在探索取消公攤的路上，萬(wàn)億城市合肥走在了前面。

近期，合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì )議，提出“大膽穩妥推進(jìn)商品房‘現房銷(xiāo)售’試點(diǎn)”，“積極探索商品房銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)”等10條舉措，引發(fā)廣泛關(guān)注。

其中，最受外界關(guān)注的內容是“避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)”，也即探索取消公攤。

(資料圖片)

據了解，這是合肥首次公開(kāi)提出“探索商品房銷(xiāo)售按套內面積計價(jià)”。在多地紛紛推出房地產(chǎn)新政的當下，合肥也就此成為首先提出“取消公攤”的省會(huì )城市。

商品房公攤面積爭議，其實(shí)近幾年從未間斷，此前就有全國政協(xié)委員建議取消公攤面積，稍早前陜西“女子買(mǎi)69平方米公寓有37平方米是公攤”事件，更是引發(fā)諸多關(guān)注。

那么，打響取消公攤“第一槍”的城市，為什么是合肥？讓不少購房者詬病的公攤面積，是否會(huì )以此為起點(diǎn)發(fā)生改變？

為什么是合肥？

在合肥市召開(kāi)全市房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì )議之前，7月27日，合肥市統計局發(fā)布《2023年上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運行情況分析》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《情況分析》），外界得以一窺合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀。

《情況分析》顯示，2023年上半年，合肥市商品房銷(xiāo)售面積652.95萬(wàn)平方米，同比下降15.9%，較一季度和去年同期分別擴大0.8和3個(gè)百分點(diǎn)，已連續下降18個(gè)月。

《情況分析》指出，受4月份房地產(chǎn)新政以及6月全年基數最高影響，二季度銷(xiāo)售走勢經(jīng)歷前兩個(gè)月的短期改善后繼續向下滑落，政策效果未達預期，實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)較為有限。其中，6月當月銷(xiāo)售131.22萬(wàn)平方米，同比下降33.8%。

從區域市場(chǎng)看，《情況分析》還提到，上半年，合肥三大區域商品房銷(xiāo)售面積呈現普降態(tài)勢。其中，城區、縣域銷(xiāo)售繼續兩位數下降，降幅分別達到22.2%和14.5%；開(kāi)發(fā)區銷(xiāo)售同比下降8%。13個(gè)縣區“3升10降”，其中，包河同比下降0.6%，接近同期水平；其余縣區成交量均大幅萎縮，廬陽(yáng)、蜀山、長(cháng)豐、巢湖降幅超50%。

“銷(xiāo)售市場(chǎng)支撐減弱，商品房銷(xiāo)售持續下滑”，是合肥對于該市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端情況的最新研判；“增量支撐不足，基數壓力仍存”，是其對預期端的研判。前述《情況分析》提到，7月份，全市新增房地產(chǎn)項目5個(gè)，同比少3個(gè)，計劃總投資47.89億元，下降45.9%。前7個(gè)月，預計全市新增項目57個(gè)，同比減少10個(gè)，新增項目貢獻將進(jìn)一步減弱。去年同期，銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷，下半年月均成交量在114萬(wàn)平方米左右，而今年上半年月均成交接近110萬(wàn)平方米，后期若沒(méi)有規模項目推盤(pán)入市，下半年銷(xiāo)售難以大幅回升。

銷(xiāo)售維艱之下，合肥市今年減少了供地數量。7月27日，合肥第五批土地拍賣(mài)成交了8宗地塊，總成交面積535.95畝，其中涉宅用地7宗518.58畝，總成交金額42.71億元。在此之前，合肥市土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了三則取消公告，涉及11宗地塊。

與此同時(shí)，中指院數據顯示，2023年1～6月，合肥市區推出涉宅用地規劃建筑面積344.15萬(wàn)平方米，同比下滑53.7%；成交規劃建筑面積250.4萬(wàn)平方米，同比下滑53.5%；土地出讓金258.7億元，同比下滑40.7%。

這是合肥出臺探索取消公攤等10條舉措落地的大背景。事實(shí)上，除了探索取消公攤外，合肥還提出大膽穩妥推進(jìn)商品房“現房銷(xiāo)售”，大膽探索土地供應“定向掛牌、協(xié)議出讓”，大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等重磅舉措。

河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)胡鈺對中國新聞周刊表示，多地紛紛推出房地產(chǎn)新政，但優(yōu)惠和激勵措施大都集中在契稅補貼，降低利率、首付比例等消費端，合肥探索取消公攤則是從供給端解綁，通過(guò)供給端改革刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費，以提振消費信心，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷。

在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(cháng)宋向清看來(lái)，目前下行壓力比較大的情況下，取消公攤面積整體上有利于激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，會(huì )引導一些購房者去購房，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，合肥最新出臺房地產(chǎn)10條舉措對于購房者影響比較大的，就是探索按套內面積計價(jià)的政策，“因為可以實(shí)實(shí)在在地減少購房成本，使得房率增加”。

