過(guò)去兩年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的波動(dòng)和調整，活下來(lái)的房企仿若穿越生死關(guān)，重獲新生，行業(yè)格局也被大幅改變。一批熟悉的老面孔隱去、消失，另一批央、國企和民營(yíng)房企崛起、逆襲，港資地產(chǎn)商也重新殺了回來(lái)。

他們，構成了新生代房企的主力。一個(gè)全新的地產(chǎn)江湖，已經(jīng)形成。華爾街見(jiàn)聞就此推出“地產(chǎn)新生代”專(zhuān)題，勾勒和記錄他們的生存法則和未來(lái)藍圖。

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作者 | 曹安潯

鐘聲堅應該沒(méi)有想到，在房地產(chǎn)大調整之后，他和他的公司會(huì )成為行業(yè)活得好的典范之一。

作為來(lái)自新加坡的豪宅開(kāi)發(fā)商，仁恒置地過(guò)去多年都是一個(gè)小眾的存在，董事長(cháng)鐘聲堅在行業(yè)里也是一個(gè)低調的人。而現在，仁恒越來(lái)越多地出現在更多的城市中，產(chǎn)品逐漸下移。

它的規模也躍升了不止一個(gè)臺階。

2022年12月31日，克而瑞公布2022年度房企銷(xiāo)售排行榜，仁恒以全口徑銷(xiāo)售額651.1億元闖入前30強，位列第27，這是仁恒進(jìn)入國內市場(chǎng)30年以來(lái)的最高排名。

然而風(fēng)光之下，亦有隱憂(yōu)。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在規模擴張和高毛利之間，難以取得平衡。這本就是房地產(chǎn)行業(yè)的難點(diǎn)。同樣有著(zhù)豪宅標簽的綠城、龍湖，都走過(guò)同樣的路。

仁恒也無(wú)法創(chuàng )造奇跡。未來(lái)，如果繼續擴張規模，這家公司的毛利率下滑幾乎不可避免。

逆勢擴張

一年時(shí)間，仁恒銷(xiāo)售排名就提升了27個(gè)位次，是2022年進(jìn)步最大的百強房企之一。

其中，仁恒的上海糧倉功不可沒(méi)?？硕饠祿@示，2022年，憑借仁恒海上源、海上溪云等熱銷(xiāo)項目，仁恒在上海地區實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額402.05億元，位列上海房企銷(xiāo)售榜第2，僅次于招商蛇口，是2022年上海灘炙手可熱的銷(xiāo)售明星。

上海一城的表現，是仁恒近年逆勢擴張的縮影。

與很多外資、港資開(kāi)發(fā)商一樣，創(chuàng )辦于1993年的仁恒，在很長(cháng)時(shí)間里都堅守穩健風(fēng)格，不緊不慢地發(fā)展。在2019年之前，仁恒銷(xiāo)售額常年徘徊在300億元左右，被排除在前50強之外。

但2019年開(kāi)始，在一些內地房企出現資金鏈斷裂時(shí)，仁恒卻開(kāi)始主動(dòng)擴張規模。在2018年銷(xiāo)售額僅303億元的情況下，仁恒定下了2019年500億元的銷(xiāo)售目標。

仁恒官微顯示，2019年，時(shí)任仁恒執行副總裁的周軼群曾在年中工作會(huì )議上表示：“這是最好的時(shí)代，我們必須把握機遇，全力擴展公司業(yè)務(wù)?！?/p>

在鐘聲堅眼中，仁恒追求規模的時(shí)機已經(jīng)成熟。在2020年中業(yè)績(jì)會(huì )上鐘聲堅表示：“過(guò)去公司產(chǎn)品雖好但不快，經(jīng)過(guò)前幾年的系統建設，如今仁恒已達到既好又快?！?/p>

仁恒忽然轉向追求規模，或與2016年限價(jià)令出臺和拿地成本日益高漲，導致利潤承壓有關(guān)。仁恒置地的對策是“快周轉”。

在2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，鐘聲堅稱(chēng)：“項目從拿地到開(kāi)工,將不會(huì )超過(guò)4至8個(gè)月,而拿地到銷(xiāo)售平均不會(huì )超過(guò)12個(gè)月,雖然與萬(wàn)科、碧桂園仍有距離,但基本都可以12個(gè)月內完成?！?/p>

這意味著(zhù)，仁恒開(kāi)始像大多數開(kāi)發(fā)商一樣，走上了高周轉之路。

過(guò)去三年，仁恒從上海、南京、蘇州等城市起步，逐步擴張到了全國，并借著(zhù)行業(yè)大調整脫穎而出。

克而瑞數據顯示，2019年-2021年，仁恒分別實(shí)現全口徑銷(xiāo)售額561.4億元、871.2億元、755.4億元，三年漲幅超過(guò)34.56%，行業(yè)排名上升6個(gè)位次，每年的在建項目從此前的二十多個(gè)一度漲到四五十個(gè)。

