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近日，最高人民法院發(fā)布的一則《關(guān)于商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復》顯示，商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并已支付全部?jì)r(jià)款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高人民法院同時(shí)明確，只支付了部分價(jià)款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規定。在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費者主張價(jià)款返還請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

據了解，此前，河南省高級人民法院向最高人民法院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權利順位問(wèn)題的請示》，并涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權利保護問(wèn)題。此次文件正是最高人民法院針對河南高級人民法院的相關(guān)問(wèn)題做出的答復。

據悉，該批復文件已于2023年4月20日正式實(shí)施。

該消息一出，便引起廣泛關(guān)注，而其之所以重磅，就是把保護購房者的權益放在第一位。對此，記者特意采訪(fǎng)了四川全興律師事務(wù)所付少杰、汪坤兩位資深律師，請他們?yōu)榇蠹以敿毞治鲞@其中關(guān)系。

該消息為何重磅？

律師：近年來(lái)，一些商品房建設項目出現“爛尾”無(wú)法交付的情況，給廣大人民群眾的權益造成重大不利影響。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設是個(gè)綜合性、系統性的復雜工程，其中會(huì )涉及投融資方、建設方、購房者等各種權益主體，各類(lèi)法律關(guān)系交錯，一旦項目爛尾，不同權益之間容易產(chǎn)生權利沖突，本次批復對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中主要權利主體之間出現利益沖突時(shí)，權利行使的順位作出明確性規定，從而厘清相關(guān)權責。特別是突出了優(yōu)先對購房消費者權益的保護，因而最高院在全國上下正在推進(jìn)的“保交樓”，實(shí)現房地產(chǎn)平穩、健康發(fā)展的背景下，出臺該解釋具有重要意義。

老百姓能夠獲取什么樣的利益和好處？

律師：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中涉及的債權方一般主要為：

1、融資方，如銀行，資產(chǎn)公司等，但融資方往往在提供資金時(shí)會(huì )對項目設立抵押權，以保障其債權在清償過(guò)程中可以通過(guò)抵押物折價(jià)、拍賣(mài)優(yōu)先受償。

2、項目建設的施工單位，因項目建設產(chǎn)生的建設工程款債權。

3、購房者因購買(mǎi)項目房屋，而產(chǎn)生的房屋交付、取得產(chǎn)權等權利。

當項目建設中出現資金斷鏈等嚴重情況，就可能發(fā)生融資方、施工方、購房者同時(shí)主張權利的情況，這時(shí)就會(huì )出現權利競合的法律問(wèn)題，多種權利競合時(shí)誰(shuí)的權利最優(yōu)先進(jìn)行保護需要法律規則來(lái)確定。

此前，法律并未提及商品房消費購房者的在與上述權利沖突時(shí)，如何進(jìn)行保護的問(wèn)題。最高法曾出臺過(guò)相關(guān)規定，本次批復是進(jìn)一步明確性規定，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設爭議中，商品房消費者權利最優(yōu)先，建設工程款價(jià)款優(yōu)先受償權其次，抵押權最后的權利順位。

同時(shí)，本次批復又在之前司法解釋的基礎上就商品房消費者優(yōu)選權如何行使提出新的規則，第一，當房屋可交付時(shí)，以居住為目的商品房購房者，只要在庭審辯論終結這一審理程序前已支付全部購房款的，則可以?xún)?yōu)先行使取得房屋的實(shí)際占有的權利。房地產(chǎn)商的其他債權人包括但不限于施工單位、銀行等權利輪候。第二，當房屋不能交付時(shí)，商品房消費者則可以主張解除購房合同，開(kāi)發(fā)商應退還全部已付房款，退還房款的權利優(yōu)先于房地產(chǎn)商的其他債權人包括但不限于施工單位、銀行等。

綜上，從批復來(lái)看，加強了對老百姓在購房時(shí)的弱勢地位的特殊保護，特別是在當下預售房體制下出現房屋爛尾老百姓面臨的重大風(fēng)險，批復加強保障了人民群眾財產(chǎn)權益，加強維護社會(huì )經(jīng)濟秩序的穩定，體現了司法為民的法律人文價(jià)值。

這個(gè)規定會(huì )引起一些行業(yè)的政策調整嗎？

律師：這個(gè)規定可能會(huì )增加銀行等融資方的實(shí)現其債權的風(fēng)險，但反過(guò)來(lái)，可以促進(jìn)有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設中的監管。比如房地產(chǎn)建設資金監管，應當嚴格執行、落實(shí)到位，確保項目資金不會(huì )被挪用，實(shí)現房屋順利交付。

本文來(lái)源：錦觀(guān)新聞，作者：晨迪，原標題：《最高法明確！事關(guān)爛尾樓》

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