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每日簡(jiǎn)訊:直擊調研 | 美凱龍(601828.SH):2023年家居消費需求將會(huì )釋放 REITs試點(diǎn)范圍有望擴大

智通財APP獲悉,1月15日,美凱龍(601828.SH)在接受調研時(shí)表示,過(guò)去三年公司在運營(yíng)上配合國家疫情管控,尤其是2022年,東北、華北、上海市場(chǎng)影響都比較大,對收入有一定影響。展望2023年,疫情管控政策放開(kāi),受到積壓的家居消費需求將會(huì )得到釋放。今年過(guò)年比較早,疊加房地產(chǎn)已經(jīng)觸底,因此公司對23年的租金收入等業(yè)績(jì)表現比較樂(lè )觀(guān)。此外,REITs試點(diǎn)范圍有望擴大,雙方都將有較大的成長(cháng)空間。隨著(zhù)消費者對于消費品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數字化建設的深入合作,統一收銀比例未來(lái)2-3年會(huì )有進(jìn)一步提升。

運營(yíng)層面,公司將與建發(fā)的合作理解為一個(gè)B端供應鏈公司和C端平臺公司的雙向賦能?!巴仄奉?lèi)、重運營(yíng)”是公司過(guò)去三年的核心戰略,公司在場(chǎng)內引入高端電器,縮小樓層價(jià)差,實(shí)現租金的漲幅。高端電器經(jīng)營(yíng)面積從疫情前的1%+到22年底的8%+,未來(lái)兩到三年高端電器占比有望提升至12%,成為公司家居商場(chǎng)內最大品類(lèi)之一。而公司之所以能在紅海市場(chǎng)中找到藍海,來(lái)源于定位高端。建發(fā)的高端消費品供應鏈業(yè)務(wù)品類(lèi)包括高端家電、跑車(chē)等,公司可為其提供強有力的線(xiàn)下渠道支撐,整合雙方在C端和B端的各自?xún)?yōu)勢。

公司通過(guò)遍布全國的商場(chǎng)網(wǎng)絡(luò ),以及以1號店+至尊mall+標桿商場(chǎng)的三大店態(tài)為核心,構筑了家居流通領(lǐng)域最大的銷(xiāo)售平臺,隨著(zhù)建發(fā)的進(jìn)入,穩健發(fā)揮雙方優(yōu)勢,未來(lái)將會(huì )拓展出更廣闊的的市場(chǎng)空間。


(資料圖片僅供參考)

財務(wù)方面,目前,公司在一、二線(xiàn)城市基本已經(jīng)完成了自有物業(yè)布局。公司“降杠桿”方面成效卓越,由20年的61%降至22年三季度末57%的資產(chǎn)負債率。關(guān)于公司負債:1)公司擁有穩定的經(jīng)營(yíng)性現金凈流人,21年為54億;2)公司的優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)布局于上海、北京、成都、重慶、南京、鄭州、武漢、長(cháng)沙、杭州等一、二線(xiàn)城市,為有息負債提供了非常大的保障;3)公司有息負債以中長(cháng)期為主,以大型股份制銀行、國有銀行有抵押物的借款為主,此外,公司將如期兌付于1月20日到期的最后一筆公開(kāi)信用債。未來(lái)三年有息負債規模目標再降100億元,融資成本也有望大幅下降。民營(yíng)企業(yè)融資難、融資貴,股東結構優(yōu)化后,利率降低帶來(lái)的財務(wù)成本降低有望貢獻可觀(guān)的利潤。

針對一年內的有息負債,1)貨幣資金,2)經(jīng)營(yíng)性現金流,3)對于流動(dòng)貸款會(huì )進(jìn)行續貸。銀行對疫情影響都非常理解,會(huì )給到企業(yè)續貸和調整還款計劃的足夠支持。

REITs試點(diǎn)范圍有望擴大至商業(yè)地產(chǎn),公司三季度末投資性房地產(chǎn)達963億元,主要分布在一、二線(xiàn)城市,預期試點(diǎn)會(huì )從國資背景企業(yè)、一、二線(xiàn)城市開(kāi)始,且公司單體項目回報率皆可滿(mǎn)足REITs最低回報要求,因此公司多維度符合試點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)REITs。如果REITs項目成功落地,或將為公司貢獻數百億的現金流入,公司將會(huì )用于1)進(jìn)一步降低杠桿,保持財務(wù)穩健,2)保障投資者分紅,3)考慮兼并收購進(jìn)一步整合市場(chǎng)、擴大規模,給股東更多的長(cháng)期回報。

