肖勒姆路上的大多數(shù)房屋看起來很迷人，有嶄新的油漆和周到的裝飾，但在齊默爾曼的述說里，以前的鄰居幾乎全都搬走了，她的房子也正在掛牌出售。

盡管住在這些房子里的人的生活各不相同，但許多房子的故事都有一個(gè)相同點(diǎn)：洪水、匆忙出售、重復(fù)。根據(jù)美國國家氣象局的數(shù)據(jù)，從1980年到2020年，當(dāng)?shù)孛磕甑暮樗鞌?shù)增加了750%。

(資料圖片僅供參考)

細(xì)心的人可以在一些房屋的墻壁上看到以前的風(fēng)暴留下的水印，離地面有幾英尺高。齊默爾曼說，她的掛牌價(jià)格在過去兩周跌了20%，引用一位結(jié)構(gòu)工程師的估計(jì)，改建它至少需要花費(fèi)18萬美元——而房子的總售價(jià)很快就要跌穿這個(gè)數(shù)字。

GDP、人口、城市規(guī)模、貨幣政策……過去購置房產(chǎn)需要考慮的關(guān)鍵要素中，似乎又要添上一個(gè)：氣候變化。

事實(shí)上，在全球多個(gè)地區(qū)，氣候因素已經(jīng)成為懸在房地產(chǎn)業(yè)頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍。

沿海風(fēng)險(xiǎn)

和齊默爾曼所在的南卡羅萊納州一樣，沿海地區(qū)人們的房產(chǎn)面臨著更大的氣候風(fēng)險(xiǎn)。在政府間氣候變化專門委員會(huì)（IPCC）等科學(xué)組織發(fā)布的最新報(bào)告中預(yù)測(cè)，如果溫室氣體排放保持在高比率（RCP8.5），到2100年，全球海平面將上升0.6至1.1米（1至3英尺）（或每年約15毫米）。

到2300年，在最壞的情況下，海平面可能高達(dá)5米。如果各國確實(shí)大幅減少排放（RCP2.6），IPCC預(yù)計(jì)到2100年海平面也將上升0.3至0.6米。即使最低風(fēng)險(xiǎn)情況，也將會(huì)給沿海城市帶來巨大影響。

就美國的情況來看，非營利性研究組織氣候中心的一項(xiàng)分析顯示，在未來30年內(nèi)，超過400 萬英畝的近65萬塊私有土地將落入潮汐線以下。?

潮間帶、大海對(duì)公眾是開放的，因?yàn)樗鼈兛梢酝ê?，但隨著地球變暖，舊潮汐線正在上升。研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在高于水面的新澤西州大小的區(qū)域?qū)⒃?050年漲潮時(shí)被淹沒。?

該氣候中心還發(fā)現(xiàn)，大西洋和墨西哥灣沿岸將比美國其他地區(qū)更能感受到氣候的影響。到 2050年，路易斯安那州Terrebonne Parish約75%的地區(qū)將沉到水下。在德克薩斯州加爾維斯頓縣，目前超過海平面的4200 多座建筑物將至少部分處于水下。?

IPCC在數(shù)百頁的報(bào)告中還提示了身為“島國”的澳大利亞房產(chǎn)將遭受的嚴(yán)峻的氣候考驗(yàn)，包括更長、更熱的夏季、更多的叢林大火和海平面上升造成的海岸侵蝕。

根據(jù)儲(chǔ)備銀行 (RBA) 的一份研究報(bào)告，目前約有 3.5% 的澳大利亞房產(chǎn)被認(rèn)為面臨氣候變化的“高風(fēng)險(xiǎn)”。為得出這一結(jié)論，澳大利亞央行使用了一個(gè)稱為“風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值”(VaR) 的指標(biāo)——VaR衡量的是與財(cái)產(chǎn)重置成本相關(guān)的氣候變化相關(guān)損害的預(yù)期年度成本，主要用來評(píng)估保費(fèi)。

