日前，證券時(shí)報記者對京滬深三地的二手房市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調查。從調查結果來(lái)看，帶看量回升是三地二手房市場(chǎng)的共同特征，另外，北京和上海的二手房成交價(jià)仍保持穩定，但新增房源掛牌價(jià)均有所上漲。

【資料圖】

北京：成交回暖掛牌價(jià)上漲

“上個(gè)周末，看房的人特別多，我們店里的工作人員都忙不過(guò)來(lái)了！”

2月8日，證券時(shí)報記者來(lái)到北京豐臺區某中介門(mén)店探訪(fǎng)，一位剛帶客戶(hù)看房回來(lái)的工作人員談及最近市場(chǎng)時(shí)發(fā)出了上述感慨。

“我周六一天成交了兩單、帶看了4組客戶(hù)，有一個(gè)客戶(hù)看中的一個(gè)小戶(hù)型學(xué)區房就有12個(gè)客戶(hù)搶?zhuān)詈蟊晃业目蛻?hù)搶到了……周末兩天我忙得飯都沒(méi)吃上?！鄙鲜龉ぷ魅藛T對證券時(shí)報記者說(shuō)。

隨后，記者又來(lái)到豐臺區另一家中介門(mén)店。由于是工作日，門(mén)店內并沒(méi)有來(lái)看房的人，但工作人員同樣向記者回顧了上周末看房人挺多的情況，“以前我們片區一個(gè)月成交10套房，現在周末兩天就成交10套房?！?/p>

不止豐臺，東城、朝陽(yáng)、海淀的多位中介人員在被問(wèn)及最近市場(chǎng)行情時(shí)均表示，成交量有所回暖。

海淀區某中介人士對證券時(shí)報記者說(shuō)：“最近看房的人挺多的，成交量也比較多，上周末，我們公司一天成交了500多套房?！?/p>

“實(shí)際上從去年12月最后一周到現在，北京成交量一直挺大的，今年1月份春節前買(mǎi)房的特別多，因為擔心年后漲價(jià)。再加上有些客戶(hù)剛滿(mǎn)足購房資格或年終獎發(fā)下來(lái)了，就開(kāi)始買(mǎi)房了?！背?yáng)區某中介人士對證券時(shí)報記者說(shuō)。

他所在小區去年1個(gè)月也就成交一兩套，而今年1月份成交了8套。

對于北京二手房成交回暖的原因，證券時(shí)報記者采訪(fǎng)了多位中介人士，歸納起來(lái)主要有兩個(gè)方面：一是去年底很多人“陽(yáng)康”后都出來(lái)看房買(mǎi)房，疫情積壓的購房需求集中釋放；二是去年底以來(lái)出臺了不少購房支持政策，如降利率、減免個(gè)稅等，而現在購房人大多都是換房客戶(hù)，有換學(xué)區房的，有以小換大、以舊換新的。

盡管成交量回暖了，但是多位中介人士對證券時(shí)報記者表示，現在的成交價(jià)格仍比較穩定，跟去年底差不多。不過(guò)，他們也同時(shí)表示，春節后新出房源掛牌價(jià)較春節前有所上漲。

東城區某中介告訴證券時(shí)報記者，春節后新掛出來(lái)的房源價(jià)格比之前高一些，反映了業(yè)主對市場(chǎng)看好的心態(tài)，但是還沒(méi)有成交，現在成交的都是之前的庫存，如果春節前的這波房源消化完了，預計3、4月份的價(jià)格會(huì )稍微漲一些。

海淀區某中介給記者舉了個(gè)例子，“現在約業(yè)主談，同樣一套報價(jià)580萬(wàn)元的房，年前550萬(wàn)元能賣(mài)，現在580萬(wàn)元不一定能談下來(lái)，或者最多只能談下三五萬(wàn)，談判空間變小了，談判難度變大了，這就說(shuō)明市場(chǎng)在上行?！?/p>

對于今年的市場(chǎng)形勢，多位中介人士向證券時(shí)報記者表達了看好的觀(guān)點(diǎn)，原因大多基于今年國家對房地產(chǎn)的支持態(tài)度。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè )接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，春節后北京二手房市場(chǎng)活躍度提高。與1月春節前日均水平相比，節后二手房日均帶看客戶(hù)量提高約40%，新增掛牌房源量提高約1.5倍，價(jià)格穩中微漲。市場(chǎng)預期整體改善的背景下預計北京樓市持續修復。

