天天消息!觀(guān)點(diǎn)與江沁園對話(huà):陽(yáng)光海天多維尋機
編者按:過(guò)去一年,因疫情散發(fā)、經(jīng)濟調整與消費信心等影響,商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域面臨較大的壓力和挑戰,但樂(lè )觀(guān)前行者總會(huì )在困難中尋覓到新的機遇。
11月2日,以“回歸、進(jìn)化與創(chuàng )新”為主題,第十屆商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì )“2022觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì )”將繼續盛大召開(kāi),并在時(shí)代轉變大格局中,去開(kāi)啟新的商業(yè)未來(lái)。
帶著(zhù)對商業(yè)地產(chǎn)的不懈探索,觀(guān)點(diǎn)機構繼續遍訪(fǎng)行業(yè)精英:企業(yè)家、管理者、專(zhuān)業(yè)人士,通過(guò)系列特稿,講述他們在行業(yè)回歸、進(jìn)化與創(chuàng )新中的新模式、新故事和新篇章。
(資料圖)
觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 金秋十月,北京已是陣陣涼意,千里之外的廣州卻依舊酷暑未消。
陽(yáng)光海天總裁江沁園這回南下廣州,伴隨著(zhù)羊城熱浪撲面而來(lái)的,還有令人喜悅的氣息。
據了解,陽(yáng)光海天近日成功簽下廣州中信廣場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)項目,新增800多個(gè)停車(chē)位。
這對看好廣州市場(chǎng)的江沁園來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)振奮人心的信號。在行程間隙,他與觀(guān)點(diǎn)新媒體進(jìn)行了一次深入交流。
在江沁園看來(lái),雖然包括廣州在內的大灣區第三方停車(chē)服務(wù)起步比上海、北京要晚,但這是一個(gè)發(fā)展潛力非常好的地方。
“因為整個(gè)大灣區的停車(chē)市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值是全國最高的?!?/p>
除了剛簽下的中信廣場(chǎng)項目,江沁園透露,目前還在與廣州很多的項目在洽談中??雌饋?lái),陽(yáng)光海天對打開(kāi)廣州市場(chǎng)的局面抱有十足期待。
成立于2006年的陽(yáng)光海天,專(zhuān)注于中國停車(chē)資產(chǎn)服務(wù)運營(yíng)管理,業(yè)務(wù)涵蓋停車(chē)場(chǎng)規劃設計、停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)管理、停車(chē)場(chǎng)投資建設等領(lǐng)域。目前服務(wù)遍布全國40余城市,持有經(jīng)營(yíng)權泊位數量50余萬(wàn)。
在全國汽車(chē)保有量持續攀升、停車(chē)難問(wèn)題日益凸顯、行業(yè)供需矛盾加劇的背景下,陽(yáng)光海天對企業(yè)前景十分看好。
江沁園表示,到2025年,陽(yáng)光海天的目標是管理超過(guò)200萬(wàn)個(gè)停車(chē)位。
危中尋機
就停車(chē)運營(yíng)行業(yè)而言,國內發(fā)展成熟度并不算高,第三方停車(chē)服務(wù)提供商的數量較少。即使是作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的陽(yáng)光海天,從車(chē)位數來(lái)講與世界級大公司相比仍存在一定差距。
規模拓展是每個(gè)處于高速發(fā)展期企業(yè)繞不開(kāi)的話(huà)題。但突如其來(lái)的疫情,給陽(yáng)光海天帶來(lái)了一些困擾。
江沁園坦言,疫情對收入的影響還是比較大的。一旦疫情造成城市停擺,陽(yáng)光海天的營(yíng)收便會(huì )受到直接影響。但同時(shí),江沁園也指出,疫情造成的影響相對來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較短期的情況,城市解封后便能快速回歸正常水平。
從今年情況來(lái)看,即使上半年上海疫情對陽(yáng)光海天的營(yíng)收造成一定負面影響,但公司收入還是比去年增長(cháng)了很多。
“這得益于我們快速的項目拓展,特別是來(lái)自大項目以及城市業(yè)務(wù)的拓展?!苯邎@表示,公司的重心不在于項目個(gè)數,而在于車(chē)位數。陽(yáng)光海天希望車(chē)位量每年實(shí)現高速的增長(cháng),到2025年達到200萬(wàn)個(gè)。
對于今年增長(cháng)30%的目標,他顯得信心十足:“9-12月之間會(huì )有幾個(gè)非常大的項目,對于完成年度目標我們非常有信心?!?/p>
硬幣有正反兩面,困境也往往伴隨著(zhù)機遇。即使是疫情反復的壓力下,江沁園也表示對市場(chǎng)持樂(lè )觀(guān)心態(tài)。
在他看來(lái),越是在行業(yè)面臨困境的時(shí)候,市場(chǎng)上會(huì )有更多的停車(chē)資源釋放出來(lái)。
數據賦能
