作者：馬一凡

四大一線城市的房地產(chǎn)市場已率先“止跌回穩(wěn)”。

10月是中央定調(diào)“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后的首月，樓市走向備受各方關(guān)注。

“房價真的到底部了嗎?”這是購房者近期最關(guān)心的話題。

“止跌回穩(wěn)”的大方向疊加10月中旬的重磅房地產(chǎn)政策“組合拳”，這一系列舉措在樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的“化學(xué)反應(yīng)”，扭轉(zhuǎn)了市場預(yù)期。記者在采訪中了解到，有購房者已經(jīng)放下觀望情緒，迅速出手購房，也有不少房企改變了對市場的悲觀預(yù)判，宣布旗下樓盤將于11月份漲價。

從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，四大一線城市的樓市已經(jīng)率先“止跌回穩(wěn)”，10月份二手房成交套數(shù)總計已超5.7萬套，創(chuàng)下近三年來的最好水平，也意味著一線城市的樓市走出了2021年下半年以來的降溫通道。

購房者感知到的“春江水暖”

“我是某個周日在網(wǎng)上看中了一套房子，兩天后就去實地看房，隔天就簽約了。”說起近期買房經(jīng)歷，上海白領(lǐng)康文心慶幸自己的果決，她在上海樓市新政后火速掛牌賣掉了自己的老房子，又迅速買了一套二手房，現(xiàn)在已經(jīng)住進(jìn)了新家。

在現(xiàn)在的上海樓市中，有超過半數(shù)是康文心這樣的置換型客戶，不過很多人在賣掉自己的房子后選擇了持幣觀望，總覺得市場價格的底部還沒有到。

“在買房之前，我自己看了很多成交數(shù)據(jù)，評估了一下，我個人是覺得價格底部差不多到了，再加上我遇到了自己確實很滿意的房子，我覺得就算未來發(fā)現(xiàn)虧了一些我心理上也能接受。”康文心告訴記者，在入手這套二手房后，房子所在小區(qū)的掛牌價和成交價都小幅上漲了，自己確實買在了“底部”。

這次置換對康文心來說意義重大，她終于能實現(xiàn)自己的心愿——將90多歲的外婆從老家接到自己身邊養(yǎng)老。她從普陀搬到了長寧，從超高密度的高層電梯房搬進(jìn)了一樓帶院子的家，家中還多了一個房間，新的空間布局終于能提供老人家在上海的棲身之地，小院也適合讓老人曬曬太陽、呼吸新鮮空氣。

原本，康文心對于把外婆接到身邊沒什么把握，但是利好樓市的政策密集出臺，對于置換型購房者來說，稅費的減免、房貸利率的降低、首付門檻的下降都頗有吸引力。“我們一拍腦袋就去中介那了，沒想到這么快就完成了整個置換，我也很快實現(xiàn)了自己一直以來的心愿。”

與康文心相反，李彤是一個猶豫型買家。

“要不是因為打算結(jié)婚生孩子，我可以一直租房住。”李彤告訴記者，她已經(jīng)看了大半年的房子了，大約4個月前，她看中了位于上海閔行的一套房子，已經(jīng)進(jìn)入價格談判階段，就在簽約前夕，她的父親從老家趕來看房，認(rèn)為這套房子的“風(fēng)水”不夠好，就終止了簽約。

“幸虧當(dāng)時沒有簽，幾個月下來，那個小區(qū)的均價還在下跌。”李彤認(rèn)為，過去市場這種“跌跌不休”的態(tài)勢讓她根本不敢再出手。

作為購房者，李彤也一直在關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)政策，比如“止跌回穩(wěn)”“四個取消、四個降低”等，她表示，在休息了一段時間之后，近期又在抓緊看房了，“市場企穩(wěn)的概率很高，我覺得自己也得盡快決定是否出手了”。

一二手市場同步“止跌回穩(wěn)”

無論是康文心還是李彤，她們都是樓市中的個體，她們對市場的感知是否準(zhǔn)確?

