【資料圖】

有更多城市進(jìn)入到房?jì)r(jià)下跌行列。

根據國家統計局最新數據，1~10月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.39萬(wàn)億元，同比下降8.8%；商品房銷(xiāo)售面積11.12億平方米，同比下降22.3%；商品房銷(xiāo)售額10.88萬(wàn)億元，下降26.1%。

10月份，70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌0.4%，二手房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌0.5%，均比9月份擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，是近年來(lái)最大跌幅。自去年9月以來(lái)，新房和二手房市場(chǎng)價(jià)格均已連續下跌14個(gè)月。

10月份也是下跌城市數量最多的一個(gè)月。70城中，新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌城市分別為58個(gè)和62個(gè)，比9月份分別增加4個(gè)和1個(gè)；同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，均比9月份增加1個(gè)。

積極變化是保交樓進(jìn)度加快，施工期超過(guò)兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資保持較快增長(cháng)。1~10月，房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅連續3個(gè)月收窄；10月單月環(huán)比上漲42%。

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，也與民生息息相關(guān)?？偟目?，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續，下階段還是要堅持‘房住不炒’定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩，保持平穩健康發(fā)展?！眹医y計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉在新聞發(fā)布會(huì )上表示。

購房需求疲弱 樓市繼續下滑

“10月份國際環(huán)境更趨復雜嚴峻，世界經(jīng)濟下行風(fēng)險在上升，國內疫情防控壓力比較大，‘需求收縮、供給沖擊、預期轉弱’三重壓力疊加，對經(jīng)濟運行的影響加大?！备读钑煴硎?。

這樣的形勢下，10月份經(jīng)濟恢復進(jìn)程受阻。國家統計局數據顯示，10月工業(yè)生產(chǎn)和制造業(yè)PMI均出現不同程度下滑；社會(huì )消費品零售總額同比下降0.5%，環(huán)比下降0.68%，在下半年首次出現負增長(cháng)，尤其是房地產(chǎn)相關(guān)商品零售額跌幅居前。

1~10月，固定資產(chǎn)投資同比增長(cháng)5.8%，較前三季度微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看，基礎設施投資累計同比增長(cháng)8.7%，10月單月增長(cháng)9.4%；制造業(yè)投資累計同比增長(cháng)9.7%，10月單月增長(cháng)6.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計同比下降8.8%，10月單月下降16%，降至冰點(diǎn)。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，房地產(chǎn)投資增速跌幅擴大有兩個(gè)原因，一是施工進(jìn)度慢，1~10月施工面積跌幅擴大，顯示開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，以及地方城投托底拿地下，新增地塊進(jìn)入開(kāi)工的節奏延緩；二是土地計入開(kāi)發(fā)投資的部分下降，這與去年下半年以來(lái)土地市場(chǎng)過(guò)快冷卻有關(guān)。土地購置費和開(kāi)工（建筑工程）在開(kāi)發(fā)投資中占比約30%，未來(lái)或將繼續拖累開(kāi)發(fā)投資。

1~10月份，全國土地購置面積同比下降53%，跌幅與1~9月持平，可見(jiàn)跌幅不再擴大；新開(kāi)工面積同比下跌37.8%，降幅收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，拿地面積總體上萎縮了一半水平，房企拿地意愿普遍不強，甚至有一些房企解散了投資發(fā)展部門(mén)，要警惕此類(lèi)數據對明年房源供應產(chǎn)生較大的負面沖擊。

從銷(xiāo)售端看，1~10月份，商品房銷(xiāo)售面積同比下降22.3%，跌幅比1~9月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅在連續兩個(gè)月收窄后再次擴大；1~10月，銷(xiāo)售金額同比下跌26.1%，跌幅比1~9月份略收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從央行數據看，10月居民戶(hù)貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負增長(cháng)，同比減少4827億元，體現出居民融資需求弱化。其中，與個(gè)人住房貸款相關(guān)的中長(cháng)期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。

