2022年國內外宏觀(guān)環(huán)境愈加多變，美元加息周期、地緣局勢緊張等持續擾動(dòng)經(jīng)濟，給全球經(jīng)濟帶來(lái)嚴重逆風(fēng)，原本脆弱的市場(chǎng)一再受到?jīng)_擊。面對充滿(mǎn)挑戰的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，市場(chǎng)正在尋找那些能夠率先進(jìn)入復蘇正軌，有潛質(zhì)穿越周期，并將在未來(lái)取得高質(zhì)量增長(cháng)的標的，近期密集出爐的年度財報將成為重要的參考依據。

3月30日，星盛商業(yè)(06668)公布2022年全年業(yè)績(jì)，在疫情的反復襲擾下，去年無(wú)疑是一次“大考”，而該公司能經(jīng)受住壓力測試，克服外部種種挑戰，在逆境中取得穩健表現，實(shí)現高質(zhì)量的韌性增長(cháng)，接下來(lái)無(wú)疑值得投資者重點(diǎn)關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

市場(chǎng)化能力和精細化運營(yíng)，共推業(yè)績(jì)穩健趨好

用“厚積薄發(fā)，蓄勢待飛”來(lái)形容星盛商業(yè)的2022年再合適不過(guò)了。

面對疫情的反復和經(jīng)濟環(huán)境的承壓，年內，該公司實(shí)現收入約5.62億元(人民幣，單位下同)，核心歸母凈利潤約1.99億元，同比增長(cháng)約6%，整體毛利率約55.7%，持續領(lǐng)跑于同業(yè)，核心歸母凈利率約35.4%，同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。在上市公司普遍業(yè)績(jì)承壓的這一年，公司能夠保持盈利態(tài)勢、同時(shí)實(shí)現歸母凈利率有所提升，充分驗證了其作為純商管公司頗具韌性的基本面與優(yōu)異的抗風(fēng)險能力。

業(yè)績(jì)穩健、戰略清晰的同時(shí)，星盛商業(yè)堅持高派息政策，以?xún)?yōu)秀的投資回報回饋全體投資者對公司的信賴(lài)。公司擬派發(fā)末期股息每股7港仙，結合中期派發(fā)每股3.5港仙，全年派息率更是高達62%，分紅指標持續向好。并且，該公司承諾將在未來(lái)三年持續穩健發(fā)展，派息率爭取保持在不低于50%的水平，亦展示出公司對對未來(lái)盈利增長(cháng)的信心。

以財報為觀(guān)，在經(jīng)營(yíng)逆境下，出色的市場(chǎng)化能力成為星盛商業(yè)今次業(yè)績(jì)的一大看點(diǎn)。

近年以來(lái)，星盛商業(yè)持續堅持“深耕大灣區、發(fā)展長(cháng)三角、搶占中西部”的拓展策略，在此戰略的引領(lǐng)下，公司外拓效果卓著(zhù)。截至2022年末，集團合約面積約為370萬(wàn)平方米，覆蓋大灣區(占比81.4%)、長(cháng)三角(占比9.8%)及華中地區(占比2.6%)等區域，其中第三方項目的面積占比達60%，已開(kāi)業(yè)建筑面積約為190.8萬(wàn)平方米，公司在營(yíng)項目的平均出租率維持在92.5%的健康水平。

從布局來(lái)看，星盛商業(yè)持續深耕大灣區，實(shí)現優(yōu)勢區域的集約化管理;與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)擴張服務(wù)版圖，全國化布局有所提速。截至2022年底，公司覆蓋中國的24城約65個(gè)項目，這不僅代表著(zhù)市場(chǎng)和業(yè)主方對其的認可，更為后續業(yè)務(wù)開(kāi)展及業(yè)績(jì)提振奠定堅實(shí)的基礎。

另一方面，良好的區域布局及出色的運營(yíng)能力，是星盛商業(yè)市場(chǎng)化外拓的基石。常年累積的品牌效應和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令公司能夠憑借高效的運營(yíng)能力，在全國范圍內不斷復制成功模式，從而實(shí)現規模的提升。年內，公司已經(jīng)成功簽約了6個(gè)新項目，其中，5個(gè)為獨立第三方項目，具體項目明細如下。

縱覽星盛商業(yè)一路走來(lái)，自2021年起，相繼與上海建工集團、廈門(mén)特房集團、廣州立白集團等建立合作，公司已打開(kāi)與市屬?lài)?、大型企業(yè)合作的渠道，助其可持續獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目資源，打開(kāi)增量項目獲取空間。

