作者｜周智宇

編輯｜張曉玲

(資料圖片)

民營(yíng)房企融資得到了監管層的進(jìn)一步力挺。

11月8日晚間，交易商協(xié)會(huì )發(fā)文稱(chēng)，在央行的支持和指導下，協(xié)會(huì )將繼續推進(jìn)并擴大民營(yíng)企業(yè)債券融資工具（“第二支箭”），支持包括房企在內的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持2500億民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續也會(huì )視情況進(jìn)一步擴容。

具體來(lái)說(shuō)，是由央行再貸款提供資金支持，委托專(zhuān)業(yè)機構在市場(chǎng)化、法制化原則下，通過(guò)擔保增信、創(chuàng )設信用風(fēng)險緩釋?xiě){證、直接購買(mǎi)債券等方式對民企進(jìn)行支持。

也就是說(shuō)，在繼續支持民營(yíng)房企發(fā)債的基礎上，央行甚至會(huì )直接下場(chǎng)，拿錢(qián)給機構來(lái)購買(mǎi)房企債券。這表明了監管機構對于修復民營(yíng)房企信用的信心、決心。

市場(chǎng)對此積極反應，11月9日，房地產(chǎn)板塊放量大漲，旭輝、龍光、新城發(fā)展和碧桂園等在香港上市的房企股價(jià)漲幅一度超20%，A股市場(chǎng)上陽(yáng)光城、金科股份和中南建設漲停；地產(chǎn)債券也掀起臨停潮，包括碧桂園、金地和龍湖在內的房企，旗下多只債券大漲，觸發(fā)臨停。

有機構人士認為，相比過(guò)去一段時(shí)間里支持民營(yíng)房企發(fā)債的表態(tài)、動(dòng)作，直接購買(mǎi)債券的方式無(wú)疑是最刺激投資者情緒的一項，這表明監管機構意識到目前地產(chǎn)債券波動(dòng)對市場(chǎng)的影響，接下來(lái)會(huì )在債券市場(chǎng)上率先出手穩信心。

中金信用則指出，對比此前國常會(huì )、央行的表態(tài)，此次新增了“直接購買(mǎi)債券“方式。雖然協(xié)會(huì )發(fā)文未明確是在一級還是二級市場(chǎng)買(mǎi)債，不過(guò)為了穩定市場(chǎng)，二級市場(chǎng)買(mǎi)債的可能性更大。一級市場(chǎng)買(mǎi)債不像擔保增信、創(chuàng )設信用風(fēng)險緩釋?xiě){證能起到杠桿撬動(dòng)作用，融資支持意義會(huì )弱一些。

從市場(chǎng)情況也可以看到，當下房企信用陷入了預期自我實(shí)現的怪循環(huán)。在房企股、債出現異常波動(dòng)下跌后，市場(chǎng)也會(huì )挖掘出房企在項目或財務(wù)上的問(wèn)題，最終導致房企出險。過(guò)去一年，陽(yáng)光城、融創(chuàng )和旭輝皆是如此。

對于民營(yíng)房企信用的擔憂(yōu)，也導致民營(yíng)房企融資渠道不斷收窄，機構抽貸現象依舊不斷。民營(yíng)房企的融資市場(chǎng)已然失靈。

雖然有中債增擔保發(fā)債，但中債增擔保發(fā)債需要有抵押物，或者找機構進(jìn)行反向擔保?？紤]到發(fā)行費用、擔保比例等問(wèn)題，房企也不會(huì )將中債增擔保發(fā)債作為首選項，導致目前中債增擔保發(fā)債在量上與過(guò)往公司債發(fā)行不成比例。截至目前僅有6家民營(yíng)房企發(fā)了68億債。

并且隨著(zhù)旭輝的出險，市場(chǎng)原有公認的安全邊界也被打破。甚至近期，投資者的擔憂(yōu)情緒也進(jìn)一步彌漫至保利發(fā)展、中海和華潤置地等央企、國企。過(guò)去一個(gè)月里，這些龍頭央企、國企的股價(jià)也動(dòng)輒打了七折，但這些房企并未出現信用風(fēng)險。

而房企存量債券無(wú)休止的下跌，也導致二級市場(chǎng)上的波動(dòng)影響到了一級市場(chǎng)發(fā)債。

一名香港投行人士表示，因為美元債信心低迷，年初時(shí)連國企背景的房企發(fā)行美元債，都要借助不可撤銷(xiāo)的備用信用證（SBLC），如今民營(yíng)房企的境內債市場(chǎng)和當時(shí)很像，如果不穩住二級市場(chǎng)，一級市場(chǎng)上發(fā)債依舊會(huì )很難。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前針對民企的信用風(fēng)險預期存在非理性的成分，存在一刀切的現象。導致一些問(wèn)題不大、甚至是健康的企業(yè)也陷入了無(wú)謂的失血中，這個(gè)時(shí)候就需要政策及時(shí)介入。

這也使得央行帶隊下場(chǎng)買(mǎi)債，和之前在一級市場(chǎng)上想辦法加大融資力度截然不同，這是通過(guò)買(mǎi)債的舉動(dòng)，平穩二級市場(chǎng)價(jià)格，穩固投資者對債券市場(chǎng)的信心，并進(jìn)一步修復一級市場(chǎng)，讓房企能夠順利發(fā)債。

想象一下，一邊是幾萬(wàn)塊就能將十億元債券價(jià)格折半，另一邊是懷揣著(zhù)至少2500億元的“國家隊”，過(guò)去一年里在債券市場(chǎng)上的多空之戰，已然就要落下帷幕了。

在此之前，包括金輝、雅居樂(lè )和新希望地產(chǎn)在內的21家民營(yíng)房企也和相關(guān)部門(mén)開(kāi)會(huì )，接下來(lái)也會(huì )有更多的房企通過(guò)中債增擔保發(fā)債，涉及金額約200億元。龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等房企也正推進(jìn)第二輪中債增擔保債券發(fā)行。得到支持的民營(yíng)房企范圍越來(lái)越廣。

有龍頭民營(yíng)房企融資部門(mén)人士表示，監管對民營(yíng)房企融資的呵護之意明顯，接下來(lái)融資也能好很多，不過(guò)房企還是要保持現金流的底線(xiàn)思維，能否穿越周期，依舊要看銷(xiāo)售，要看內生現金流改善。

中信證券陳聰認為，如果后續政策能有效帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，預計未來(lái)地產(chǎn)債凈融資和利差情況或將改善，地產(chǎn)信用也將迎來(lái)新起點(diǎn)。

接下來(lái)，隨著(zhù)融資逐漸被拉回正軌，房企也能修復信用，在土地市場(chǎng)上的投資也會(huì )更加進(jìn)取一些。這也有利于提振購房者的信心，房企也會(huì )從眼下的冬季里走出。

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