李宇嘉分析稱(chēng)，10月以來(lái)全國疫情再次大面積擴散是原因之一；同時(shí)房企流動(dòng)性風(fēng)險預期開(kāi)始向穩健經(jīng)營(yíng)型企業(yè)蔓延，導致市場(chǎng)預期再次下行；國慶期間，房企大尺度打折促銷(xiāo)進(jìn)一步加深市場(chǎng)降價(jià)預期，反而不利于需求入市。這也是近期供需兩端政策再次祭出，進(jìn)一步推進(jìn)保交樓和樓市穩定的主要原因。

從資金端看，1~10月份，房企到位資金同比下跌24.7%，跌幅比1~9月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續2個(gè)月收窄后再次擴大。這說(shuō)明，金融機構對房企融資仍偏謹慎，大部分房企融資環(huán)境并未轉好。

在樓市所有指標中，唯一正增長(cháng)的就是待售面積。截至10月末，全國商品房待售面積5.47億平方米，同比增長(cháng)9%。其中，住宅待售面積增長(cháng)16.6%。

盡管房地產(chǎn)紓困政策不斷，但不可否認樓市仍處于下行態(tài)勢中，這一點(diǎn)并未改變。10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數進(jìn)一步降至94.7，這是2016年初以來(lái)最低水平，市場(chǎng)仍處于“政策底”與“市場(chǎng)底”過(guò)渡階段。

房?jì)r(jià)下跌城市數量增多

房?jì)r(jià)下跌潮并未止住，且繼續蔓延至更多城市。

數據顯示，10月份70個(gè)大中城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.4%，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌0.5%，均已連續14個(gè)月下跌?？梢?jiàn)，二手房?jì)r(jià)格較新房?jì)r(jià)格降幅更大，且多地二手房掛牌量迅速攀升，成交情況不容樂(lè )觀(guān)。據相關(guān)機構房源信息，11月4日，北京二手房掛牌量已突破10萬(wàn)套，達到歷史新高。

嚴躍進(jìn)認為，對比2014年那輪市場(chǎng)降溫，當時(shí)房?jì)r(jià)環(huán)比下跌持續了12個(gè)月，目前房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的月份數已超過(guò)2014年，說(shuō)明當前市場(chǎng)改善狀況并不好；預計房?jì)r(jià)同比下跌的月份數也會(huì )超過(guò)2014年。換而言之，明年上半年，房?jì)r(jià)同比變動(dòng)也依然是下跌態(tài)勢。

10月份，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，已連續兩個(gè)月環(huán)比下跌；二手房?jì)r(jià)格環(huán)比由9月份的持平轉為下降0.3%；二線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比9月份分別擴大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均前一個(gè)月持平。

從下跌城市數量看，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅環(huán)比下跌城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比9月分別增加4個(gè)和1個(gè)；同比下降城市分別有51個(gè)和64個(gè)，比9月均增加1個(gè)。從具體城市表現看，除北京、上海、杭州、成都房?jì)r(jià)相對穩健，其他城市普遍有降溫壓力。

要看到，近期政策層面正在以更大力度紓困房地產(chǎn)，包括支持房企融資、保交樓全面提速等，市場(chǎng)信心正在重建。

植信投資研究院高級研究員羅奐劼認為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍然較大，但在“保交樓”等相關(guān)政策的積極推動(dòng)下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進(jìn)程有所加快，房地產(chǎn)投資已具備逐漸止跌企穩的條件。

李宇嘉認為，若資金面好轉，市場(chǎng)對開(kāi)發(fā)商層面預期好轉，開(kāi)發(fā)商降價(jià)打折預期就會(huì )緩減，房?jì)r(jià)指數下跌狀況也會(huì )好轉。需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動(dòng)“認房不認貸”首套房認定標準，鼓勵開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)等也會(huì )利好開(kāi)發(fā)商內源融資，提高其造血功能，從而利好價(jià)格穩定。供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓房?jì)r(jià)企穩。

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