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高質(zhì)量發(fā)展,中南建設(000961.SZ)為何要重視“財務(wù)健康”?

房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)拐點(diǎn),2023年2-3月房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)指標均實(shí)現轉正,結束了2021年7月份以來(lái)持續下滑的趨勢。

智通財經(jīng)APP了解到,2月份開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖,百強房企全口徑銷(xiāo)售額5184 億元,同比增長(cháng)11.8%,3月份銷(xiāo)售額7457億元,同比再次增長(cháng)29%,首季度銷(xiāo)售額16635億元,同比增長(cháng)2.2%,掃清了長(cháng)達6個(gè)季度的下行陰霾。今年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)修復期和信心企穩期。

與此同時(shí),越來(lái)越多的投行也開(kāi)始關(guān)注行業(yè)基本面的改善,比如中信建投發(fā)布研報,稱(chēng)地產(chǎn)銷(xiāo)售增速轉正,且銷(xiāo)售復蘇料可持續,上調全年銷(xiāo)售增長(cháng)預測至10%,同時(shí)看好去年積極拿地及擁有豐厚優(yōu)質(zhì)土儲的房企。不過(guò)行業(yè)仍處出清階段,房地產(chǎn)企業(yè)短期仍面臨經(jīng)營(yíng)壓力,而良好的現金流管理尤為重要。


(資料圖)

實(shí)際上,大部分房地產(chǎn)企業(yè)暴雷,最核心的原因是沒(méi)做好負債及現金流管理,高負債下一旦回款不足將導致資金鏈斷裂,出現償債危機。在行業(yè)中,中南建設(000961.SZ)算做的比較好的,近幾年一直在縮表優(yōu)化負債水平,降低有息債,截止2022年有息負債率降至10.73%,優(yōu)先于行業(yè)水平。

行業(yè)迎來(lái)新的起點(diǎn),房企比拼的核心正逐漸從比規模、拼速度時(shí)代過(guò)渡到比拼產(chǎn)品力、交付力時(shí)代,而這些前提條件是需要擁有穩健的財務(wù)實(shí)力,那么中南建設能否有機會(huì )脫穎而出呢?

積極負債管理,財務(wù)健康才是根本

智通財經(jīng)APP了解到,中南建設主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑業(yè)務(wù),近幾年在行業(yè)嚴管趨勢下,一方面推進(jìn)保交付的工作落實(shí),另一方面致力于優(yōu)化資產(chǎn)負債表管理,轉變高質(zhì)量的發(fā)展模式。2018-2021年,該公司結轉收入保持正增長(cháng),2022年受行業(yè)影響有所下滑,但有息債持續縮減,財務(wù)得到穩固和夯實(shí)。

在行業(yè)下行回款受阻,及融資不暢的情況下,擁有健康的財務(wù)就顯得格外重要,活下去才能談發(fā)展。2020-2022年,中南建設資產(chǎn)規模減少了546億元,負債規模減少了374.65億元,其中有息債減少323.47億元,占比高達86.34%,在指標上,扣除合約負債及相關(guān)非實(shí)際負債后,資產(chǎn)負債率下降5.12個(gè)百分點(diǎn)至47.93%。此外,有息負債包括短期借款、長(cháng)期借款、應付債券以及一年內到期的其他非流動(dòng)負債均呈現下降趨勢,有息負債率下降6.62個(gè)百分點(diǎn)至15..5%,均優(yōu)于行業(yè)水平。

在過(guò)去長(cháng)達數年的時(shí)間,房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)高負債不斷擴張,留下了較大后遺癥,即便是頭部房企,沒(méi)有健康的財務(wù)也會(huì )發(fā)生暴雷??s表不是不作為,相反卻是應對不利經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的最優(yōu)解,去年11月第二只箭擴容后,該公司增信發(fā)行申請也獲得了中債增的認可,目前也在推進(jìn)定增相關(guān)工作。