他對中國新聞周刊表示，合肥此次出臺10條舉措，是7月24日中央政治局會(huì )議提出“適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，全國首個(gè)出臺系統性房地產(chǎn)政策的城市，“有多個(gè)政策條文創(chuàng )新性很強”。這說(shuō)明合肥對當前樓市的新問(wèn)題和新情況，以及“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，做了充分的市場(chǎng)調研。

“公攤泡沫”何時(shí)消？

公攤面積被認為起源于中國香港。2001年起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。

公攤面積是“分攤的公用建筑面積”的簡(jiǎn)稱(chēng)，通常包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房的建筑面積等。

公攤面積與套內建筑面積之和，構成了一套商品房的建筑面積，目前商品房銷(xiāo)售以建筑面積作為計價(jià)依據。

有業(yè)內人士表示，過(guò)去的多層和小高層住宅的公攤面積較小，得房率普遍在80%以上，一些沒(méi)有電梯的多層住宅得房率甚至達到95%以上。而如今越來(lái)越多高層及超高層住宅，其得房率普遍只有70%～75%。

嚴躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，從近年來(lái)房地產(chǎn)的交付情況看，購房者抱怨比較多的一個(gè)情況是，很多房子得房率很低，比如“110平米房屋到手僅61平米”“西安商業(yè)公寓公攤面積超50%”等消息，屢見(jiàn)報端。

近年來(lái)，社會(huì )層面有關(guān)取消公攤的呼聲越來(lái)越高，中央以及地方也在嘗試提出取消公攤面積的征求意見(jiàn)或提議。

2022年8月29日，內蒙古住建廳將取消公攤面積列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。不少人大代表以及政協(xié)委員也提出取消公攤面積的議案和提案。

比如，去年兩會(huì )期間，全國政協(xié)委員洪洋曾建議國家取消公攤面積。他說(shuō)，“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商‘信口開(kāi)河’，業(yè)主毫無(wú)申辯權力?！?/p>

他認為，當下公攤面積劃分沒(méi)有統一標準。哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒(méi)有重復收費等也只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算?！肮珨偯娣e還衍生出一系列不合理收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出?！彼f(shuō)。

分析認為，取消公攤的優(yōu)勢在于，能讓購房者更清晰地了解所購房屋實(shí)際面積，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)商暗箱操作的空間。

廣東省體制改革研究會(huì )執行會(huì )長(cháng)彭澎向中國新聞周刊表示，普通購房者實(shí)際上搞不清楚公攤面積的大小，也不可能去丈量，套內面積是實(shí)打實(shí)的擁有面積，按套內面積計價(jià)可以減少“貓膩”。

宋向清說(shuō)，當前中國商品房市場(chǎng)已經(jīng)成熟，公眾已經(jīng)認識到存在開(kāi)發(fā)商利用公攤漏洞進(jìn)行相關(guān)暗箱操作，導致購房者購房成本增加，侵害購房者權益的現象。

在嚴躍進(jìn)看來(lái)，合肥此次提出探索按套內面積計價(jià)，是國內比較早改革“公攤泡沫”的城市，具有非常好的導向性作用，按照套內面積計價(jià)，有助于減少房企“玩貓膩”，可以真正保障購房者認購權、使用權。

值得一提的是，早在2013年香港就已告別公攤面積，實(shí)行住宅物業(yè)銷(xiāo)售新規。在業(yè)內人士看來(lái)，香港做法具有借鑒意義。據了解，實(shí)施新規后，香港新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積標注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監禁；針對二手房售賣(mài)，政府要求賣(mài)家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價(jià)的雙份資料。

在中國內地，早在2002年6月，重慶市人大常委會(huì )通過(guò)條例要求商品房現售和預售以套內建筑面積作為計價(jià)依據。不過(guò)，2011年，重慶由從前的以套內面積計價(jià)，調整為兩套方案并行：按套內面積計算，或按建筑面積計算。

彭澎提到，重慶是全國一直實(shí)行按套內面積計價(jià)的城市，但是近兩年也開(kāi)始有項目按建筑面積賣(mài)，“主要是讓房?jì)r(jià)顯得低一些”，于是就出現了兩種計算方式并存的情況。在他看來(lái)，最好是兩種面積都明確標出并計價(jià)，讓購房者清楚選擇。

嚴躍進(jìn)認為，現在條件下，即便取消了公攤面積，開(kāi)發(fā)商也大概率會(huì )把房?jì)r(jià)調高來(lái)填補公攤面積的費用，其中的關(guān)鍵在于，開(kāi)發(fā)商要把公攤面積的標準、明細公開(kāi)，比如在購房合同上明確清楚，“讓購房者感受到貨真價(jià)實(shí)”。

來(lái)源：中國新聞周刊

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