4月11日，物管股集體飆升，截至收盤(pán)，融創(chuàng )服務(wù)(01516)漲超15％，新城悅服務(wù)(01755)、碧桂園服務(wù)(06098)、世茂服務(wù)(00873)、新希望服務(wù)(03658)均漲超10％。申港證券指出，2023年將是物企增強其獨立性、減弱其房地產(chǎn)附庸屬性、服務(wù)邊界持續擴張、開(kāi)啟新周期的一年。目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規模將持續擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續加強。

消息面上，國家稅務(wù)總局局長(cháng)王軍近日表示，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷(xiāo)售收入由負轉正，同比增長(cháng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(cháng)17.9%。根據克而瑞數據，2023年3月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額6608.6億元，單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)29.2%，環(huán)比增長(cháng)42.3%，同環(huán)比保持增長(cháng)且增幅較上月提升。

據悉，近日市場(chǎng)廣為流傳的半夏投資最新運作報告顯示：李蓓日前已開(kāi)始“埋伏”上市房企，并維持超10%的地產(chǎn)股總體持倉比例作為底倉。李蓓在運作報告中表示，現在的地產(chǎn)，就好像2016年年初的煤炭股，行業(yè)經(jīng)歷了供給側的出清和收縮，需求端剛剛開(kāi)始觸底回升。持有地產(chǎn)股并不是風(fēng)險而是機會(huì )，后續表現只是時(shí)間問(wèn)題。

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事實(shí)上，管理規模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基礎，當前上市物企之間在規模上展開(kāi)的競爭尤其激烈。

2022年，碧桂園服務(wù)成為上市物企中在管規模最大的企業(yè)，在管面積約8.69億平方米。此外，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)在管面積均超5億平方米，綠城服務(wù)、中海物業(yè)、招商積余在管面積均超3億平方米。

從目前來(lái)看，物業(yè)行業(yè)集中度正持續增強，頭部物企規模也在持續擴大，物企正在持續探索符合其發(fā)展細分賽道和業(yè)務(wù)空間，物企服務(wù)品質(zhì)也在不斷提升，未來(lái)物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉向精細化發(fā)展，行業(yè)集中度持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。

值得一提的是，據申港證券統計，截至目前，共有53家A股及港股物管企業(yè)發(fā)布了2022年度業(yè)績(jì)報告，物企整體營(yíng)業(yè)收入仍保持雙位數增長(cháng)，但增速有所放緩。當前53家物企營(yíng)業(yè)收入總計2373億元，同比增長(cháng)19.1%，增速較2021年下降約26個(gè)百分點(diǎn)。

從頭部物企業(yè)績(jì)情況來(lái)看，去年營(yíng)收規模較為可觀(guān)。2022年在上市物企中，營(yíng)收最高的是碧桂園服務(wù)，其2022年營(yíng)收已達413.7億元，隨后依次是萬(wàn)物云、雅生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、華潤萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、融創(chuàng )服務(wù)，其2022年營(yíng)收分別為301.05億元、153.8億元、148.6億元、136.9億元、130.2億元、120億元、113.3億元、71.26億元。

凈利潤最高前十位的物企中，碧桂園服務(wù)居首，2022年盈利22.61億元，其次是華潤萬(wàn)象生活、雅生活、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、建業(yè)新生活、招商積余、新城悅服務(wù)，2022年凈利潤分別為22.13億元、19.35億元、15.86億元、11.44億元、11.33億元、6.31億元、5.71億元、5.69億元、4.75億元。

中信證券研報稱(chēng)，物業(yè)管理公司承繼了過(guò)去三年獨立發(fā)展的好處，關(guān)聯(lián)方交付面積占比有望降至40％以下，社區增值服務(wù)組合初具雛形，卻也在告別了過(guò)去三年的盲目并購，提升應收款管理，提高精細化運營(yíng)能力?？傮w而言，風(fēng)雨之后的物業(yè)管理行業(yè)回歸行業(yè)初心，“沒(méi)有踩坑”的一批企業(yè)磨煉了戰略定力，也提升了整體實(shí)力，有望在未來(lái)一段時(shí)間延續30％左右的年化業(yè)績(jì)增長(cháng)。

東吳證券(香港)表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷較大邊際變化，物業(yè)公司短期交易向死而生預期修復的標的，彈性最大的標的為市場(chǎng)對于大股東/關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)商是否能存活分歧最大的公司，業(yè)績(jì)并非影響短期走勢的核心因素。市場(chǎng)化外拓能力和服務(wù)邊界的拓寬能力兩大核心能力將逐漸主導公司間的分化差異，擁有這兩大核心能力的物業(yè)公司方有長(cháng)期投資價(jià)值。

相關(guān)概念股：

碧桂園服務(wù)(06098)：物業(yè)管理服務(wù)是公司的“壓艙石”業(yè)務(wù)，2022年公司的物業(yè)管理服務(wù)收入約為228.56億元，較去年同期實(shí)現同比增長(cháng)約65.7%，占總收入比由去年同期進(jìn)一步提升7.5個(gè)百分點(diǎn)至55.3%。此外，公司的物業(yè)管理規模及全國性地域覆蓋穩步提升，截至2022年12月31日，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，公司的合同管理面積約為16.02億平方米，收費管理面積約為8.69億平方米。

保利物業(yè)(06049)：母公司保利發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)相對穩健、新盤(pán)推售穩步進(jìn)行，物業(yè)公司增值服務(wù)各業(yè)務(wù)線(xiàn)條預計延續平穩發(fā)展勢頭。公司在辦公類(lèi)業(yè)態(tài)拓展規模最大，為127萬(wàn)方。

萬(wàn)物云(02602)：萬(wàn)物云母公司支持疊加高質(zhì)量外拓和收并購，管理規模持續提升，全業(yè)態(tài)簽約面積10.4 億方，在管面積8.1 億方，居行業(yè)前列。

融創(chuàng )服務(wù)(01516)：公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)向業(yè)主、住戶(hù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)，包括安保、清潔、綠化和園藝等。該業(yè)務(wù)覆蓋住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，包括商業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)。于2022年12月31日，公司合約建筑面積約為3.93億平方米，在管建筑面積約為2.44億平方米，其中來(lái)自第三方的在管面積占比約為37%。

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