要點(diǎn)

(資料圖)

春節期間，人流快速達峰，消費也隨之修復，然而當時(shí)地產(chǎn)高頻數據反饋返鄉置業(yè)潮并未如期到來(lái)，市場(chǎng)將此信號解讀為本輪地產(chǎn)修復偏慢。

最新高頻數據顯示，春節過(guò)后新房和二手房的銷(xiāo)售熱度持續回溫。毫無(wú)疑問(wèn)，春節過(guò)后地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈節奏之快，反彈時(shí)間之早，超越市場(chǎng)之前預期。

過(guò)去兩年，中國地產(chǎn)進(jìn)入歷史罕見(jiàn)下滑，行業(yè)低迷持續近兩年。更為重要的是，過(guò)去一年多時(shí)間，地產(chǎn)政策逐一松綁，不少地區地產(chǎn)政策放松力度歷史罕見(jiàn)。然而相當長(cháng)一段時(shí)間內地產(chǎn)銷(xiāo)售絲毫不見(jiàn)起色。

好不容易去年年中部分高能級城市地產(chǎn)銷(xiāo)售迎來(lái)小幅反彈，正當市場(chǎng)滿(mǎn)心期待地產(chǎn)修復之時(shí)，7月鄭州事件之后地產(chǎn)掉頭向下，行業(yè)再陷低迷。

面對今年初開(kāi)春之后初顯回暖跡象的地產(chǎn)銷(xiāo)售數據，也難怪市場(chǎng)充滿(mǎn)疑慮，本輪地產(chǎn)熱度持續性能有多久？

基于高頻數據觀(guān)察，以及歷史經(jīng)驗回溯，我們給出四點(diǎn)回應。

第一，歷史經(jīng)驗表明，除非外力干擾，地產(chǎn)一旦起勢，不會(huì )自發(fā)改變方向。

第二，本輪地產(chǎn)修復持續性可能強于市場(chǎng)預期。

第三，本輪地產(chǎn)的修復節奏路徑或為，高能級城市一手房>高能級城市二手房>低能級城市二手房>低能級城市一手房。

第四，當前地產(chǎn)修復所處階段為高能級城市一手房、高能級及中低能級城市二手房交易熱度快速攀升，下一階值得跟蹤的關(guān)鍵指標是高能級二手房是否出現漲價(jià)。

沒(méi)有哪一輪經(jīng)濟復蘇是在地產(chǎn)價(jià)格下行過(guò)程中完成的。這也意味著(zhù)，地產(chǎn)企穩修復，復蘇信號被確認，股票表現優(yōu)于債券。

節后地產(chǎn)快速反彈背后有兩點(diǎn)原因，前期積壓的剛改需求集中釋放，過(guò)去疊加的政策放松紅利顯現。

如果說(shuō)年后三周時(shí)間，長(cháng)三角等沿海高能級地區地產(chǎn)銷(xiāo)售反彈，更多起因在于疫情期間積壓剛改需求釋放；

那么最新高頻數據上反饋出來(lái)的信息是，低線(xiàn)城市地產(chǎn)銷(xiāo)售數據反彈有所加快，或緣起低能級城市多維刺激需求政策。

去年至今，地產(chǎn)因城施策一直在放松的路上，今年初不少城市再度加碼政策放松。

今年1月17日，住建部下調首套住房公積金貸款利率，此后各地政府紛紛下調首套房貸利率。有15個(gè)城市在今年1月首次下調首套房貸利率下限。

貝殼研究院監測103個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，1月16日統計為19個(gè)，其中二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市，首套利率3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常州。

除利率變化外，三四線(xiàn)城市還出臺了多重政策組合，例如購房補貼，放寬貸款年限，放松限售等。

回溯歷史我們發(fā)現，地產(chǎn)一旦形成趨勢，除非出現外生沖擊，否則地產(chǎn)不會(huì )自發(fā)轉向。

中國的地產(chǎn)周期實(shí)質(zhì)上是政策周期。

回溯過(guò)往歷史商品房銷(xiāo)售數據，我們發(fā)現2005年以來(lái)，中國共經(jīng)歷五輪地產(chǎn)周期。每一輪地產(chǎn)跌宕起伏，背后都有政策調控的影子。換言之，政策松緊決定了房地產(chǎn)周期的開(kāi)始與終結。

近年稍顯復雜，疫情以及鄭州事件等非政策事件也會(huì )影響地產(chǎn)表現。例如去年年中高能級地產(chǎn)銷(xiāo)售結束一個(gè)季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于鄭州事件擾動(dòng)，深層次原因在于三季度以后全國各地疫情再度擴散。

考慮到這一點(diǎn)，我們清晰發(fā)現這樣一個(gè)事實(shí)，地產(chǎn)一旦形成趨勢，除非遇到政策壓制或疫情擾動(dòng)等外部干擾，否則地產(chǎn)趨勢不會(huì )輕易轉向。