上海：二手房帶看量和成交量均回升

“以往是‘金三銀四’，今年明顯感覺(jué)提前熱起來(lái)了?！?/strong>祝女士是上海一家房產(chǎn)中介公司的員工，她告訴證券時(shí)報記者，“春節后，其所在中介帶看量環(huán)比上升了兩至三成?！?/p>

祝女士同時(shí)運營(yíng)該中介的自媒體平臺，“沒(méi)想到大年初一至初五，還有不少客戶(hù)在平臺上咨詢(xún)房源信息，其中4組客戶(hù)年后轉換成門(mén)店的帶看客戶(hù)?！彼f(shuō)。

另一家房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員姜先生對證券時(shí)報記者說(shuō)，自初七上班以來(lái)就感覺(jué)到比年前忙多了，“年前沒(méi)什么成交，年后人氣一下子旺起來(lái)了，上個(gè)周末，附近一個(gè)小區差不多有近百組客戶(hù)看房，最終成交了近10套房源?！?/p>

不過(guò)，記者走訪(fǎng)幾家房產(chǎn)中介門(mén)店時(shí)并沒(méi)看到有客戶(hù)。對此，姜先生回應稱(chēng)，“上班日客戶(hù)較少，周末時(shí)客戶(hù)特別多，你要是周末過(guò)來(lái)，門(mén)店里幾乎沒(méi)業(yè)務(wù)員，不是在帶看就是在簽約，復工以來(lái)僅我們這一個(gè)門(mén)店已成交了3套?！?/p>

上海鏈家研究院監控的數據顯示，春節后的二手房市場(chǎng)成交恢復良好，特別是2月份的第一個(gè)周末（也是節后第一個(gè)周末），鏈家的成交量較此前增長(cháng)了50%~60%，帶看量增長(cháng)了30%~40%，說(shuō)明市場(chǎng)依然存在需求和購買(mǎi)力。

“從成交周期來(lái)看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天，說(shuō)明目前成交節奏有加快的趨勢?！鄙虾ｆ溂已芯吭罕硎?，綜合來(lái)看，市場(chǎng)筑底企穩的可能性已然增加。

至于二手房?jì)r(jià)格方面，記者在走訪(fǎng)滬上房產(chǎn)中介機構時(shí)獲悉，目前掛牌價(jià)有所提高，但成交價(jià)未現明顯變動(dòng)。上述房產(chǎn)中介人員姜先生舉例稱(chēng)，門(mén)店周邊一小區56平米的小兩房，年前掛牌價(jià)多數在290萬(wàn)元左右，而年后掛牌價(jià)已達到300萬(wàn)元左右，成交價(jià)未現明顯上漲，上周末成交的房源中，價(jià)格多數在280萬(wàn)~290萬(wàn)元之間，“如果想賣(mài)個(gè)更高的價(jià)格，建議可以再等等?！?/p>

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前上海二手房市場(chǎng)的確有復蘇跡象，原因主要是近期樓市暖風(fēng)不斷，提振了購房者對樓市的信心，同時(shí)一些置換客戶(hù)通過(guò)出售二手房以獲得一手房打新資格，這在某種程度上也推動(dòng)了二手房交易。

“同時(shí)我們發(fā)現，二手房的掛牌量恢復得也不錯?！北R文曦告訴記者，“正常情況下，一周一般要新增1萬(wàn)套左右的二手房掛牌房源，上周上海掛牌量已增加到幾千套?！?/p>

至于上海二手房是否會(huì )出現“小陽(yáng)春”？盧文曦分析，“上半年上海樓市的‘小陽(yáng)春’應該會(huì )出現，但在此之后，上半年應該還是一個(gè)不斷筑底、穩固市場(chǎng)底部的過(guò)程，可能到了下半年市場(chǎng)會(huì )有較明顯的量?jì)r(jià)有序回升的狀況?！?/strong>