2022年，公司陸續與山東濟寧城投、深圳市特區建發(fā)科技園區發(fā)展有限公司、澳門(mén)來(lái)來(lái)集團等優(yōu)質(zhì)業(yè)主方達成合作，這不僅充分展現市場(chǎng)對星盛商業(yè)完善的運營(yíng)能力、優(yōu)質(zhì)的線(xiàn)下商業(yè)資源以及強大的品牌影響力的認可，同時(shí)將令公司的業(yè)務(wù)結構和收入來(lái)源進(jìn)一步優(yōu)化，保證其盈利能力的穩定和未來(lái)業(yè)績(jì)的提振。

消費復蘇趨勢加速，大“運營(yíng)年”開(kāi)啟

嚴格意義上來(lái)說(shuō)，受疫情多發(fā)擾動(dòng)疊加外部環(huán)境嚴重震蕩等因素影響，2022年并非是星盛商業(yè)發(fā)展一帆風(fēng)順的一年，但面向未來(lái)，2023年無(wú)疑將是充滿(mǎn)機遇的一年。

今年，星盛商業(yè)定下了年內新增不少于4個(gè)項目，面積不少于28萬(wàn)平方米的年目標，雖趨于謹慎，但不難理解，在短期內面臨外部的沖擊行業(yè)承壓的情形中，該公司不只關(guān)注規模方面的指標，而是審慎面對擴張，更加聚焦于深挖內生成長(cháng)的驅動(dòng)。

智通財經(jīng)APP了解到，星盛商業(yè)已將2023打造“運營(yíng)年”，提升旗下在營(yíng)項目的競爭力寫(xiě)入財報?？梢?jiàn)，為讓每個(gè)項目有更好的潛力和長(cháng)期的發(fā)展性，公司將重點(diǎn)關(guān)注現有項目運營(yíng)提升。

具體而言，公司將堅持長(cháng)期主義，回歸商業(yè)運營(yíng)本質(zhì)，強調品質(zhì)和效率的雙重提升，達成出租率不低于95%的目標，完成5-7個(gè)項目的華彩開(kāi)業(yè)，最終實(shí)現集團的高質(zhì)量發(fā)展。

2023年，星盛商業(yè)將在“質(zhì)量?jì)?yōu)先”的發(fā)展策略下，圍繞已確定的第一、第二梯隊城市繼續獲取優(yōu)質(zhì)項目，聚焦核心城市，實(shí)現高質(zhì)量拓展;對于行政能級不高，但具有潛力的非第一、二梯隊城市，將會(huì )選取在當地具有獨特區位優(yōu)勢的項目合作，實(shí)現提前布局和精準卡位。通過(guò)具有前瞻性的定位、招商和運營(yíng)，在當地打造出具有先發(fā)優(yōu)勢和影響的項目。

事實(shí)上，一直以來(lái)，星盛商業(yè)始終強調差異化的經(jīng)營(yíng)，根據周邊人流、客流畫(huà)像和定位，精準招商，實(shí)現“一店一策”的前期研策和定位。在項目開(kāi)業(yè)后，根據銷(xiāo)售額、出租率、租售比等指標實(shí)時(shí)監測，動(dòng)態(tài)調整經(jīng)營(yíng)思路、租戶(hù)結構、提升運營(yíng)效率，這也在公司的在營(yíng)項目中得到了鮮明的驗證。

以公司標桿項目深圳福田星河COCO Park為例，該項目于2006年開(kāi)業(yè)，過(guò)去17年間不斷迭代升級，通過(guò)建筑更新及品牌迭代，穿越周期，持續煥發(fā)增長(cháng)動(dòng)力。2022年，新簽約品牌29家，其中：全國首店3家，華南首店4家，深圳首店8家，福田首店14家。一期出租率保持在98.5%的行業(yè)領(lǐng)先水平。

而在2023年，星盛商業(yè)有望迎來(lái)全新的發(fā)展機遇。隨著(zhù)疫情防控措施的持續優(yōu)化，全國各地熱點(diǎn)商圈，自去年年末起，迎來(lái)大量客流，零售、餐飲、電影、旅游等各板塊消費活力不斷釋放，為2023年消費復蘇與提振注入了確定性。