數字化運營(yíng)時(shí)代,停車(chē)場(chǎng)不再簡(jiǎn)單的是物業(yè)或者商業(yè)配套的物理空間,更是一個(gè)數字化的場(chǎng)景。
陽(yáng)光海天對企業(yè)的定位也從優(yōu)質(zhì)停車(chē)場(chǎng)運營(yíng)管理服務(wù)商轉變?yōu)橹袊\?chē)行業(yè)智慧運營(yíng)賦能者,以提供完善的數字化停車(chē)服務(wù)解決方案。
憑借著(zhù)豐富的停車(chē)管理經(jīng)驗和數字化停車(chē)能力,陽(yáng)光海天已基本實(shí)現車(chē)位級運營(yíng),并打造了集車(chē)場(chǎng)運營(yíng)(SaaS)ERP、AI智能監控、車(chē)主服務(wù)、移動(dòng)管控及停車(chē)大數據等為一體的AIPP云資管平臺。
據了解,AIPP(All in One Parking Platform)停車(chē)系統一體化解決方案,在物聯(lián)網(wǎng)和人工智能的基礎上,將停車(chē)產(chǎn)業(yè)相關(guān)所有工作系統化、數據化、平臺化和移動(dòng)化。
江沁園表示,AIPP是陽(yáng)光海天獨有的武器,通過(guò)數字化遠程管理技術(shù),可以對地產(chǎn)物業(yè)集團的停車(chē)資源進(jìn)行集約化管理,幫助客戶(hù)達到降本增效、工作協(xié)同的運營(yíng)效果。
據他介紹,AIPP平臺為業(yè)主提供大數據分析服務(wù),制造與業(yè)主之間的強關(guān)聯(lián),并形成依賴(lài)關(guān)系。目前,陽(yáng)光海天的云資管產(chǎn)品已經(jīng)陸續在多個(gè)區域與不同地產(chǎn)物業(yè)集團等大客戶(hù)展開(kāi)緊密合作。
與此同時(shí),陽(yáng)光海天也在不斷獲得資本市場(chǎng)的助力。
2020年10月,高盛直接投資部門(mén)與陽(yáng)光海天簽署了投資協(xié)議,這是繼華平投資2017年對陽(yáng)光海天投資之后,全球私募投資高盛對中國停車(chē)行業(yè)的首次投資。
以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體對陽(yáng)光海天總裁江沁園先生的采訪(fǎng)實(shí)錄:
觀(guān)點(diǎn)新媒體:停車(chē)場(chǎng)這個(gè)板塊在廣州好不好做?
江沁園:廣州在我們心目中是中國最好的停車(chē)市場(chǎng),甚至比上海還要好。廣州(停車(chē)行業(yè))比北京、上海的成熟度稍微低一些,但是發(fā)展潛力非常好,因為現在收費單價(jià)是全國最高的。
廣州第三方停車(chē)服務(wù)起步比上海要晚,停車(chē)管理公司比較少,也比較單薄,規模也沒(méi)那么大。
所以,我們就要花很多時(shí)間跟客戶(hù)交流,為什么要把停車(chē)場(chǎng)交給我們管,客戶(hù)了解我們要比北京、上?;ǖ臅r(shí)間多。
但這種形式也在慢慢改變,我們說(shuō)服了幾個(gè)業(yè)主之后,口碑就會(huì )互相傳遞。比如拿下中信之后,一些合作伙伴馬上打電話(huà)給我們,他們覺(jué)得中信肯讓我們做,就有信心把項目交給我們了。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:今年各行各業(yè)都比較難,能不能跟我們談一談停車(chē)行業(yè)的現狀?有遇到哪些機遇和挑戰?
江沁園:首先是疫情對我們的收入影響非常大,因為停車(chē)跟人的出行是嚴重正相關(guān),沒(méi)有出行我們就沒(méi)收入。
所以這次上海因為疫情停擺兩個(gè)月,我們的損失還是比較大的。北京時(shí)不時(shí)出一兩例,對整個(gè)收入也有影響。但這是一個(gè)相對比較短期的情況,上海解封之后立馬回到之前的水平。
但即使是在這種情況下,我們今年的收入還是比去年增長(cháng)了很多,這得益于快速的項目拓展,特別是來(lái)自于大項目以及城市業(yè)務(wù)的拓展。
雖然經(jīng)歷了下行壓力,但是整體來(lái)說(shuō)我反而對以后的市場(chǎng)抱有比較樂(lè )觀(guān)的心態(tài),因為疫情給大家帶來(lái)一些思索,無(wú)論哪一塊資產(chǎn),在日子難過(guò)的情況下都會(huì )重新審視資產(chǎn)的價(jià)值。因此,我們也看到了一些重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的機會(huì )。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:重資產(chǎn)板塊占公司業(yè)務(wù)比例有多大?
江沁園:很少,有產(chǎn)權的重資產(chǎn)我們只做了一兩個(gè)。重資產(chǎn)還包括兩類(lèi)產(chǎn)品,一類(lèi)是針對政府的一些投資性產(chǎn)品,幫政府投路側智能化的設施。比如肇慶端州區,我們已經(jīng)投了上億元。
如果要做10個(gè)這樣的城市,投資就不少。
還有一類(lèi),比如,我們最近跟一個(gè)國內排前10名的連鎖商業(yè)有比較大的交易,一次性買(mǎi)了四十個(gè)左右停車(chē)場(chǎng)的數年運營(yíng)權。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:您認為目前行業(yè)處于怎樣的競爭格局?陽(yáng)光海天的優(yōu)勢在哪里?