中南建設保持強勁的運營(yíng)水平,經(jīng)營(yíng)現金流凈額連續五年都為正,這放在整個(gè)行業(yè)中也算屈指可數,這兩年公司擴張也保持謹慎,主要去存貨為主,同時(shí)清理債務(wù),期間融資凈現金流凈流出達384億元。還債之后仍保持充沛現金流,截止2022年,該公司賬上貨幣現金 137.5 億元,加上賬齡在一年以?xún)鹊膽湛罴捌渌麘湛顬?69.34億元,合計為306.84億元,覆蓋短期借款、一年內非流動(dòng)負債及應付債券的總和。

此外,該公司還有超過(guò)1500億元的存貨余額,占比總資產(chǎn)近50%。而在存貨中,有1530億元為開(kāi)發(fā)性(包括開(kāi)發(fā)成本及產(chǎn)品)存貨,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未已竣工為售出的項目,超過(guò)170億元,開(kāi)發(fā)成本為已動(dòng)工未竣工的項目,但大部分項目基本在未來(lái)三年內完工。豐富的回款資源和不斷縮減的有息債,為給公司財務(wù)健康加多重保障。

打造差異化產(chǎn)品,可結算收入是2022年的兩倍

活下去才能談活的更好,高負債、高杠桿、高周轉”發(fā)展模式,單純追求規模和土地增值收益的發(fā)展模式難以為繼,在這場(chǎng)行業(yè)洗牌周期中,一些企業(yè)將退出歷史舞臺。不過(guò)市場(chǎng)出清后,部分房企能活下來(lái),但并不一定能活的好,這時(shí)候需要拼業(yè)務(wù)、產(chǎn)品力及交付力,在行業(yè)回歸良性中獲得更高的市場(chǎng)份額。

中南建設兩大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)協(xié)同發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦長(cháng)三角、珠三角以及內地人口密集城市,加強與建筑業(yè)務(wù)整合,提升品質(zhì)服務(wù),改善盈利能力,推進(jìn)代建業(yè)務(wù)深入,并探索新的發(fā)展模式;建筑業(yè)務(wù)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶(hù),加強對政府平臺公司、央國企及優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)非住宅設施業(yè)務(wù)的擴展,提高公建及基建占比。2022年房地產(chǎn)及建筑業(yè)務(wù)收入貢獻分別為85.13%及16.05%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦戰略,2022年銷(xiāo)售額649.2億元,銷(xiāo)售面積543.2億元,其中浙江和江蘇兩地銷(xiāo)售額合計占比超過(guò)50%,銷(xiāo)售面積合計占比超過(guò)45%。期間,該公司全部開(kāi)發(fā)項目473個(gè),在建項目規劃建筑面積合計2268萬(wàn)平方米,可竣工資源總面積 3104萬(wàn)平方米,其中一二線(xiàn)城市占比約35%,三四線(xiàn)城市占比約65%。

在產(chǎn)品上,中南建設不斷升級產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)體系,2017年率先發(fā)布了健康住宅企業(yè)標準,2018年升級打造健康TED社區,2019年延展為悅、集、府三大產(chǎn)品系;2021年推出的以工地開(kāi)放為底盤(pán)的“美好立方”,2022年升級至2.0,不斷打造差異化產(chǎn)品。且在價(jià)格上保持穩定,該公司銷(xiāo)售均價(jià)每平方在1.1-1.3萬(wàn)元之間,購房者可接受度高。

在業(yè)績(jì)上,由于并表比例提升,期間該公司房地產(chǎn)結算收入502.6億元,同比僅下降10.33%,遠低于行業(yè)水平,此外期末合并報表范圍內已售未結算資源1128.5億元,是2022年結算收入的2.3倍,2023年業(yè)績(jì)增長(cháng)無(wú)憂(yōu)。此外,該公司2023年計劃開(kāi)工138個(gè)項目,開(kāi)工面積81萬(wàn)平方米,竣工面積1088萬(wàn)平方米。

