韓國房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)正在破滅，而韓國特有的租房制度或將加劇房?jì)r(jià)崩跌。

韓國有兩種租房制度，一種和中國類(lèi)似，支付押金并按月付租金。而另外一種制度是韓國獨有的，叫傳貰房（jeonse），也叫全租房。

(相關(guān)資料圖)

在這種制度下，租客要向房東繳納一大筆押金，大概是房子價(jià)值的50%-80%，交了押金后可以“免費住”規定的年數，一般是兩年，到期后，房客退房，房東如數歸還押金。

去年，首爾一套公寓的押金達到近6.78億韓元（約合53 萬(wàn)美元），那些沒(méi)有足夠儲蓄繳納押金的租客可以申請特殊的銀行貸款。

但在加息周期下，隨著(zhù)利率走高，越來(lái)越多的租客選擇從傳貰房轉向普通的月租房。去年的數據顯示，韓國租賃合同中，月租房的數量首次超過(guò)了全租房。

這也意味著(zhù)房東很難從新租戶(hù)那里獲得足夠的押金，以將之前的押金還給租賃合同到期的租戶(hù)，這可能會(huì )迫使房東以大幅折扣拋售房產(chǎn)，并助推房?jì)r(jià)下跌。

媒體援引韓國國民銀行房地產(chǎn)分析師Park Won Gap稱(chēng)，“在危機時(shí)刻，傳世很容易放大風(fēng)險......對于今年的經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，這可能會(huì )成為比高利率或潛在衰退更大的風(fēng)險?！?/p>

韓國經(jīng)濟研究所本月在一份報告中稱(chēng)，韓國傳貰貸的規模高達1058 萬(wàn)億韓元，這使得韓國家庭債務(wù)總額達到 2925 萬(wàn)億韓元，在國內生產(chǎn)總值的占比高達157%，是國際金融協(xié)會(huì )追蹤的60個(gè)國家中最高的。

SK證券公司經(jīng)濟學(xué)家An Young-jin表示，與其他國家相比，韓國大部分與房地產(chǎn)相關(guān)的家庭債務(wù)都是按浮動(dòng)利率收取的，這使得該國的房地產(chǎn)市場(chǎng)對加息更為敏感。

傳貰房——韓國獨特的租賃制度

韓國獨特的租賃制度，讓韓國樓市成為炒房客的樂(lè )園，讓有房的人可以輕易獲得更多房子，但一旦資金斷裂，威力堪比“火燒連營(yíng)”。

這種租房制度，咋聽(tīng)之下有點(diǎn)不可思議。但它在韓國還很流行，在韓國房?jì)r(jià)還在上漲的前幾年，首爾大約有一半的租約采用的是這種模式。

說(shuō)它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢(qián)，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

這種模式在韓國有幾百年的歷史，但在上世紀60-90年代期間迅速普及，當時(shí)韓國經(jīng)濟迅速發(fā)展，但銀行體系還不發(fā)達，無(wú)法給小企業(yè)提供融資，于是個(gè)體戶(hù)們通過(guò)這種方式來(lái)融資。

但既然租客付得起那么高昂的押金，為什么不拿這筆錢(qián)去付首付，直接買(mǎi)套房子？

有部分選擇租房的韓國人確實(shí)有能力買(mǎi)房，但用這筆錢(qián)按揭買(mǎi)房，每個(gè)月還要交房貸，影響生活和消費水平。對于一些追求生活質(zhì)量的韓國年輕人來(lái)說(shuō)，他們更傾向于選擇傳貰房，免費租房，“省下來(lái)”的房貸可以用來(lái)改善生活。

更現實(shí)的情況是，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，越來(lái)越多韓國人實(shí)際上連傳貰房的押金也付不起，其中很大一部分也是來(lái)自父母支援，加上銀行貸款。

在之前的低息環(huán)境下，韓國租房貸款還可以申請優(yōu)惠利率，銀行還有專(zhuān)門(mén)的傳貰金優(yōu)惠貸款，貸款的利息比月租金低，所以大多數人還是首選傳貰房，等存夠了錢(qián)，再自己買(mǎi)房。

這種制度在韓國經(jīng)濟城市工業(yè)化轉型過(guò)程中發(fā)揮了很大的作用，一方面為進(jìn)城務(wù)工的農民解決了住房問(wèn)題，另一方面又為經(jīng)濟活動(dòng)提供了融資。但是隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷走高，這種模式就變味了，成為了炒房的捷徑。

現實(shí)中，拿到高額押金的房主可以不斷層層加杠桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買(mǎi)了10億韓元的房子，然后租出去可以收進(jìn)來(lái)8億韓元的押金，然后這8億韓元再去付首付……經(jīng)過(guò)幾輪操作，用2億韓元的資本就可以撬動(dòng)巨量房產(chǎn)......

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著(zhù)這種方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

實(shí)際上，很多房東在租約到期時(shí)是無(wú)力返還押金的，只能靠把房子租給下一個(gè)租客，拿到押金再還給上一任租客。這也意味著(zhù)，傳貰房的模式要維持下去，房?jì)r(jià)只能不斷上漲，這樣下一任租客的押金才夠填補上一任租客的洞。

但隨著(zhù)利率走高，韓國房?jì)r(jià)也漲不動(dòng)了。

數據顯示，韓國2月份房?jì)r(jià)較上年的高位下跌 4.4%。據韓國人類(lèi)住區研究所分析，如果價(jià)格下跌 10%，大約四分之一的房東將無(wú)力償傳貰房押金。

風(fēng)險提示及免責條款 市場(chǎng)有風(fēng)險，投資需謹慎。本文不構成個(gè)人投資建議，也未考慮到個(gè)別用戶(hù)特殊的投資目標、財務(wù)狀況或需要。用戶(hù)應考慮本文中的任何意見(jiàn)、觀(guān)點(diǎn)或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。

關(guān)鍵詞：