3月15日，越秀地產(chǎn)(00123)在香港舉行2022年全年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。財報數據顯示，截至2022年12月31日止年度業(yè)績(jì)，該集團取得營(yíng)業(yè)收入人民幣724.2億元(單位下同)，同比增加26.2%;權益持有人應占盈利39.5億元，同比增加10.2%；核心凈利潤42.4億元，同比增加2.1%；每股盈利1.2767元，擬派發(fā)末期股息每股0.307港元。

越秀地產(chǎn)表示，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策端，調控政策將圍繞“房住不炒”， “因城施策” 總基調，從供應和需求兩端持續寬松，支持居民自住及改善性合理購房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性恢復和健康發(fā)展。

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市場(chǎng)端，隨著(zhù)政策效力的持續釋放和市場(chǎng)信心、購房意愿逐漸回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)預計將筑底回升，市場(chǎng)規模和房?jì)r(jià)趨于穩定，但市場(chǎng)和房企分化加劇，市場(chǎng)集中度持續上升；房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結構和競爭結構將發(fā)生深刻變化。

土地端，短期內土地市場(chǎng)仍延續疲弱狀態(tài)，但隨著(zhù)銷(xiāo)售市場(chǎng)的恢復，土地市場(chǎng)也將逐步回暖，但市場(chǎng)分化明顯，一、二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)會(huì )較快反彈。穩健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢明顯。

資金端，行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢。

以下是智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )問(wèn)答實(shí)錄：

問(wèn)：公司對于全年的供貨的節奏是如何擴產(chǎn)的？以及，公司上個(gè)月在北京已經(jīng)拿了兩塊地，在管理層看來(lái)，現在這個(gè)市場(chǎng)是投資的好的時(shí)機，全年的拿地的規劃是怎么安排的？目前看公司的資產(chǎn)負債率情況控制在70%以?xún)人闶潜容^合理的水平，但是對于進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負債表和全年的償債的計劃是怎樣安排的？謝謝。

答：從政策端角度，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產(chǎn)在去年出現大幅度下滑，因此公司判斷今年應該會(huì )穩中向好，起碼應該會(huì )保持目前的水平。

當然，還存在一個(gè)結構性問(wèn)題，會(huì )導致分化會(huì )越來(lái)越嚴重，好的地方仍然一帆風(fēng)順，價(jià)格其實(shí)還在上漲，而不好的地方確實(shí)賣(mài)不出去。

我們的供貨現在應該叫“搶工”“搶節點(diǎn)”，還是一個(gè)比較好的項目，我們抓緊推進(jìn)，回流之后抓緊去淘更好的基本項目，還是一個(gè)循環(huán)。供貨規模上，我們今年大概率會(huì )超過(guò)2400億。

北上廣深等核心城市的人口經(jīng)濟將會(huì )作為我們接下來(lái)的布局重點(diǎn)，我們會(huì )繼續加大力度拿地，有機會(huì )的話(huà)，仍要爭取。盡管去年市場(chǎng)不是很好，但我們仍拿下了37宗地，其中，廣州拿下了10宗。從目前看，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿(mǎn)信心。

資產(chǎn)負債表方面，我們堅持穩中求進(jìn)，標準量增長(cháng)，以及穩健經(jīng)營(yíng)，堅持按照三道紅線(xiàn)的管理，堅持按照投資級的標準來(lái)管理我們的投資和經(jīng)營(yíng)?？傮w上，在穩健穩妥經(jīng)營(yíng)的情況之下，尋找更好的投資機會(huì )，為我們創(chuàng )造更多的效益。

問(wèn)：首先，公司一直以來(lái)都是深耕大灣區，未來(lái)是會(huì )持續考慮對外部區域的一個(gè)拓展，還是會(huì )將重點(diǎn)是放在大灣區？其次，今年的行業(yè)跟市場(chǎng)走勢不太清晰，想問(wèn)一下公司怎么看今年的一個(gè)市場(chǎng)行情，公司覺(jué)得在這樣的環(huán)境下，公司的競爭優(yōu)勢在哪里？

答：我相信，大灣區是公司的福地，所以從資源配置角度來(lái)看，大灣區仍是主體。當然，全國的市場(chǎng)很大，從整個(gè)經(jīng)濟圈的角度來(lái)看，長(cháng)三角陣地從目前市場(chǎng)的健康程度特別大，所以公司必須加大對于長(cháng)三角的投資力度。公司過(guò)去是按照“1+4”的一個(gè)模式，大灣區作為一個(gè)主戰場(chǎng)，同時(shí)長(cháng)三角應該也是公司重點(diǎn)的發(fā)展區域，并且，公司會(huì )在中西部地區比較核心的城市做一些資產(chǎn)配置。我們會(huì )在全國進(jìn)行布局，重點(diǎn)在重要城市布局。根據過(guò)去一年的檢驗，我認為我們的市場(chǎng)配置是正確的，當然肯定還有一些可以?xún)?yōu)化的地方，我們今年將根據市場(chǎng)的變化，結合過(guò)去的經(jīng)驗，繼續完善市場(chǎng)配置。