值得一提的是,該公司保持強勁的交付能力,持續推進(jìn)“過(guò)程及交付評估”、“鷹眼行動(dòng)”等工程質(zhì)量管控,2022年完成16萬(wàn)余項交付前指標檢查,交付大使全程一對一陪驗時(shí)長(cháng)超6.6萬(wàn)小時(shí),贏(yíng)得了業(yè)主的廣泛肯定。期間房地產(chǎn)板塊累計完成7.2萬(wàn)套房屋交付,建筑板塊履約交付大型項目超40個(gè),交付面積357萬(wàn)平米。

中南建設的品牌標語(yǔ)為建家、筑城以及啟未來(lái),很好闡釋的公司未來(lái)的發(fā)展策略,以房地產(chǎn)及建筑為主業(yè),并發(fā)展多元業(yè)務(wù)。當然,目前而言房地產(chǎn)仍是業(yè)績(jì)核心,未來(lái)幾年地位預計也不會(huì )有所動(dòng)搖。在大方向上,該公司仍以“把握時(shí)機,休養生息,力保交付,修復利潤”為經(jīng)營(yíng)策略,驅動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

把握機遇,2023年估值進(jìn)入“擊球區”

實(shí)際上,上文所談到的縮表、降負債以及謹慎擴張等都是該公司休養生息的策略,保持債務(wù)的低水平以及充?,F金流,進(jìn)可攻退可守,游刃有余,這也彰顯了管理層突出的才能,預判未來(lái)風(fēng)險及機遇。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的筑底,目前已有回暖跡象,在政策及市場(chǎng)多重利好下,今年有望實(shí)現恢復性增長(cháng),把握時(shí)機或已到。

從歷史上看,2021年下半年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)一直保持下跌趨勢,2022年全年基本為雙位數下滑,然而今年出現了轉機,2月及3月持續逆勢增長(cháng),行業(yè)回暖超預期。在政策上,從去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)在融資政策利好不斷,“借貸、債券及股權”三箭齊發(fā),保障優(yōu)質(zhì)房企的資金供應。

中南建設得到中債增的認可,也在推進(jìn)定增工作,且目前債務(wù)清理工作已實(shí)現較同行更低的有息負債率水平,融資條件優(yōu)質(zhì),2023年預計股債融資將加速,當然大概率以股權融資為主,繼續降低負債水平。

于2023年首季度,該公司銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積分別為120.4億元及100.1萬(wàn)平方米,均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元,按月看,1至3月均價(jià)分別為1.14萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元及1.26萬(wàn)元,從過(guò)去一年按單月看,價(jià)格較為穩定。該公司可出售商品資源豐富,價(jià)格實(shí)惠下,行業(yè)回暖也將受益。此外,首季度該公司建筑業(yè)務(wù)新承接55個(gè),項目預計合同金額8.7億元。

綜合看來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“估值擊球區”,各大投行持續跟進(jìn),部分投行認為房地產(chǎn)目前需求端呈現出超跌,而供給端處于過(guò)度出清狀態(tài),格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(cháng)空間打開(kāi),并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。優(yōu)質(zhì)房企不再以“業(yè)績(jì)高增長(cháng)”說(shuō)話(huà),而是具有健康財務(wù)的“高質(zhì)量增長(cháng)”為參照。

中南建設近幾年積極的資產(chǎn)負債管理,不斷降低有息債水平,夯實(shí)財務(wù)基礎,在這點(diǎn)上比同行更具有前瞻性。在經(jīng)營(yíng)上該公司積極業(yè)務(wù)轉型,核心業(yè)務(wù)可售資源豐富,且可結算收入金額大,足以保證未來(lái)三年持續性成長(cháng),同時(shí)探索多元業(yè)務(wù)體系。中南建設三年的回調,目前PB值低至0.31倍,隨著(zhù)行業(yè)復蘇,估值也將得到修復。

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