作者 | 周智宇 曹安潯

走過(guò)2022年的寒冬，春暖花開(kāi)，樓市也躁動(dòng)了起來(lái)。

(資料圖片僅供參考)

春節后，多個(gè)熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)中介們久違地忙活了起來(lái)，開(kāi)發(fā)商的售樓處開(kāi)始人聲鼎沸，成交量隨即蹭蹭上漲，一切似乎回到了疫情前。

在政策的刺激、銀行的支持、開(kāi)發(fā)商的努力下,積蓄已久的需求之火被重新點(diǎn)燃，甚至帶著(zhù)一些報復性的意味。

不過(guò)，這場(chǎng)狂歡是長(cháng)期低迷后的反彈，還是回歸疫情前的正常增長(cháng)？對這個(gè)問(wèn)題，多位房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，沒(méi)那么樂(lè )觀(guān)。甚至還有人認為，今年很多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商會(huì )比過(guò)去兩年更難過(guò)。

站在2023年的開(kāi)端回望，樓市“烈火烹油”的鼎盛時(shí)代已遙不可及，幸存者們也都要適應新的生存環(huán)境了。

搶房

春江水暖，二手房先知。樓市復蘇的暖意，是從二手房開(kāi)始的。

貝殼數據顯示，2023年1月，在連續17個(gè)月環(huán)比下跌后，50城二手房?jì)r(jià)格首次止跌，環(huán)比上漲0.2%。此外，50城的二手房成交量春節后首周（01.28-02.05）日均提高了30%以上，日均帶看量和掛牌量則翻了至少一番。

2月頭兩周，一線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)明顯燥熱起來(lái)。貝殼統計數據顯示，2月1日至15日，深圳二手房已成交1217套，相比過(guò)去一年每個(gè)月上半月甚少突破1000套、一個(gè)月也就2000套的表現，深圳的二手房呈現出明顯反彈態(tài)勢。

一位深圳寶安區的貝殼門(mén)店負責人表示，最近一個(gè)月上門(mén)量突然增多，要一直帶看到晚上。之前疫情期間，店里不少中介轉行送外賣(mài)或回老家，如今生意好起來(lái)了，考慮重新招人。

北京則出現了房東加價(jià)的現象。一位北京的中介透露，剛看到一個(gè)西城展覽路學(xué)區房，還沒(méi)掛出來(lái)，就有幾十批要看房的，房東當場(chǎng)加價(jià)50萬(wàn)，最后1400萬(wàn)全款出手。

上海二手房熱度也很高，甚至出現了加價(jià)買(mǎi)房。2月前兩周，鏈家門(mén)店的成交量環(huán)比漲50%-60%，帶看量上升30%-40%。

杭州和蘇州等華東熱點(diǎn)城市二手房也熱了起來(lái)。在與華東城市的中介交流時(shí)，“排隊”是他們提及最多的一個(gè)詞。一名杭州中介人士表示，春節后客戶(hù)帶看量明顯比年前多了起來(lái)，晚上和客戶(hù)準備簽約，連座位都沒(méi)有。相比去年同期明顯熱度上升。

新房市場(chǎng)的熱度也逐漸起來(lái)了。

在廣州，開(kāi)工的第一個(gè)周末，大量人群涌入保利錦上、合生中央城、中鼎名匯等多個(gè)售樓處。有意在廣州購房的徐女士也是其中一員，她表示，2月4日下午，她去保利湖光悅色看房，但現場(chǎng)直接爆滿(mǎn)，她等了半個(gè)小時(shí)才有位置坐。一位銷(xiāo)售人員更是在朋友圈驚呼，忙得飯都來(lái)不及吃的時(shí)候回來(lái)了。

廣州珠江新城一名中介向華爾街見(jiàn)聞表示，進(jìn)入2月，珠江新城豪宅帶看和成交量都明顯提高了，2月最多一天成交4套千萬(wàn)級珠江新城豪宅?！笆袌?chǎng)在反彈，客戶(hù)覺(jué)得價(jià)格合適就入手了?！?/p>

從成交情況看，廣州的幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤(pán)也捷報頻傳。中海觀(guān)雲府、觀(guān)澔府春節七天成交額達2億、最高一天成交15套，萬(wàn)科金域曦府新年第一周成交44套，保利天匯稱(chēng)元宵節當天成交10套。

中州濱海華府二期作為春節后深圳開(kāi)出的第一個(gè)新盤(pán)為深圳市場(chǎng)贏(yíng)得了開(kāi)門(mén)紅，開(kāi)盤(pán)當天280多組客戶(hù)搶451套房，一天賣(mài)了28億元。包括鴻榮源博譽(yù)府、中海環(huán)宇瓏宸等項目，單日看房報備量就超過(guò)200批次。

上海的新房復蘇更早。1月，前灘格力海德公園、象嶼招商公園1872等項目被搶?zhuān)斣聼徜N(xiāo)項目超過(guò)10個(gè)，成交金額也比過(guò)去兩年高。

二線(xiàn)城市中，成都樓市回暖明顯?！俺啥甲〗ā睌祿@示，1月成都新房成交8479套，環(huán)比上漲25%，成交面積114萬(wàn)平米，節后第一個(gè)周主城3大改善盤(pán)開(kāi)盤(pán)即日光。

