Q1：如何理解存量按揭利率落地？

本次存量按揭下調細則方式、時(shí)點(diǎn)和政策邏輯基本符合我們此前預期，幅度可能略超預期。我們認為存量按揭利率體現出監管部門(mén)促進(jìn)居民消費、減少提前還貸、壓縮違規置換套利空間的政策導向，預計此次存量按揭利率平均下調幅度約為50bp，略高于我們此前中性預測情形，但低于極端預測情形。

Q2：利息節約規模幾何？

(資料圖片)

在存量按揭下調50bp的假設下，我們估算全行業(yè)每年可減少房貸利息約2000億元，相當于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消費相當于2022年社會(huì )消費品零售額的0.5%。對個(gè)人而言，假設存量按揭利率下調80bp，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約500元，節約月供和總還款額約8%。

Q3：存量按揭利率怎么調？

我們認為本次按揭利率下調主要特點(diǎn)為：1）使用新發(fā)放貸款置換存量貸款，或存量按揭貸款直接下調利率；2）未開(kāi)放跨行“轉按揭”，由原機構自行下調，避免無(wú)序競爭；3）下調范圍限制為首套住房貸款；4）增加了“調整后利率加點(diǎn)幅度不低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套利率政策下限”的限定條件；5）由借款人主動(dòng)向銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等更加便利的方式處理。

Q4：不同城市如何調整？

細則要求調整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當地房地產(chǎn)政策，即新利率加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房利率政策下限。根據現行規則，各地按照因城施策原則，在不低于全國統一利率下限（當前首套為L(cháng)PR減20bp，2022年5月前為L(cháng)PR水平）基礎上確定當地利率下限，銀行在各地下限基礎上確定具體利率水平。因此，按揭貸款加點(diǎn)下調幅度與發(fā)放時(shí)利率高于當時(shí)下限的幅度密切相關(guān)。例如，貸款發(fā)放時(shí)當地利率下限為5.00%（LPR+10bp），發(fā)放利率為6.00%（LPR+110bp），當前利率為5.30%（LPR+110bp），則本次下調幅度為100bp（降至4.30%）。我們觀(guān)察到2022年以來(lái)首套新發(fā)放加點(diǎn)下行幅度約為135bp，二三線(xiàn)城市普遍大幅下調了按揭貸款加點(diǎn)幅度，預計本次二三線(xiàn)城市存量按揭下調幅度更多（預計平均在80bp以上），一線(xiàn)城市調整幅度較少（如發(fā)放時(shí)已位于利率下限則無(wú)降息空間）。

Q5：存量按揭利率下調幅度有多少？

根據當前規則，我們初步預計首套房貸占全部存量房貸比例約為80%-90%，其中符合按揭下調條件的貸款占比約為80%，涉及貸款占全部按揭貸款比例約為2/3，全部存量按揭利率從當前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，總體平均下調幅度約為50bp。由于實(shí)際涉及貸款的區域、利率水平較為復雜，實(shí)際利率下行幅度有待于細則進(jìn)一步落地。

Q6：對銀行利潤的影響？

我們認為存量按揭利率下調對銀行的影響首先需要考慮按揭利率下調、存款利率下調以及提前還貸減少的影響（使用2023E銀行預測數據估算）：1）假設存量按揭貸款的利率下調50bp，我們估算影響銀行凈息差7bp，營(yíng)業(yè)收入3%，凈利潤6%（年化）；2）近期存款利率降息也即將落地[6]，其中一年期下調10bp，二年期下調20bp，三年期、五年期下調25bp，我們估算定期存款利率平均下調幅度約為15bp，我們估算貢獻銀行凈息差4bp，營(yíng)收2%，凈利潤3%；3）按揭利率下調后，存量利率與金融產(chǎn)品收益率、經(jīng)營(yíng)貸利率利差收窄，我們認為有望減少早償和違規按揭置換帶來(lái)的提前還貸現象。假設早償率下降5ppt，我們預計貢獻銀行凈息差2bp，營(yíng)收1%，凈利潤2%。

綜合來(lái)看，我們預計存款降息和提前還貸減少能夠部分對沖存量按揭降息的影響。由于國有大行按揭貸款比例更高，存量按揭降息對大行影響相對更高，對股份行和區域行影響相對較小。

Q7：下調時(shí)間節奏如何？

細則中提到2023年9月25日起借款人可主動(dòng)向承貸銀行提出申請，同時(shí)“各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”，我們預計下調將在今年四季度到明年年初有序進(jìn)行，預計銀行采取發(fā)布公告、批量辦理等方式降低協(xié)商成本。對銀行利潤的影響可能主要集中在2024年。

Q8：“認房不認貸”是否適用？

細則提到存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個(gè)人住房貸款，也包括借款人“實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量貸款，我們預計“認房不認貸”政策調整后部分此前“認房又認貸”適用于二套房利率的貸款可能也將被納入存量按揭貸款下調范圍。

Q9：如何看待首付和新發(fā)放利率調整？

除了存量按揭利率下調細則之外，中國人民銀行、國家金融監督管理總局還發(fā)布了《關(guān)于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要內容為：1）不再區分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套和二套住房貸款最低首付比例下限統一為不低于20%和30%；2）將二套住房利率全國政策下限調整為不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20bp。

中金地產(chǎn)組認為本次政策力度超出市場(chǎng)此前預期，將有效降低居民購房門(mén)檻和成本，促進(jìn)潛在合理購房需求釋放，同時(shí)也將對市場(chǎng)預期起到積極引導作用，共同帶動(dòng)后市銷(xiāo)售企穩復蘇。我們認為首付比例下調也有望促進(jìn)信貸投放，改善銀行“資產(chǎn)荒”和對公地產(chǎn)敞口資產(chǎn)質(zhì)量（參見(jiàn)《地產(chǎn)貸款加杠桿窗口開(kāi)啟》[7]）。

Q10：如何看待當前銀行股？

綜合來(lái)看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少、存款利率下調能夠進(jìn)行部分對沖，也體現出監管對銀行息差和“合理利潤”的關(guān)注（參見(jiàn)《貨幣政策的新線(xiàn)索》[8]）。此外，首付比例和新發(fā)放按揭利率下限的下調也為后續地產(chǎn)政策放松打開(kāi)空間，考慮到此前市場(chǎng)對存款按揭降息存在充分預期、估值反映的市場(chǎng)情緒過(guò)于悲觀(guān)、地產(chǎn)政策有望放松，我們對銀行股觀(guān)點(diǎn)更為積極。

本文作者：中金林英奇、許鴻明等，本文來(lái)源：中金貨幣金融研究，原文標題：《中金 | 存量按揭降息十問(wèn)十答》

分析員 林英奇 SAC 執證編號：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；

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