即，當前地產(chǎn)交易熱度未來(lái)極有可能持續一段時(shí)間。

我們認為，本輪地產(chǎn)修復或將延續如下路徑（按修復節奏順序）：高能級城市一手房>高能級城市二手房>低能級城市二手房>低能級城市一手房。

之所以做出這樣的推斷，主要考慮本輪地產(chǎn)修復的需求原動(dòng)力與2022年積累的超額儲蓄密切相關(guān)。

從地域上看，本輪超額居民超額儲蓄的累積，東部地區貢獻約六成比例，中部地區和西部地區各貢獻約兩成。這意味著(zhù)若私人部門(mén)風(fēng)險偏好得到提振，本輪地產(chǎn)回升節奏仍將首先出現在東部沿海地區，而后輻射到中西部低能級城市。

此外還有三點(diǎn)原因導致本輪地產(chǎn)回暖，先從高能級一手房開(kāi)始。

第一，中國當前一線(xiàn)以及核心二線(xiàn)城市新房和二手房存在價(jià)差，而且高能級城市爛尾樓比例極低，持有超額儲蓄的高能級城市購房需求，更有動(dòng)力涌向新房。

第二，本輪地產(chǎn)因城施策放松范圍較廣，但高能級剛改需求遲到的政策紅利最大。

第三，高能級城市享受人口流入，長(cháng)期來(lái)看地產(chǎn)仍有漲價(jià)預期。

這也是為什么我們觀(guān)察到今年春節過(guò)后，高能級城市新房交易熱度快速回升。

高能級城市剛改需求推升新房交易之時(shí)，相關(guān)客群還在二手房市場(chǎng)賣(mài)出首套房，所以這個(gè)時(shí)候我們看到高能級城市一手房交易熱度起來(lái)，同時(shí)二手房交易熱度也在攀升，但二手房?jì)r(jià)格并未顯著(zhù)抬升。

直到高能級新房需求大于供給之時(shí)，剩余需求才會(huì )回流高能級城市的二手房市場(chǎng)，屆時(shí)二手房市場(chǎng)可能會(huì )出現量?jì)r(jià)齊升。

本輪地產(chǎn)下行直接原因在于壓降房企高杠桿，客觀(guān)上當前地產(chǎn)最大的“有毒資產(chǎn)”其實(shí)是低能級城市停工項目。因此本輪地產(chǎn)修復進(jìn)程中，低能級城市一手房最不容易改善，同時(shí)改善節奏也是最慢的。

順延上述路徑觀(guān)察，當前市場(chǎng)或已進(jìn)入到第二階段，即二手房成交止跌放量，本輪地產(chǎn)回暖持續性難被證偽。

當前九大代表城市二手房日度成交數據已觸及2021年歷史同期水平。數據樣本中，我們選取了金華、衢州、以及江門(mén)等二三線(xiàn)城市二手房成交價(jià)進(jìn)行跟蹤，整體也已經(jīng)出現了止跌企穩信號。

這在一定程度上或指向，在前期積壓的剛改需求釋放后，本輪地產(chǎn)修復內生動(dòng)能和持續性或遠超市場(chǎng)預期。

房?jì)r(jià)企穩信號對大類(lèi)資產(chǎn)定價(jià)意義重大。

我們仍需警惕，本輪地產(chǎn)周期不同于以往，從銷(xiāo)售企穩到新開(kāi)工投資改善需要更長(cháng)時(shí)滯。但房?jì)r(jià)企穩的信號顯然超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)企穩本身。

作為宏觀(guān)經(jīng)濟的一個(gè)信號指標，地產(chǎn)價(jià)格企穩意味著(zhù)金融資產(chǎn)負債表企穩，意味著(zhù)經(jīng)濟從上一輪衰退中走出來(lái)，意味著(zhù)復蘇的真正開(kāi)始。

正因如此，地產(chǎn)價(jià)格企穩對宏觀(guān)的意義，遠不止于地產(chǎn)投資起來(lái)多少，實(shí)體經(jīng)濟能達到多少。地產(chǎn)價(jià)格企穩更大的意義在于宏觀(guān)金融資產(chǎn)負債表修復，它深刻決定資產(chǎn)定價(jià)方向。只要復蘇信號被確認，那么股票表現將優(yōu)于債券。

在居民存款增速觸及十年新高背景下，資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度對于實(shí)體復蘇強度反應會(huì )相對脫敏，我們仍然強調一旦經(jīng)濟處于復蘇態(tài)勢，私人部門(mén)投融資信心修復，超額儲蓄將會(huì )成為資產(chǎn)定價(jià)的幅度解釋變量。

本文作者：民生周君芝團隊，本文來(lái)源：宏觀(guān)芝道，原文標題：《地產(chǎn)企穩的下一站 | 民生·周君芝團隊》

分析師?周君芝 S0100521100008

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關(guān)鍵詞： 歷史罕見(jiàn)