在超低利率的支撐下，瑞典的房?jì)r(jià)在過(guò)去十年里穩步上漲。然而，瑞典的房?jì)r(jià)目前正面臨大幅下跌。即將離任的瑞典央行行長(cháng)Stefan Ingves表示，鑒于市場(chǎng)“功能紊亂”的性質(zhì)，這種下滑并不令人驚訝。

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Stefan Ingves在采訪(fǎng)中表示：“我一再強調，家庭部門(mén)的債務(wù)水平太高了，總會(huì )有清算的一天，最終利率會(huì )上升。而現在利率已經(jīng)上升了?！彼a充稱(chēng)：“你現在看到的情況幾乎完全是預計會(huì )看到的情況，那就是家庭不得不支付更多的錢(qián)，而利率敏感性要高得多。這使得大量瑞典家庭支付更高的利息?！?/p>

1、瑞典房?jì)r(jià)跌跌不休

新冠疫情期間，歐洲房?jì)r(jià)持續上漲，瑞典也不例外。由于在家工作和對國內度假的偏好促使人們擴大自己的空間，對房地產(chǎn)的需求飆升。根據北歐銀行(Nordea Bank)的數據，與2020年1月的疫情前水平相比，瑞典房?jì)r(jià)平均上漲了30%，原因是瑞典央行開(kāi)始購買(mǎi)抵押貸款債券以試圖降低利率，這為已經(jīng)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)再添了一把火。

不過(guò)，情況正在迅速發(fā)生變化。北歐銀行分析師Gustav Helgesson表示：“截至去年11月，我們看到瑞典全國的房?jì)r(jià)從2月的峰值下降了13%，這是自上世紀90年代經(jīng)濟危機以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最嚴重的下滑?！比鸬浔睔W斯安銀行(SEB)的報告也指出，數據匯編機構Valueguard的數據顯示，瑞典去年11月的房?jì)r(jià)較去年3月下跌了15%。

2、瑞典央行加息

2022年，瑞典央行開(kāi)啟了激進(jìn)的加息周期。早在去年2月，瑞典央行暗示其政策利率將維持在零水平不變，并預計最終將在2024年下半年加息。不過(guò)，僅僅過(guò)了兩個(gè)月，瑞典央行就在4月底宣布將政策利率上調至0.25%。隨后，瑞典央行加速了其緊縮步伐：在7月加息50個(gè)基點(diǎn)，在9月更是加息100個(gè)基點(diǎn)(為三十年來(lái)首次)，11月則進(jìn)一步加息75個(gè)基點(diǎn)，使政策利率升至2.5%。

瑞典國家經(jīng)濟研究所的經(jīng)濟學(xué)家Emil Brodin表示，瑞典央行加息的幅度“略高于人們的預期”，而且“利率上漲的速度比人們想象的要快”。

分析師Gustav Helgesson將瑞典房?jì)r(jià)的這種變化描述為一種調整，而不是“泡沫破裂”。但他也補充稱(chēng)：“這是一種痛苦且非常迅速的調整?！比疸y財富管理全球房地產(chǎn)策略主管Thomas Veraguth也將此次調整描述為“一種主要由宏觀(guān)經(jīng)濟因素解釋的自然調整”。

3、2023年房?jì)r(jià)或繼續下跌

目前，市場(chǎng)預期瑞典央行將于2月進(jìn)一步加息，并普遍猜測加息幅度為50個(gè)基點(diǎn)，屆時(shí)政策利率將升至3%。許多經(jīng)濟學(xué)家預測，瑞典房?jì)r(jià)將進(jìn)一步下跌。北歐銀行估計，瑞典房?jì)r(jià)將較峰值下跌20%，并指出“這是瑞典央行提高利率的直接后果”。

瑞典商業(yè)銀行也預計房?jì)r(jià)會(huì )下跌。該行經(jīng)濟研究主管兼首席經(jīng)濟學(xué)家Christina Nyman和高級經(jīng)濟學(xué)家Helena Bornevall表示：“我們目前的預測是，未來(lái)幾個(gè)月瑞典房?jì)r(jià)將繼續下跌，只有在抵押貸款利率在春季達到峰值時(shí)才會(huì )穩定下來(lái)?！?/p>

瑞典國家經(jīng)濟研究所也持相同看法。該機構預計，瑞典房?jì)r(jià)未來(lái)幾個(gè)月將進(jìn)一步下降，并將在今年晚些時(shí)候穩定下來(lái)，而這是基于利率不再進(jìn)一步上升。

瑞典北歐斯安銀行(SEB)的首席經(jīng)濟學(xué)家Jens Magnusson則更為悲觀(guān)。他表示，瑞典房?jì)r(jià)可能較峰值下降20%-25%。

4、恢復至疫情前水平

一些經(jīng)濟學(xué)家認為，瑞典房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑是一種調整，使其回到了疫情前的狀態(tài)。Emil Brodin表示：“截至目前，瑞典房?jì)r(jià)仍約為疫情剛爆發(fā)時(shí)的水平。疫情期間房?jì)r(jià)的漲幅基本上被抹去了?！?/p>

不過(guò)，即將離任的瑞典央行行長(cháng)Stefan Ingves暗示，瑞典房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩源于更根本的問(wèn)題，而不僅僅是疫情引發(fā)的波動(dòng)。他表示：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結構性困難中，我們沒(méi)有在央行方面隱藏任何東西。但與此同時(shí)，在政治進(jìn)程方面，政府一直沒(méi)有意愿來(lái)解決這些問(wèn)題。這就是為什么我們會(huì )面對現在的情況?！?/p>

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