蔣詠是上海的一名資深房產(chǎn)中介，他所在的經(jīng)紀(jì)門店是一個“大店”，業(yè)績在全上海門店中能排進(jìn)前十。

蔣詠告訴記者，10月還沒完全結(jié)束，其所在門店已經(jīng)做了300多萬元業(yè)績(大部分為房屋買賣的中介費)，而平常這個數(shù)字是100多萬元。

過去，這樣的高成交量基本是價格下跌換來的，但蔣詠認(rèn)為10月與往常有一個很大的區(qū)別——價格也終于穩(wěn)住了。

“10月的成交價基本符合‘止跌回穩(wěn)’的預(yù)期，有些急著置換的業(yè)主會愿意降一價，想拿錢變現(xiàn)的一般不會再降價，也有少數(shù)業(yè)主調(diào)價上漲的。”蔣詠說道。

在新房市場，越來越多的開發(fā)商加入“漲價大軍”，這也是近一個月出現(xiàn)的新苗頭。

10月29日，越秀地產(chǎn)宣布，成都所有在售項目將于11月1日起全線漲價。成都是越秀地產(chǎn)重倉的城市之一，從2018年進(jìn)入這個市場起，越秀已經(jīng)布局了12個項目，而這次宣布全線漲價的在售項目則一共有5個。

近日，杭州一樓盤中冶錦繡公館正“吹風(fēng)”將于11月入市，在今年杭州限價政策取消前，該樓盤所在板塊限價5.86萬/平方米，但目前中冶錦繡公館的市場吹風(fēng)價已經(jīng)達(dá)到8.5萬元/平方米，這一價格已經(jīng)與板塊內(nèi)次新二手房價格幾乎不存在價差了。

10月底，鄭州一樓盤“臻灣一品”也宣布，價格將整體上漲12%;洛陽市西工區(qū)建福路一樓盤則宣布從11月1日起價格上漲4%。

對于市場上越來越多樓盤漲價的現(xiàn)象，華東一開發(fā)商內(nèi)部人士對記者表示：“在10月初就出現(xiàn)不少樓盤宣布漲價，那時候更多是一種營銷手段，但是隨著10月整體樓市熱度的不斷上升，有樓盤看到了漲價的好處，房地產(chǎn)總體已經(jīng)降價三年了，現(xiàn)在已經(jīng)到了筑底的時候，漲價更能穩(wěn)住預(yù)期。”

該人士表示，其所在房企并沒有宣布旗下樓盤漲價，但不會再降價。而他觀察到，在現(xiàn)在的新房市場中，實際上也有不少暗中降價的樓盤，這些樓盤降價的目的是獲得比競品更快的流速。

“現(xiàn)階段無論是漲價還是降價，在市場中都是存在的，是營銷策略的選擇不同，不過降價早已不足為奇，而許多樓盤同時宣布漲價確實是一個新現(xiàn)象，也是一種市場信號。”他說道。

上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前已有的10月份樓市數(shù)據(jù)看，一線樓市的“止跌回穩(wěn)”是全面的，各交易環(huán)節(jié)都呈現(xiàn)了回暖態(tài)勢，包括咨詢量、帶看量、簽約量等都出現(xiàn)大幅度拉升，區(qū)域市場也全面回暖，除了核心區(qū)，一線城市的郊區(qū)市場也明顯活躍。

“預(yù)計10月份一線城市二手住宅成交套數(shù)約為57260套，環(huán)比增速為49%，同比增速為57%，一線城市二手住宅成交套數(shù)將創(chuàng)2021年下半年以來月度最好水平，即二手房走出了2021年下半年以來的降溫通道。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無論從意愿還是預(yù)期等方面看，購房群體都發(fā)生了積極變化，不僅購房意愿大增，對未來的預(yù)期也從默認(rèn)房價下跌轉(zhuǎn)為關(guān)注“房價是否會上漲”，觀望情緒已轉(zhuǎn)化為入市情緒。從交易節(jié)奏來看，目前多數(shù)購房者從決策到實際成交的周期在壓縮，買賣雙方談判速度加快，購房者的籌款速度也明顯加快，過去部分新房項目的籌款周期至少需1個月，現(xiàn)在可壓縮為15天甚至是一周。

他還表示，經(jīng)過三年的下行期，房價調(diào)整到位也是目前交易活躍的重要因素，2021年一季度是一線城市二手住宅的均價最高點，為44120元/平方米，而這一數(shù)據(jù)到2024年第三季度則是38620元/平方米，價格縮水達(dá)到12%，均價減少5500元/平方米，而在實際市場中，部分板塊價格縮水更為明顯，降幅超過30%的不在少數(shù)。

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