如果VaR超過1%，則資產(chǎn)被視為“高風(fēng)險(xiǎn)”。由于3.5%的澳大利亞房產(chǎn)高于此閾值，預(yù)計(jì)到 2100年將增加到8%。這意味著到2050年，澳大利亞將涌現(xiàn)出254 個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)”郊區(qū)，到 2100 年將有近1500個(gè)。

而在IPCC的報(bào)告中，中國也是海平面上升和河水泛濫的受害國。廣州是世界上最容易受海平面上升影響的經(jīng)濟(jì)城市。上海也可能遭遇海平面上升帶來的嚴(yán)重?fù)p害，每年有0.1%幾率發(fā)生的洪水將淹沒上海約19%的地區(qū)，水深至少25厘米；如不控制二氧化碳排放，到2050年，淹沒面積將上升到總面積的44%，到2100年將上升76%。

已知損失

據(jù)齊默爾曼介紹，在他所在的查爾斯頓市，洪水的成本一直在增加?！胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開始建議買斷并拆除數(shù)百處房產(chǎn)，還要改造數(shù)千處房產(chǎn)?！?/p>

有一天，當(dāng)他開車經(jīng)過市中心以西的西阿什利社區(qū)時(shí)，偶爾發(fā)現(xiàn)了一塊空地，由于經(jīng)常發(fā)生水災(zāi)，市政府已經(jīng)購買了這塊地產(chǎn)并拆除了房屋。

“令人吃驚的景象是一塊空地，它曾經(jīng)是32棟聯(lián)排別墅的所在地。今天，除了一根錯(cuò)誤的燈桿外，幾乎沒有任何跡象表明這塊4.5英畝的草地曾經(jīng)有人居住過。”他表示，市政府為這些聯(lián)排別墅支付了500萬美元。

研究洪水風(fēng)險(xiǎn)的非營利性研究機(jī)構(gòu)第一街基金會(huì)的研究估計(jì)，僅洪水就已經(jīng)在美國導(dǎo)致每年200億美元的財(cái)產(chǎn)損失，30年后這一數(shù)字將增長到300億美元以上。再保險(xiǎn)公司瑞士再保險(xiǎn)公司的一份報(bào)告則發(fā)現(xiàn)，去年極端天氣在北美共造成1050億美元的保險(xiǎn)損失。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)，在加州，價(jià)值2萬億美元的房地產(chǎn)坐落在最有可能發(fā)生野火的地區(qū)。

更多分析還表明，到本世紀(jì)末，海平面上升可能會(huì)使美國私人土地的價(jià)值減少超過1080億美元。在新澤西州哈德遜縣，價(jià)值24億美元的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)將被淹沒。

哥倫比亞大學(xué)一項(xiàng)研究顯示，2005年至2017年期間，美國馬薩諸塞州、緬因州、新罕布什爾州和羅德島州的250萬套沿海房產(chǎn)，因所在地區(qū)海平面上升導(dǎo)致的潮汐洪水增加，使房屋貶值了4.031億美元。

2020年全美已有1460萬處房產(chǎn)面臨嚴(yán)重的洪水風(fēng)險(xiǎn)，比聯(lián)邦緊急事務(wù)管理局識(shí)別出的多出了590萬處。根據(jù)CoreLogic（提供住宅信息、分析和服務(wù)）的統(tǒng)計(jì)，全美有710萬套單戶住宅和25.3萬套多戶單元受到風(fēng)暴潮的威脅，如需重建，總成本將達(dá)到2.65萬億美元。

澳大利亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前價(jià)值超過9萬億美元，但由于很大一部分受到氣候變化的影響，僅到2030年，就有多達(dá)5710億美元的價(jià)值將被抹去。

氣候定價(jià)