仁恒的布局城市也從原來(lái)的十五個(gè)一度擴張到近三十個(gè)。

時(shí)至今日，在大多房企減少甚至停止拿地，收縮戰線(xiàn)之時(shí)，仁恒的擴張步伐依然在繼續。2022年度，仁恒新增土地貨值240.3億元，位列克而瑞新增貨值榜第34。

值得一提的是，長(cháng)期深耕一二線(xiàn)城市的仁恒2022年多次在如皋、鹽城等三四線(xiàn)城市拿地，正應了仁恒管理層在2021年中業(yè)績(jì)會(huì )上的表態(tài)：“下沉江蘇是集團的土地戰略之一?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波認為，仁恒能夠實(shí)現規模擴張，與近年來(lái)中高端改善需求明顯增多有關(guān)?！?022年尤其明顯，行業(yè)整體低迷，但豪宅市場(chǎng)成交堅挺，率先回暖?！?/p>

國金證券研報表示，改善型產(chǎn)品銷(xiāo)售受市場(chǎng)下行影響相對較小。

闖進(jìn)30強后，仁恒的規模想象空間被進(jìn)一步打開(kāi)了。國金證券預測，改善需求的釋放或成為本輪市場(chǎng)恢復的牽引，本輪行業(yè)周期中，具有突出核心競爭力的改善型房企或將躋身行業(yè)前列。

利潤隱憂(yōu)

不過(guò)，與每一家追求規模的房企一樣，仁恒也遇到了擴張“失衡”的困境。

財報顯示，2019年末至2020年中，仁恒置地的凈負債比率上漲了8.1個(gè)百分點(diǎn)，達到88.2％。好在此后通過(guò)加快銷(xiāo)售回款和加強合作拿地等方式，仁恒將凈負債率降至2022年上半年的62%。

毛利率下降是鐘聲堅規模擴張遇到的另一個(gè)坎。

在規模提速之前，仁恒的毛利率是行業(yè)第一梯隊，2018年毛利率高達46%。

但此后連年下跌，財報顯示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，創(chuàng )下五年最低。

雖然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但這并非盈利能力的根本改善，而是得益于高毛利項目的2022年密集入市，不具備可持續性。

究其原因，克而瑞研報指出，主要是由于限價(jià)調控嚴格和仁恒開(kāi)始布局剛需市場(chǎng)有關(guān)。

標普表示，仁恒已將其戰略從單純關(guān)注高端升級產(chǎn)品轉向利潤率通常較低的大眾市場(chǎng)物業(yè)。

然而，大眾市場(chǎng)、低線(xiàn)城市的產(chǎn)品售價(jià)較低，仁恒盈利空間被擠壓。

鐘聲堅日益意識到如今的市場(chǎng)已非當年，蒙眼狂奔的路已經(jīng)不通了。

2020年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，鐘聲堅表示：“毛利率下降是現實(shí)，而且市場(chǎng)容錯率更低，以前投錯標做錯了，可以快速賺錢(qián)補回來(lái)，現在看來(lái)很難了，要盡量保證每一個(gè)項目都能產(chǎn)生盈利?！?/p>

標普預測，仁恒將逐步擴大其地理覆蓋范圍，加大對低線(xiàn)城市的敞口，這可能削弱仁恒的盈利能力。

放眼業(yè)內深耕一方的豪宅開(kāi)發(fā)商，龍湖、綠城、濱江的規模擴張之路都經(jīng)歷過(guò)利潤下滑，它們后來(lái)通過(guò)做大商業(yè)地產(chǎn)或代建等來(lái)改善利潤，艱難壯大。

從財報來(lái)看，仁恒將發(fā)力代建作為緩解利潤下滑的對策之一。仁恒2020年開(kāi)始披露代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售情況，財報顯示，2022年上半年，仁恒代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售金額41.08億元，業(yè)績(jì)貢獻為11.6%，已經(jīng)成了業(yè)績(jì)的重要來(lái)源之一。

克而瑞地產(chǎn)研究中心預測，代建業(yè)務(wù)將持續提振仁恒的業(yè)績(jì)和營(yíng)收。

此外，在規?？焖贁U張的幾年，仁恒項目的維權、投訴大幅提高，仁恒長(cháng)期積累的口碑遭遇前所未有的沖擊。

吃過(guò)快速擴張“苦頭”的仁恒，開(kāi)始放慢腳步，鐘聲堅在2021年表示，房地產(chǎn)畢竟是財務(wù)驅動(dòng)的行業(yè)，里面潛在風(fēng)險很大，仁恒享受過(guò)規?；l(fā)展帶來(lái)的“爽”，但目前還是防守第一，發(fā)展第二，不硬求千億規模。

在規模擴張和利潤平衡上，仁恒依然在摸索適合自己的路。面對更為復雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，仁恒這場(chǎng)逆勢擴張注定充滿(mǎn)挑戰。

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關(guān)鍵詞： 規模擴張 仁恒置地 國金證券