租金方面,今年考慮商戶(hù)經(jīng)營(yíng)困難,因此有一些應收未收租金,但相較于全年租金收入規模占比非常低,因此租金收繳情況整體健康。今年春節比較早,市場(chǎng)復蘇也會(huì )比較早,因此租金收繳預期3月會(huì )恢復正常,應收盡收回歸到正常狀態(tài)。此外,減租對于22年的影響,基于上半年疫情管控影響以及7、8月散發(fā)的影響,公司于8月公告了租金減免安排,預計對公司營(yíng)業(yè)收入累計影響不超過(guò)5億元,對公司歸母凈利潤的直接影響不超過(guò)3.5億元。

開(kāi)店方面,目前公司沒(méi)有新拿的自營(yíng)商場(chǎng)項目,有少量在建項目,未來(lái)每年資本開(kāi)支很低,未來(lái)2-3年每年新開(kāi)自營(yíng)商場(chǎng)預期2-3個(gè)。一是為“降杠桿”,二是結合國家宏觀(guān)形勢,不盲目擴張。這兩年委管商場(chǎng)開(kāi)店慢,和宏觀(guān)調控相關(guān),委管商場(chǎng)合作方主要是中小地產(chǎn)商,持觀(guān)望態(tài)度。隨著(zhù)地產(chǎn)保交付、收入預期穩定、國內內循環(huán)以及國家鼓勵消費,目前的委管商場(chǎng)儲備會(huì )逐步釋放,開(kāi)店速度預期會(huì )快于疫情三年,并有望給公司貢獻可觀(guān)的現金流和利潤。

未來(lái)收入增長(cháng)的來(lái)源,隨著(zhù)股東結構優(yōu)化、其進(jìn)口電器和新能源汽車(chē)等品類(lèi)的引入,未來(lái)租金、出租率都會(huì )有非常大的優(yōu)化空間。疫情管控的放開(kāi)也將提升收入和利潤,目前商場(chǎng)人流量已經(jīng)逐漸恢復,同時(shí),拓展委管商場(chǎng),釋放儲備項目。

關(guān)于建發(fā)股份有意受讓29.95%股份的交易進(jìn)展,目前交易仍處于早期初步合作意向階段,1月13日控股股東、實(shí)控人及建發(fā)股份共同簽署了框架協(xié)議,目前正就后續具體合作事宜及股權轉讓協(xié)議等事項進(jìn)行深度商討。由于控股股東已披露減持計劃且可交債持有方阿里巴巴意向轉股,因此交易可能觸發(fā)公司控制權變更。

關(guān)于阿里意向轉股,未來(lái)是否會(huì )對公司業(yè)務(wù)有幫助,公司表示,目前控股股東持股超過(guò)60%,第二、第三大股東的持股比例都很低,公司目前的股權結構集中且單一。公司期待建發(fā)、阿里股權變化的落地,以?xún)?yōu)化股權結構。目前公司商場(chǎng)會(huì )員超千萬(wàn)級,而且都是中國高凈值的消費者人群,和阿里的88vip會(huì )員是有重合的,未來(lái)可以和阿里探討消費者群體、會(huì )員體系的打通和數字化,不僅是線(xiàn)上往線(xiàn)下導流,也希望公司的會(huì )員體系可以給阿里反哺。未來(lái)上述股權變更落地以后,公司會(huì )從過(guò)去單一的民營(yíng)企業(yè)文化向多元企業(yè)文化發(fā)展。

隨著(zhù)消費者對于消費品質(zhì)的關(guān)注、與阿里數字化建設的深入合作,統一收銀比例未來(lái)2-3年會(huì )有進(jìn)一步提升。統一收銀有助于改善公司現金流、掌握用戶(hù)數據資產(chǎn)以及深化與阿里合作的商場(chǎng)數字化改造。

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