前言：

(相關(guān)資料圖)

2023年2月，整體市場(chǎng)延續穩步修復行情，重點(diǎn)30城供應低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。?

企業(yè)層面，TOP100房企2月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jì)環(huán)比增長(cháng)29.1%、同比增長(cháng)14.9%。累計業(yè)績(jì)來(lái)看，百強房企1-2月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

整體來(lái)看，2月延續了春節期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無(wú)論是中觀(guān)城市成交數據，還是微觀(guān)項目到訪(fǎng)、認購、折扣力度收回等等，都反映出當前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌回升階段，金三小陽(yáng)春或可期。

一、2月百強房企業(yè)績(jì)同環(huán)比增長(cháng)

2023年2月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jì)環(huán)比增長(cháng)29.1%、同比增長(cháng)14.9%。累計業(yè)績(jì)來(lái)看，百強房企1-2月實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

隨著(zhù)疫情管控全面松綁、企業(yè)供應低位回升，春節以來(lái)整體市場(chǎng)表現為止跌回升。不過(guò)值得注意的是，百強房企2月業(yè)績(jì)的同環(huán)比增長(cháng)，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數相對較低。3月市場(chǎng)能否延續穩步修復的預期，還取決于企業(yè)整體的供應規模和居民需求及購買(mǎi)力的恢復情況。

二、百強房企格局分化 TOP10門(mén)檻同比增長(cháng)25%

目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續分化。從銷(xiāo)售門(mén)檻變化來(lái)看，1-2月TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(cháng)25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績(jì)同比表現突出。TOP30和TOP50房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達28.4%和29.1%。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也降低32.1%至11.3億元。

三、2月成交“狂飆”同環(huán)比漲幅超4成?金三小陽(yáng)春或可期

2月整體市場(chǎng)延續穩步修復行情，重點(diǎn)30城供應低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。

分區域來(lái)看，長(cháng)三角熱度延續，滬杭尚能保溫，寧蘇甬常等需求穩步修復。上海、杭州依托改善需求保持“熱點(diǎn)恒熱”。南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩步回升，以南京為例，項目來(lái)訪(fǎng)、去化攀升，據CRIC監測的近3周重點(diǎn)項目周度客戶(hù)到訪(fǎng)總量均在1.5萬(wàn)組以上，最近1周飆升至1.76萬(wàn)組，與去年年末周均1.2萬(wàn)組相比有了顯著(zhù)提升。

大灣區成交觸底反彈，廣深佛莞等重點(diǎn)城市成交環(huán)比漲幅均超5成。廣州經(jīng)歷了一年深度調整，目前整體市場(chǎng)已有回升苗頭，部分項目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳企穩回升，個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)周末到訪(fǎng)量破3000組，佛山、東莞等隨著(zhù)廣深回暖，成交也呈現穩中有增態(tài)勢。

環(huán)渤海地區成交穩中有增，天津、青島、濟南等迎來(lái)普漲行情。北京節后市場(chǎng)熱度延續，無(wú)論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進(jìn)入持續熱銷(xiāo)期，據CRIC監測的重點(diǎn)項目2月周平均到訪(fǎng)總量3萬(wàn)組以上，客戶(hù)轉化率10%以上。濟南、青島樓市平穩運行，熱度微增，節后濟南不少樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始收回折扣，并開(kāi)始漲價(jià)，漲幅200-1000元/平不等。

中西部地區全線(xiàn)飄紅，重慶、長(cháng)沙、鄭州等成交環(huán)比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶(hù)”，月成交規模破100萬(wàn)平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復，重慶步入2月以來(lái)重點(diǎn)項目周度來(lái)訪(fǎng)、認購節節攀升，最近一周來(lái)訪(fǎng)總量1.3萬(wàn)組，認購總量1577套，轉化率高達12%，創(chuàng )2023年以來(lái)新高。鄭州重點(diǎn)項目近3周客戶(hù)到訪(fǎng)總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語(yǔ)。

總體來(lái)看，2月延續了春節期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無(wú)論是中觀(guān)城市成交數據，還是微觀(guān)項目到訪(fǎng)、認購、折扣力度收回等等，都反映出當前市場(chǎng)已進(jìn)入止跌企穩階段。

展望后市，我們認為，金三小陽(yáng)春可期。一方面當前暫未進(jìn)入供應高峰期，多數房企蓄勢待發(fā)，3月預期將迎來(lái)一波集中供應，有望拉動(dòng)成交放量；另一方面，二手房市場(chǎng)從回升程度和市場(chǎng)熱度都略高于新房市場(chǎng)，這也側面論證了居民購房信心逐步修復，為后期新房市場(chǎng)回暖奠定了良好的基礎。短期內京滬杭等熱點(diǎn)城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來(lái)一波需求釋放。

四、債務(wù)重組緩解流動(dòng)性壓力 恢復“造血能力”是關(guān)鍵

雖然2022年末以來(lái)企業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但民企融資難的現象依然存在，多數房企面對2023年即將到來(lái)的大規模債務(wù)到期潮，償債壓力仍然較大。目前，債務(wù)重組成為出險房企化解流動(dòng)性壓力的突破口。2022年以來(lái)，已有部分企業(yè)如富力、綠地、龍光、融創(chuàng )、華夏幸福等，通過(guò)整體債務(wù)重組的形式成功對存續的境內或境外債券進(jìn)行整體展期。

不過(guò)值得注意的是，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。無(wú)論是展期還是債轉股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動(dòng)性危機、擺脫困境重回經(jīng)營(yíng)正軌仍然任重道遠。重組之后，企業(yè)運營(yíng)改善的核心還是在于銷(xiāo)售端，修復基本盤(pán)、依靠銷(xiāo)售回款恢復自身“造血能力”是關(guān)鍵。一方面，仍應以保交付為主要目標，保證貨量供應、積極營(yíng)銷(xiāo)、促進(jìn)銷(xiāo)售去化及現金回籠。另一方面，也需要等待市場(chǎng)預期改善、需求端信心修復以及購買(mǎi)力的企穩回升。

本文作者：CRIC研究中心，來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標題：《2023年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》

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關(guān)鍵詞： 環(huán)比增長(cháng) 重點(diǎn)項目 同比增長(cháng)