江沁園:整個(gè)停車(chē)行業(yè)來(lái)說(shuō),像我們這樣的第三方服務(wù)提供商不多。我們雖然在國內的規模算比較大的,但是論車(chē)位數來(lái)講,跟世界級大公司差得很遠。
國內排第二名的規模大概是我們的一半,還有一些地方性企業(yè),規模都相對小一些。我們參股、收購了幾家類(lèi)似的公司,收入都沒(méi)過(guò)億。
陽(yáng)光海天是怎么定位自己?我們是中國能提供停車(chē)產(chǎn)品最全、數據能力最強的企業(yè)。
我們每年花了很多錢(qián)發(fā)展AIPP平臺,這是同業(yè)里面很少人能做到的。
我們要幫業(yè)主做大數據分析,更重要的是還要幫助我們自己管理,所以我們叫All in one,是各個(gè)端都要照顧到的一個(gè)綜合性平臺。
這個(gè)平臺在中國是別人不具備的,是我們比較獨有的一個(gè)武器,這是跟別人不太一樣的地方。此外,我們有先發(fā)優(yōu)勢、規模優(yōu)勢,因此在增值業(yè)務(wù)上做得也會(huì )比別人好一些。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:數字化是如何賦能停車(chē)行業(yè)?您對智慧停車(chē)未來(lái)趨勢的判斷是什么?
江沁園:數字化最大的作用是兩點(diǎn),一是增收,二是降低成本。
我們現在在增收和減員增效方面做了非常大的努力,如果沒(méi)有大數據平臺,我們應該是線(xiàn)下員工過(guò)萬(wàn)的企業(yè),但是現在線(xiàn)下只有一千多人,這就是平臺帶來(lái)的實(shí)實(shí)在在的利益。
數字化如何幫助我們提升收入?舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子,我們進(jìn)入中信廣場(chǎng)之后,會(huì )判斷車(chē)輛的來(lái)源以及分布的時(shí)間段,就會(huì )幫助形成決策,最主要的是如何安排月租和時(shí)租的比例。
另外一個(gè)很大的進(jìn)步,就是通過(guò)這個(gè)平臺能使產(chǎn)品做到不由人來(lái)銷(xiāo)售,而是由系統定價(jià)自主銷(xiāo)售。
還有一點(diǎn),我們免費提供停車(chē)數據的大數據分析以及提供客戶(hù)所需要的停車(chē)人畫(huà)像,這些對客戶(hù)商業(yè)項目的運營(yíng)都有很大的幫助。
這些重要的數據,其實(shí)就是在制造我們和業(yè)主之間的強關(guān)聯(lián)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:2022年有沒(méi)有預計目標,今年必須拓展多少個(gè)新的項目?
江沁園:有目標,但是我們不是拓展多少個(gè)新項目,而是拓展多少新車(chē)位量。我們現在定的目標是最少增加30%,對我來(lái)講是希望達到50%的增長(cháng)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:到目前為止的完成情況怎么樣?
江沁園:我們在疫情期間付出了很大努力,年底之前有幾個(gè)非常大的項目會(huì )簽訂,對于完成年度目標還是非常有信心的。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:怎樣在短時(shí)間內完成快速擴張?
江沁園:第一,我們的城市業(yè)務(wù)肯定要做上去,一個(gè)地級市,比如肇慶一個(gè)區,就能提供1萬(wàn)個(gè)車(chē)位,所以這部分預算是每年必須做5到6個(gè)城市。
第二就是并購。
還有就是我們在探討的可能會(huì )成為未來(lái)的一個(gè)增長(cháng)點(diǎn),即重資產(chǎn)、產(chǎn)權類(lèi)業(yè)務(wù)。如果能找到好的資金方,我們還是愿意在這個(gè)賽道上好好嘗試一下。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:公司營(yíng)收層面有沒(méi)有增值服務(wù)或者第二增長(cháng)曲線(xiàn)?
江沁園:現在主要的收入來(lái)源是三個(gè)部分,第一個(gè)部分是直接的停車(chē)收入,第二部分是非停收入,第三部分是數據服務(wù)收入。
我認為,未來(lái)很大的金礦是數據服務(wù)收入。
觀(guān)點(diǎn)新媒體:陽(yáng)光海天有怎樣的中長(cháng)期戰略目標?有沒(méi)有上市計劃?
江沁園:我們剛跟投資人聊完中長(cháng)期目標,大概到2025年要超過(guò)200萬(wàn)個(gè)車(chē)位。
我們不是很在意一定要在某個(gè)時(shí)間上市,因為公司到了這個(gè)規模,得到投資人的支持也越來(lái)越多,即便不上市,也有很多人過(guò)來(lái)支持我們,所以就看是否有合適的機會(huì )。
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