今年公司的增長(cháng)目標仍是保持6個(gè)點(diǎn)的增長(cháng)，但從我內心的角度講會(huì )更高一點(diǎn)，核心在于，目前的政策利好，同時(shí)，投資者買(mǎi)房的欲望高漲，目前，二孩、三孩的家庭越來(lái)越多，換房的欲望也將更加強烈。而大家換房的核心還是在經(jīng)濟能不能穩，經(jīng)濟穩了，大家支出水平就穩了，買(mǎi)房的動(dòng)力就越強，所以這和經(jīng)濟發(fā)展仍然有著(zhù)密切的關(guān)系?？傮w上，我認為房地產(chǎn)是一個(gè)十幾萬(wàn)億的市場(chǎng)，要堅定信心，就可以完成今年的目標。

競爭優(yōu)勢方面，一直以來(lái)，我們堅持四好企業(yè)，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌以及好團隊。經(jīng)過(guò)去年的市場(chǎng)檢驗，這”四好“將會(huì )是一個(gè)長(cháng)期的競爭優(yōu)勢。這意味著(zhù)，即使公司的產(chǎn)品價(jià)格略高于周邊，但因優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)秀的品牌等，客戶(hù)仍會(huì )選擇公司的產(chǎn)品，并對此有較高的認可度。

問(wèn)：這幾年公司在TOD項目這塊開(kāi)始實(shí)現了全國布局，和普通的項目相比，TOD項目有哪些優(yōu)勢？未來(lái)公司在TOD方面還有什么樣新的規劃，今年是否有新的拓展計劃？月息投資比例又是多少？謝謝。

答：首先，TOD項目要感謝地鐵的幫助和支持，其次，TOD項目主要是對地鐵的運行區域做一個(gè)上蓋，確保地鐵的運行安全?？偟膩?lái)說(shuō)，TOD項目的規模很大，它在較狹長(cháng)的一個(gè)空間里面，施工空間比較小難度特別大，對于結構的要求也特別高，還得考慮到房子的震動(dòng)問(wèn)題。目前公司的TOD項目已交付了幾期，這意味著(zhù)公司的產(chǎn)品得到了客戶(hù)的認可。在國內開(kāi)發(fā)TOD領(lǐng)域的小組中，公司應該具備非常強大的能力。公司成立的TOD研究院，對公司開(kāi)發(fā)TOD的進(jìn)展有非常大的助力，特別是在成本控制以及開(kāi)發(fā)速度方面。

從規劃方面來(lái)看，TOD是我們重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，除了與廣州地鐵長(cháng)期合作外，去年還進(jìn)軍杭州，與杭州地鐵合作了兩個(gè)項目。目前找我們談合作的城市也比較多，我們也在積極的謀劃，核心就是看每個(gè)項目的指標，比如說(shuō)商業(yè)住宅的成本等。

問(wèn)：公司對于收并購的服務(wù)態(tài)度，2023年公司是否會(huì )考慮跟其他房企之間展開(kāi)收并購合作，或者是其他層面領(lǐng)域的，比如說(shuō)項目方面的收購，你們選擇的伙伴的標準是什么？還有一個(gè)問(wèn)題是，關(guān)注到兩個(gè)數據在財報中有明顯的變化，一個(gè)是公司期間費用率，一個(gè)是公司的融資成本，這兩個(gè)數據是明顯有下降的，對此，公司覺(jué)得是什么原因，未來(lái)會(huì )不會(huì )進(jìn)一步下降？謝謝。

答：關(guān)于費用的下降，實(shí)際上我們主要還是通過(guò)內部的經(jīng)營(yíng)管理，不管是管理費用還是銷(xiāo)售費用，均是通過(guò)管理手段來(lái)降低費用。

我舉一個(gè)例子，在銷(xiāo)售費用的控制方面，我們在2022年重點(diǎn)推動(dòng)了線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)的工作。線(xiàn)上對房屋的拓展推廣，降低了通過(guò)中介渠道的比例。所以我們22年通過(guò)線(xiàn)上滯銷(xiāo)的比例是達到50%，通過(guò)中介渠道已經(jīng)降到20%，應該是比21年出現了大幅度的下降，所以主要是通過(guò)管理的手段。

第二個(gè)方面，隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)規模和銷(xiāo)售規模的增加，規模效應也會(huì )體現出來(lái)，所以表現出來(lái)兩費的費率比21年是有下降的。

在融資成本這塊，我們也是通過(guò)多種融資手段，抓住一些窗口機會(huì )，比如說(shuō)發(fā)行公司債券，當前的利率在三個(gè)點(diǎn)多一點(diǎn)，這是一個(gè)手段。第二個(gè)手段，我們也抓住整個(gè)開(kāi)發(fā)貸款利率下行的機會(huì )，一個(gè)是新增的貸款，目前公司的貸款水平在3.6%。對于存量的貸款，也在跟積極跟金融機構進(jìn)行洽商，原來(lái)可能更高一點(diǎn)超過(guò)4或者5的利率，但現在已經(jīng)申請進(jìn)行適當的下調，也取得了一些成果。

至于未來(lái)整個(gè)費率，包括融資的成本會(huì )否進(jìn)一步的下降的趨勢，23年公司還會(huì )加強經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)我們管理的手段來(lái)提升我們整個(gè)費用控制的水平，下一個(gè)目標是進(jìn)一步的控制好我們的利率水平。

那么融資成本實(shí)際上還要看整個(gè)利率的走勢，包括國內利率的走勢和國際市場(chǎng)利率的走勢。當然我們希望公司整個(gè)融資的利率水平是保持在行業(yè)優(yōu)勢地位，我們目標是整個(gè)利率水平控制在行業(yè)前5的水平。

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