面對愈演愈烈的提前還貸潮，到底應不應該下調存量房貸利率？分析師們吵得不可開(kāi)交。

目前業(yè)內呼聲較高的一種建議是調降存量房貸利率。海通證券梁中華團隊認為，下調存量房貸利率迫在眉睫，招聯(lián)首席研究員董希淼、經(jīng)濟學(xué)家任澤平均認為應當適當降低存量房貸利率。

【資料圖】

根據梁中華團隊的解釋?zhuān)媪糠抠J利率調降，可以直接降低居民的負債端成本，居民房貸“月供”支出會(huì )明顯減少，對消費也會(huì )產(chǎn)生直接的支撐作用。而為了緩解銀行的息差壓力，存款利率調降的必要性也在上升。

但在中金看來(lái)，提前還貸是居民收入和投資回報預期較弱的結果而非原因，下調存量按揭利率對抑制提前還貸效果可能并不明顯。

中金公司林英奇團隊在周四公布的研報中表示，應通過(guò)穩增長(cháng)、穩地產(chǎn)改善預期，并加強貸款用途監控，以此減少提前還貸。如果出于金融讓利的目的下調存量利率，可考慮通過(guò)下調存款利率、或央行結構性貨幣工具對沖。?

提前還貸上升的背后

市場(chǎng)認為，提前還貸上升主要是因為存量按揭利率和金融產(chǎn)品投資收益率存在利差，導致提前還貸增加，甚至出現借入消費經(jīng)營(yíng)貸償還按揭的套利行為。

但在中金看來(lái)，居民收入預期下降導致降杠桿、金融產(chǎn)品收益率下滑導致資產(chǎn)重新配置、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷都是提前還貸背后的主要原因。

具體來(lái)看，提前還貸增加的原因包括以下三點(diǎn)：

1）居民收入預期下降。根據央行4Q22儲戶(hù)問(wèn)卷調查，居民對未來(lái)收入信心指數4Q22為44%；4Q22居民“更多儲蓄”占比62%，為2022年有數據以來(lái)最高。2022年11月統計局調查失業(yè)率5.7%，為歷史較高水平。在此背景下，居民增加預防性?xún)π詈腿ジ軛U，2021-2022年居民杠桿率結束2009年以來(lái)連續12年的上升，開(kāi)始出現下行趨勢。

2）金融產(chǎn)品和房?jì)r(jià)回報預期低迷。2022年存款利率約為3%，但由于理財凈值波動(dòng)、股票價(jià)格下跌，存款利率歷史上首次高于主要大類(lèi)資產(chǎn)收益率；房?jì)r(jià)預期4Q22央行儲戶(hù)問(wèn)卷調查中對房?jì)r(jià)預期上漲比例為14%，為2009年有數據以來(lái)最低，4Q22對應70城二手房?jì)r(jià)同比下降3.7%，同樣接近歷史最低水平。

3）貸款利差導致金融套利。2022年整體貸款需求偏弱，銀行消費貸和個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量貸款利率為5%以上，存在借入消費和經(jīng)營(yíng)貸款償還按揭貸款的套利空間。盡管銀行對消費和經(jīng)營(yíng)貸款的用途有嚴格限制，用于償還房貸是違規行為，但不排除套利行為存在。

大幅降息制約銀行支持實(shí)體經(jīng)濟能力

中金認為，大幅降低存量貸款利率不僅會(huì )損害銀行信譽(yù)，還會(huì )影響銀行的營(yíng)收，進(jìn)一步制約銀行支持實(shí)體經(jīng)濟的能力。中金在報告中寫(xiě)道：

假設存量按揭貸款利率下降1個(gè)百分點(diǎn)至當前新發(fā)放按揭利率水平（4%左右），我們預測將減少行業(yè)營(yíng)收約4000億元，拖累銀行凈息差13bps、營(yíng)收6%、凈利潤12%，ROE下降1.6ppt。

在此條件下，約60%的銀行內生資本補充速度將低于風(fēng)險加權資產(chǎn)增速，出現資本充足率下降；盈利能力的降低將進(jìn)一步拖累估值，降低外生資本補充能力。資本不足或將制約貸款增長(cháng)，對實(shí)體經(jīng)濟的支持力度也可能下降。

植信投資研究院資深研究員馬泓也持類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)，他對媒體表示：

一旦調整存量房貸利率，短時(shí)間內對商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)情況將產(chǎn)生較大的波動(dòng)和影響，不利于銀行體系的穩定，因此短期內全面推行存量房貸利率的調降的概率較低。

差異化下調存量加點(diǎn)可能降低利率調控效果

正如中金所言，按揭貸款利率是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的重要政策工具，通過(guò)基準利率+加點(diǎn)的形式能夠起到調節當期房地產(chǎn)需求的作用。

部分分析師認為，加點(diǎn)是存量房貸利率偏高的一個(gè)重要原因，因此有必要對存量房貸利率進(jìn)行分檔打折，高利率多打折，低利率少打折或不打折。

比如，董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：高于6%的利率打85折，高于5.5%的利率打9折，高于5%的利率打95折。

然而，中金認為不應該進(jìn)行差異化下調存量加點(diǎn)。

如果區別性下調存量按揭利率加點(diǎn)，可能會(huì )干擾預期，降低未來(lái)利率作為調控工具的作用。

中金：加強監管，下調存款利率

中金認為，房地產(chǎn)和資本市場(chǎng)回暖，并加強貸款用途監管，提前還貸現象可能明顯減少，如果出于金融讓利的目的下調存量利率，可考慮通過(guò)下調存款利率、或央行結構性貨幣工具對沖。

中金表示：

個(gè)人經(jīng)營(yíng)和消費貸在資金使用上有明確限制，用于還貸或購房是違規行為，加強資金用途監管能夠減少資金套利導致的提前還貸。

如果出于金融讓利的考慮降低存量按揭利率，為減少對銀行的直接影響，可考慮通過(guò)下調存款利率、央行結構性貨幣政策工具等方式進(jìn)行對沖。例如，人民銀行2022年四季度推出普惠小微貸款減息支持工具支持銀行對普惠小微貸款減息1ppt，人民銀行對其實(shí)際減息金額給予等額資金激勵。

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