深圳：帶看量回升?“港客”也回來(lái)了

“春節過(guò)后，前來(lái)看房的購房者比年前增加50%左右，其中以關(guān)注學(xué)區房、大戶(hù)型的改善型客戶(hù)居多，租賃需求也有所增加?！痹谏钲诹_湖翠竹從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理對今年的深圳樓市的信心似乎多了一些，“去年業(yè)績(jì)很慘淡，目前樓市利好累積效應開(kāi)始顯現，希望樓市信心也將逐步回歸?！?/p>

隨著(zhù)春節假期結束以及開(kāi)工，深圳二手房市場(chǎng)開(kāi)始展現出一些回暖的跡象。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )公布的數據顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得560套，環(huán)比增長(cháng)214.6%。新春開(kāi)工后，深圳二手房交易量呈現快速恢復態(tài)勢。

值得注意的是，這里的錄得量是以二手房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)起時(shí)間為口徑統計的數據，并非最終成交過(guò)戶(hù)套數，因此，與網(wǎng)簽數據比起來(lái)，該數據更能及時(shí)反映市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。深圳貝殼研究院院長(cháng)肖小平對記者表示，最近一段時(shí)間的二手房帶看量大概回到了去年12月初的水平。

過(guò)去，來(lái)自香港的購房者也是深圳樓市的重要組成部分之一。近日，備受關(guān)注的深港全面恢復“通關(guān)”終于到來(lái)。記者在福田和蓮塘口岸周邊采訪(fǎng)發(fā)現，不少香港業(yè)主都趁著(zhù)恢復通關(guān)回到深圳打理自己的房子，或租或售。

“我在蓮塘有一套房子，由于快3年沒(méi)有回深圳，家里的家電家私很多都已經(jīng)損壞，這次回來(lái)收拾一下，放租或出售還在考慮?！奔易∠愀凵程锏年愊壬嬖V記者，身邊也有朋友想回深圳看看，找找樓市的機會(huì )。

在蓮塘口岸周邊，一些房產(chǎn)中介也告訴記者，最近來(lái)自香港客戶(hù)的咨詢(xún)量明顯增多?！坝捎谏徧量诎缎麻_(kāi)通旅檢功能，加上蓮塘和鹽田周邊的居住環(huán)境好，但房?jì)r(jià)在深圳市區內算相對低位，所以這邊的房子開(kāi)始得到一些香港客戶(hù)的關(guān)注?！蹦撤慨a(chǎn)中介說(shuō)。

此外，根據美聯(lián)物業(yè)（深圳）的成交數據顯示，在2023年1月的購房及租房交易中，客戶(hù)使用香港及外籍身份證明文件的交易單，合共占所有交易的10%，比2022年的4%高出6個(gè)百分點(diǎn)。

農歷春節前后，各省市也針對當地樓市進(jìn)行政策調整，多地區限購放寬、首付比例降低以及降低首套房貸款利率。不過(guò)，記者調查發(fā)現，目前深圳各大行房貸利率與去年12月保持一致，首套房利率多為4.6%，放貸額度較為寬松。作為調控最為嚴格的城市之一，深圳樓市的一舉一動(dòng)備受關(guān)注。截至目前，深圳樓市的調控政策并未發(fā)生明顯變化。

2021年2月8日，被坊間稱(chēng)為“史上最嚴”調控的深圳二手房參考價(jià)出臺，至今已經(jīng)兩年時(shí)間，而且沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)。對此，深圳中原研究中心認為，參考價(jià)原則是一年一調，今年說(shuō)的則更為“保守”，最終發(fā)布與否可能更多取決于未來(lái)房地產(chǎn)走勢。

參考價(jià)調整有其合理性，很多二手樓盤(pán)參考價(jià)與實(shí)際成交價(jià)差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善產(chǎn)品的調整可能更為優(yōu)先，但“房住不炒”總基調不動(dòng)搖更是首要原則，以往經(jīng)驗表明一旦政策變動(dòng)容易造成房?jì)r(jià)上漲，過(guò)去兩年調控取得的成績(jì)可能會(huì )功虧一簣，因此，政府對于政策調整非常謹慎，這也是去年參考價(jià)未調整的主要原因。

本文作者：張達、張淑賢、吳家明，來(lái)源：證券時(shí)報，原文標題：《“公司一天成交500多套房！”北京中介：忙得沒(méi)時(shí)間吃飯！京滬二手房掛牌價(jià)上漲，深圳也在回暖》