國家統計局數據顯示，1-2月份，社會(huì )消費品零售總額77067億元，同比增長(cháng)3.5%，增速超過(guò)市場(chǎng)一致預期。其中，除汽車(chē)以外的消費品零售額70409億元，增長(cháng)5.0%，化妝品、金銀珠寶、服裝鞋帽同比分別+3.8%/+5.9%/+5.4%，增速較2022年12月分別+23.1pct/+24.3pct/+17.9pct，可見(jiàn)隨著(zhù)疫情對消費場(chǎng)景限制解除，疊加各類(lèi)假期因素，外出聚餐活動(dòng)增加，線(xiàn)下接觸型消費明顯回暖。

在消費復蘇大背景下，購物中心作為一個(gè)大型優(yōu)質(zhì)消費品牌集合體，本質(zhì)上所具備的消費屬性開(kāi)始逐漸顯現。2023年1月-2月，星盛商業(yè)可比同店銷(xiāo)售額，較2022年同期，上升10.2%，同店客流同比上升12.9%。

與此同時(shí)，該公司以星盛商業(yè)官方小程序COCO GO為載體，構建24小時(shí)全時(shí)域經(jīng)營(yíng)鏈路，突破實(shí)體商場(chǎng)空間和時(shí)間的限制，打造全面觸達顧客的消費生態(tài)圈。截至2022年底，星盛商業(yè)會(huì )員數量達到了310萬(wàn)，其中高端會(huì )員增速去年達到33.5%的水平。眼下，公司注重數字化的運營(yíng)能力及對會(huì )員購物體驗的提升，線(xiàn)上場(chǎng)景將作為線(xiàn)下業(yè)務(wù)的補充，深入挖掘會(huì )員客群的價(jià)值和增量空間以豐富收入來(lái)源，從而快速拓寬公司的成長(cháng)邊界。

關(guān)聯(lián)方穩健有保障，估值來(lái)到配置區間

近年以來(lái)，星盛商業(yè)的久久為功，得到了市場(chǎng)、業(yè)主方和消費者的正面反饋，在這個(gè)背后，亦離不開(kāi)關(guān)聯(lián)方星河控股這個(gè)有力“后盾”的鼎力支持。

智通財經(jīng)APP了解到，2022年，關(guān)聯(lián)方星河控股秉承“穩健經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展”的理念，財務(wù)狀況穩健，三條紅線(xiàn)保持綠檔，2023年1月成功發(fā)行深圳首單民營(yíng)房企央地合作增信供應鏈ABS，收益率4.8%,彰顯資信實(shí)力。截至2022年底，星河控股土地儲備面積逾3300萬(wàn)平方米，主要位于大灣區，以此可見(jiàn)后續關(guān)聯(lián)方支持具備穩定可靠保障。

作為優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)商管企業(yè)，星盛商業(yè)很好地延續了星河的“穩健”基因，截至2022年12月31日，在手現金約12.7億元，凈現比1.05。穩健的財務(wù)管理策略和充足的現金流為星盛商業(yè)未來(lái)的擴張提供支撐,分紅指標持續向好，展現了良好的盈利能力，傳遞出積極的市場(chǎng)信號。

以2022年全年股息0.105港元/股以及2023年3月31日收盤(pán)價(jià)1.71港幣/股計算，在不考慮未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)及派息率提升的情況下，公司每年的股息回報率已經(jīng)達到6.14%。

另從估值角度來(lái)看，目前星盛商業(yè)的市值約17.43億港幣(折合人民幣約15.25億元)，扣除現金后的凈市值約2.55億人民幣，對應2022年核心歸母凈利潤1.99億人民幣，估值約1.28倍，毫無(wú)疑問(wèn)被顯著(zhù)低估，當前時(shí)點(diǎn)已具極高的配置價(jià)值。

綜上所述，星盛商業(yè)已在2022年的“大考”中交出了一份穩中有進(jìn)的“答卷”，公司發(fā)展步調愈發(fā)沉穩、扎實(shí)。展望未來(lái)，隨著(zhù)外部環(huán)境的改善，該公司以精細化運營(yíng)“修煉內功”，低調務(wù)實(shí)擴張實(shí)現市場(chǎng)滲透的進(jìn)程預計還會(huì )持續，公司的業(yè)績(jì)彈性、成長(cháng)性有望在接下來(lái)得到充分的釋放，其估值有望重回復蘇正軌，值得投資者強烈關(guān)注。

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