎi)入新加坡組合”。

另外，在今年5月份一篇報告中，惠譽(yù)亦警示領(lǐng)展的杠桿率將在2022財年達到23%左右，而在收購債務(wù)不斷增加的情況下，該數據最終將在2023財年和2024財年趨向30%。

因此當領(lǐng)展宣布還是要買(mǎi)入NTUC的兩間商場(chǎng)，就有市場(chǎng)人士疑惑，為何領(lǐng)展堅持作出如此決策？況且，目前全球資本對于房地產(chǎn)的投資較為保守，美國過(guò)去的一連串加息操作，已令一些地產(chǎn)投資者吃到苦頭。

“新加坡已經(jīng)留意了很多年，一直沒(méi)有機會(huì )，這次終于在適合的價(jià)格上做到，我們覺(jué)得非常滿(mǎn)意?！蓖鯂垖Υ酥赋?，領(lǐng)展長(cháng)期以來(lái)希望做到分散投資，希望購入更多持續性更強，抗逆性更好的物業(yè)，這與早前提到的對收并購持“小心”態(tài)度并未相悖。

首席財務(wù)總裁黃國祥則補充，21.61億新加坡元的收購價(jià)，除一部分來(lái)自領(lǐng)展的自有資金外，還有相當一部分將會(huì )用貸款融資來(lái)償付。

據透露，這筆貸款將由新加坡本地資金方借出，由新加坡元計值，融資成本相信在3.1-3.2%之間。對比廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza兩個(gè)項目的預測總投資回報率4.9%，“這是一筆劃算的生意?！?/p>

另一方面，為進(jìn)一步降低自有資金的占用，領(lǐng)展將就此筆交易引入資本合作伙伴，方式可能為出售部分物業(yè)的部分權益，將在未來(lái)數月內公布細節。

“以前領(lǐng)展習慣于獨資做（收并購），現在是一個(gè)改變?！蓖鯂執岢?，領(lǐng)展未來(lái)在收并購方面，仍會(huì )考慮與合作伙伴一起投資。

盡管目前香港在REITs借貸比率上的規定已放寬至50%，但作為一只每年需為持份者提供穩定分派的公募基金，領(lǐng)展幾乎不可能用盡這個(gè)額度。

人們對領(lǐng)展逐年攀升的杠杠率的擔憂(yōu)不無(wú)道理，在未來(lái)收并購中引入其他資本，或可以理解為，領(lǐng)展在規模訴求的理想與現實(shí)中找到了折中方案。

關(guān)鍵詞： 125億港元最大宗收購闖入新加坡 領(lǐng)展稱(chēng)這是一個(gè)罕有的機會(huì )