值得一提的是，隨著(zhù)去年底以來(lái)的“報復性旅游”來(lái)襲，人們也在搶西雙版納的房子了。

西雙版納今年1月成交面積達到了13個(gè)月來(lái)的最高值，其中，春節單周整體來(lái)訪(fǎng)大漲73%，成交143套。

也有某出險房企西南區域銷(xiāo)售人士表示，劉亦菲主演的《去有風(fēng)的地方》給他們在云南的項目拉動(dòng)了不少銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，幾個(gè)旅游城市的銷(xiāo)售額甚至超過(guò)他們在二線(xiàn)城市的表現。

中金公司也從樓市近期數據變化中得出結論，二手房復蘇節奏快于新房的趨勢仍在延續。中信證券認為，在政策加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)全年新房銷(xiāo)售有望增長(cháng)5%，二手房銷(xiāo)售有望增長(cháng)20%以上。

來(lái)自樓市的暖風(fēng)也傳遞到了土地市場(chǎng)。2月7日，杭州土拍五塊地全部成交，總價(jià)89.6億元，整體溢價(jià)率達到10.9%。這個(gè)溢價(jià)率也超過(guò)了杭州2022年前四次集中供地的溢價(jià)水平，表明隨著(zhù)市場(chǎng)整體回暖，房企對于一些優(yōu)質(zhì)地塊有了“搶奪”心態(tài)，拿地積極性回升。

持續？

火爆的人氣、可觀(guān)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，眼下部分城市的熱度已盡覽無(wú)遺。對于已在黑暗中齟齬前行了一年有余的樓市來(lái)說(shuō)，也是難得的曙光。

然而眼下的熱度，相比往年更多是復蘇，尚未到如中介們所言的“火熱”。

全國房?jì)r(jià)天花板的深圳，誕生了“5000萬(wàn)蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經(jīng)持續了一年，即便是2月上半月開(kāi)始有突破這一數據的跡象，但也不過(guò)是回到2000套上方而已。在近16年里，這一數據依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個(gè)低點(diǎn)，甚至不到這兩個(gè)低點(diǎn)均值的一半。

北京、杭州和廣州等市場(chǎng)也是明顯呈現出分化態(tài)勢。得到熱捧的項目，地理位置、價(jià)格都不錯；二手房東敢于叫價(jià)的樓盤(pán)，要么是在教育資源上具備優(yōu)勢，要么則是小區品質(zhì)過(guò)硬。

也就是說(shuō)，此輪復蘇依舊是結構性的。從中介、銷(xiāo)售和購房者交流情況看，當中不少人也是此前已有購置學(xué)區房、婚房的打算，但因為疫情，一直擱置計劃。直到“陽(yáng)康”后才出來(lái)看房。

在考量一個(gè)市場(chǎng)是否真的復蘇、回暖的指標中，量?jì)r(jià)齊升是個(gè)重要的參考量。國家統計局2月16日公布的數據則顯示，1月份尚且只是一線(xiàn)城市結束了二手房下跌趨勢，止跌回穩，環(huán)比上升0.4%。同比繼續上漲，漲幅則明顯收窄?？傮w來(lái)說(shuō)依舊處于正常波動(dòng)區間。

一個(gè)正常的市場(chǎng)里，成交量上漲后終會(huì )反映到成交價(jià)上。二手房市場(chǎng)的表現是議價(jià)空間減少，不再只是此前房東降價(jià)甩賣(mài)，依舊還是個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)。

成交量環(huán)比回暖也并非反映真實(shí)的情況。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京官方網(wǎng)簽數據滯后，所以市場(chǎng)都在炒作中介故意透露出來(lái)的日成交數據。整體來(lái)說(shuō)，北京二手房市場(chǎng)確實(shí)好了點(diǎn)，但只是回歸到2022年正常水平，依然不如2021年的小陽(yáng)春。

張大偉認為，如果沒(méi)有新政，樓市的這股熱度堅持不到4月底。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，本次需求釋放，多半是滯后和預期適度修復帶動(dòng)的，成交結構上，以剛需和換房需求為主。目前居民加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預期并不很樂(lè )觀(guān)，后續樓市企穩還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復，這是一個(gè)較長(cháng)的過(guò)程。

也有分析人士認為，在政策上還可以繼續加碼刺激，尤其是一些低線(xiàn)城市。

中信證券研究部基礎設施與現代服務(wù)業(yè)首席分析師陳聰認為，面對復蘇的市場(chǎng)，北京上海等地的需求刺激政策可能基本告一段落，其他城市，尤其是低線(xiàn)城市，則預計將出臺更大力度，更具效果的政策手段，穩定和提振需求。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉建議，市場(chǎng)春節后開(kāi)局火熱，應該在現在的市場(chǎng)政策上再推一把，適當給一點(diǎn)油門(mén)，有助于復蘇的持續性，并加快復蘇進(jìn)程。

不過(guò)陳聰也指出，銷(xiāo)售回暖不會(huì )是政策的終點(diǎn)，目前房企拿地和開(kāi)發(fā)投資還未恢復過(guò)來(lái)，很多未出險企業(yè)當前信用融資成本明顯高于歷史一般水平。因此，提振住房需求主旋律并不會(huì )變化。

接下來(lái)的市場(chǎng)，分化依舊會(huì )繼續。相對房?jì)r(jià)較高的一線(xiàn)城市，政策出臺謹慎，避免房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；而低線(xiàn)城市則還會(huì )有更大力度政策出臺，“接力貸”到100歲等讓人大跌眼鏡的政策，接下來(lái)依舊會(huì )層出不窮。

房地產(chǎn)這個(gè)10萬(wàn)億級的市場(chǎng)，需求依舊龐大。它身上金融化的標簽也逐漸退去，更多地回歸居住、民生的本質(zhì)了。

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