越來越多人開始關(guān)心30年后自己的房產(chǎn)是否依然值錢——畢竟這覆蓋了大多數(shù)住房貸款合同的周期。

位于澳大利亞維多利亞州北部古爾伯恩河泛濫平原的大謝珀頓市，正在考慮長期留住的阿曼德告訴華爾街見聞：“通常年輕人會(huì)在成本方面做很多研究，但現(xiàn)在額外的因素也需要研究，這個(gè)地區(qū)的地形怎么樣？地理怎么樣？易受氣候變化影響的程度有多大，包括了叢林大火、洪水、干旱？”

這也是發(fā)放住房貸款的銀行越來越多地考慮的問題。未來銀行可能會(huì)將氣候風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)拉入貸款黑名單。

澳大利亞聯(lián)邦銀行與 CSIRO 合作編寫了第一份氣候變化報(bào)告，指出其賬面上目前有 312 億美元的房屋貸款，用于在遭受極端天氣風(fēng)險(xiǎn)（包括颶風(fēng)、洪水和叢林大火）的地區(qū)的房產(chǎn)，這些住房貸款面臨極端天氣的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，它正在使用一種物理風(fēng)險(xiǎn)情景，假設(shè)到 2100 年氣溫將升高 4.8?C。

另一家主要貸方西太平洋銀行也對(duì)此進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)其抵押貸款組合中 CBA 的風(fēng)險(xiǎn)敞口相似，到 2050年約為 3.3% 至 3.8%，具體取決于使用的溫度水平預(yù)測(cè)。

據(jù)澳大利亞央行預(yù)測(cè)，到2050年，氣候風(fēng)險(xiǎn)將使大約1.5%的澳大利亞房產(chǎn)價(jià)值下跌10%或更多，到2100年將增加到9%。而當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)分析師預(yù)計(jì)，如果買家開始認(rèn)識(shí)到氣候變化的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，并在氣候變化影響完全實(shí)現(xiàn)之前將其納入當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格（通過比精算公平量更大的折扣），這些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)更快出現(xiàn)。

沃頓商學(xué)院研究人員在美國佛羅里達(dá)州已經(jīng)看到了由氣候造成的房價(jià)真正的下跌。自2018年以來，佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)的房價(jià)呈下降趨勢(shì)，而同一州的其他地方的房價(jià)則更為強(qiáng)勁，顯示住房市場(chǎng)可能正在對(duì)一些氣候風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定價(jià)。

在2012年之前，佛羅里達(dá)州受海平面影響低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)和高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的房屋銷量基本相同。然而，自2013年以來，受海平面上升影響最大的住房市場(chǎng)的交易量急劇下降，而沿海低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)的銷售量則在2013-2018年期間上升。

PewResearch在當(dāng)?shù)孛裾{(diào)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，擔(dān)心氣候變化的美國人從2012年前的30%到2013年增至40%，之后一直穩(wěn)步增長，到2020年達(dá)到60%。

日本也存在類似情況。研究報(bào)告顯示，日本長島在2000-2017年間，受海平面影響的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)每年價(jià)格的升值比低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)低0.8%。

根據(jù) CoreLogic 研究總監(jiān)蒂姆·羅勒絲分析，氣候變化是一種全新的野獸，如果天氣事件更頻繁地發(fā)生，房產(chǎn)價(jià)值可能會(huì)受到更廣泛的影響。

“如果與天氣有關(guān)的事件變得更加頻繁或影響更大，或者如果保險(xiǎn)成本大幅上漲，從而對(duì)在風(fēng)險(xiǎn)較高的地區(qū)購買產(chǎn)生額外的抑制作用，那么對(duì)住房價(jià)值的影響可能會(huì)更大，這是完全合理的假設(shè)?！钡倌氛f道。

越來越多的共識(shí)認(rèn)為，氣候影響不會(huì)在很遠(yuǎn)的將來發(fā)生，而會(huì)在房屋抵押貸款的生命周期內(nèi)發(fā)生。也許保護(hù)這個(gè)脆弱地球的動(dòng)機(jī)，不應(yīng)該僅僅是面對(duì)下一代的責(zé)任感。

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關(guān)鍵詞： 氣候變化 澳大利亞 海平面上升